济南西部房地产市场整体研究_59PPT_XXXX年

城市的咽喉，发展的焦点——济南西部市场整体研究2010.08一、区域概括二、区域市场分析三、市场典型案例分析四、小组市场研究心得五、市调项目情况（后附）中心区西部南部北部区经十路东部区西部位于整个济南的西南角，是济南连接内陆其他地区的必经地，是济南的西侧咽喉西部区位济南城市整体朝东朝西发展，西客站是城市三大优先发展区中的重点发展区，是未来开发的热点发展规划经十路奥体CBD总部基地东西济南城市发展方向重新认定区域价值规划政策冷落过去相对滞后滞后规划展示新颜区域焕发活力转机升级房产强势扩张崛起的西部新城启示：区域价值升级、市场升级、产品升级、客户升级！区域价值解读重新认定区域价值受规划政策冷落等原因，西部区域城市建设、经济发展、居住环境等相对落后于东部及南部区域，受此影响，区域传统认知相对较差；西部房地产行业，从各方面来看，无论从价格、形象还是从社区整体素质等方面，过去较东部及南部都有相当大的差距。规划政策冷落过去相对滞后滞后区域价值解读“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，济南市中心城将形成“一城两区”的城市空间结构。如果说09年的全运会将奥体文博板块的成长推向高峰，那么京沪高铁济南西客站的打造将带动西部走向新的腾飞轨道。正是基于高铁所带来的契机，城市建设借此“西进”，城市功能向西延伸，围绕西部城市的建设与发展已悄然起航，将为西部带来新的发展动力！园博会在长清的开幕，无疑丰满了西城腾飞的双翼。也带动西部一个新的房地产片区——“园博板块”的崛起。常春藤、恒大绿洲等品质楼盘也随着园博板块一同成长，将有力的提升该片区的居住价值。转机园博园+西客站—“丰满”西城羽翼规划展示新颜，区域焕发活力随着经一路、经六路、经十路的改造工程为西部发展注入了澎湃的动力，西部房地产业已呈现出了良好的发展态势，御景城、阳光100、绿地卢浮公馆、银座中心、恒大绿洲等一批项目上市后价格拔升强劲有力，区域住宅市场成交活跃、供需两旺，区域市场迎来全面升级。大量棚户区改造工程更有利于西部区域价值的提升，这部分在西部居住养成习惯的老济南人，必将会把潜力无限的西部作为首选居住投资位置，为西部区域带来新的发展机遇。升级西城“蝶变”催生成熟热点居住区！房产强势扩张，崛起的西部新城潜力品牌地产进驻，西城价值潜力无限以恒大、绿地为代表的外来地产巨头，纷纷将目光锁定在西部市场，恒大绿洲，作为恒大地产集团进军济南的扛鼎钜献优雅展现。项目位于京沪高铁济南站与泰安站核心枢纽之间，未来凭借以其强大的两大高铁经济圈的拉动力，重现北京、上海等城市都市化轨迹，构建济南西部新城20分钟都市生活圈。随着园博园的开放、京沪高铁西客站的建设和旧城改造的加速，城市建设进程及居住品质的不断提升，西部新城已展现出强大的增值潜力！西部新城居住区将成为济南的城市新核心，未来将是客户公认的生活价值标杆区域!综述西部即将崛起、西进！济南需要一座新城西部区域在售项目大部分沿纵横交通干道纬十二路和经十路分布，很少项目分布在其他位置项目分布图发祥巷1号东方新天地花园绿地卢浮公馆新世界阳光花园银座中心阳光100凯旋新城连城水岸世佳戎居泉景天沅路劲御景城鲁商常春藤恒大绿洲长清区连城国际西部市场整体均价逐步上升，但涨幅较小，走势稳定，未来依然呈小幅上涨西部市场均价走势01000200030004000500060007000800090000901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004100510061007均价区域均价走势西部区域月成交均价变化78808080784580188024822583337600770078007900800081008200830084001001100210031004100510061007成交均价价格变化线7月成交均价为8333元/m2，环比上涨1.3%，区域价格仍然保持“坚挺”，保持小幅上涨一、区域概括二、区域市场分析三、市场典型案例分析四、小组市场研究心得五、市调项目情况（后附）项目情况项目名称项目位置开发商建筑面积(万㎡)开盘时间容积率绿化率连城水岸经十路与段兴东路交叉口南100米山东连城置业有限公司202010.5.293.240%凯旋新城槐荫经十路510号（市立五院对面）山东莱钢置业有限公司122010．52.3438%发祥1号公馆槐荫经一路南，纬五路济南发祥置业有限公司42010.23.335%新世界阳光花园槐荫经六路480号新世界地产672007.62.4830%世佳戎居槐荫段店路49号济南房管局下属物业公司42010.82.542%阳光100四期阳光新路（原水泥厂路13号）阳光10012808.102.2840%卢浮公馆槐荫纬十二路与经四路交汇处上海绿地集团山东置业有限公司602010-07-173.836%银座中心槐荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围山东银座置业有限公司552010-07-034.225%泉景天沅阳光新路与建辛路交叉口济南绿地泉景地产股份有限公司802010.7,253.2435%御景城纬十二路与堤口路交叉路口南行100米路西济南顺成房地产开发有限公司40一期开盘2009.5.10二期开盘2010.5.291.840%恒大绿洲长清区大学路与凤凰路交叉口东北侧恒大地产集团2002010.7.112.3540%常春藤长清大学科技园大学路23777号（园博园东临）鲁商置业有限公司892008.6,151.6740%东方新天地槐荫经四路与纬十二路交汇处西济南市大南方房地产开发有限公司10未定2.9935%区域主要在售项目12个，以实力型开发商为主，上市时间主要在2010年项目名称开盘时间推出套数销售率剩余供应量连成水岸2010-8-1214480%28凯旋新城2010-5-1810050%50发祥一号公馆2010-2-136275%90绿城卢浮公馆2010－6－5，7－17，8－2299499%75东方新天地花园2010-9-30未开盘银座中心2010-7-318080%214世佳戎居2010-8-1216072%45阳光1002008-10-1150076%360泉景天沅2010-7-2537278%290路劲御景城2010-5-29150085%230新世界阳光花园2007-6-1089499%12恒大绿洲2010－7－11，7－251640约80%320常春藤2008-6-535090%35819679%1749西部楼盘总供应量8196套，剩余供应量1749套，销售率为79%供应量项目名称当前价格（元/㎡）销售情况连城水岸7600现已售80%凯旋新城8600本次开盘推出100，还剩50套发祥1号公馆8900共362套，剩余不到100套；销售率近60%新世界阳光花园9500销售率98%世佳戎居7500共160套，剩余40-50套；销售率66.6%阳光100四期9100四期共1500套，现销售率约80%，剩余300套左右卢浮公馆8500一期推1000多套，现还剩100多套，去化速度很快银座中心8533推出4号楼名寓现已售80%泉景天沅81007月份加推鑫园2#楼，15层（64套），剩余30套左右，销售约50%左右秀园的1#楼和3#楼两栋，1#楼两个单元19层，3#楼两个单元22层，共308套房源，其中两室的234套，三室的74套已销售70%左右，下月预计加推2#楼御景城8300开盘当天成交了218套，到7月底共成交230套恒大绿洲5240开盘8.5折优惠、送1500元精装；开盘当天成交980套，劲销6亿；一期推1640套，销售率约80%，在售300套左右。7月份销售1063套，8月目前销售300套常春藤4500一期已清盘（共1386套）二期紫薇园共983套，现加推29—32号楼，目前销售约90%左右，剩余房源35套左右东方新天地未定暂未开盘在售项目已推产品大部分销售过半，东方新天地花园未开盘项目价格在售项目价格西部区域在售项目价格统计0200040006000800010000连城水岸凯旋新城发祥1号公馆新世界阳光花园世佳戎居阳光100四期卢浮公馆银座中心泉景天沅御景城恒大绿洲常春藤均价目前区域内在售项目销售均价在7600——9500元/㎡之间，银座中心和发祥1号公馆成交均价高至分别为8533和8900元/㎡，随着区域内新项目的入市及持续在售项目的加推，区域市场的成交量也随之走高从成交均价看，近几月份，西部区域成交均价仍呈现小幅上涨趋势，大市来看，新政出台暂未对区域市场造成太大的影响。目前在售项目均价在7600-9500元/m2装修与户型项目名称建筑形态交房标准主力户型热销户型连城水岸小高层厨卫简装71—99㎡两室凯旋新城小高层厨卫简装97—126㎡三室发祥1号公馆小高层、高层、公寓厨卫简装40-119㎡两室新世界阳光花园多层，小高层，高毛坯80-160㎡销售情况均好世佳戎居小高层毛坯90—126㎡两室阳光100四期高层厨卫简装45—112㎡两室卢浮公馆高层毛坯97—175主力户型：140㎡三室银座中心写字楼、综合体毛坯42—72㎡42、52泉景天沅小高层、高层毛坯92—100㎡两室御景城小高层、高层厨卫简装48-53㎡，86㎡，114-131㎡两室恒大绿洲高层精装117—186㎡三室三室常春藤小高层、高层厨卫简装101—128㎡两室东方新天地多层、小高层、高层厨卫简装101—105㎡三室在售项目以小高层和高层为主，厨卫简装，少有精装修项目，热销户型为两室和小三室在售项目供应的两室户型面积集中在42-80㎡，三室户型面积集中在86-126㎡之间504060708090100110120面积(平米）连城水岸凯旋新城发祥巷新世界阳光世佳戎居卢浮公馆银座中心阳光100泉景天沅御景城30130140150160170180恒大绿洲常春藤东方新天地两室三室户型面积除去长清和尾盘项目，西部楼盘平均去化速度约50套/月（恒大绿洲和常春藤不在统计中）名称推出总量(套)去化量（套）剩余量（套）认购日期开盘日期蓄客周期月均去速（套/月）连城水岸144116282007.062010.0832个月4凯旋新城10050502010.042010.054个月13发祥1号公馆3622621002009.112010.027个月37新世界阳光花园900890102007.052007.0633个月27世佳戎居二期168123452010.072010.081个月123阳光100四期150011503502008.082008.1020个月58绿地卢浮公馆10009001002010.062010.072个月450银座中心180140402010.042010.073个月36泉景天沅368246222010.062010.072个月123路劲御景城6122303822010.042010.054个月58恒大绿洲164013632772010.052010.073个月454常春藤983948352010.032008.065个月190整体去化速度约50套/月去化速度在售项目总价区间集中在70万-110万，区域内楼盘总价超过110万后去化速度即开减慢西部楼盘总价70万-110万的市场比重最大；统计中总价超过110万的楼盘有新世纪阳光花园、卢浮公馆、阳光100部分大户型，去化速度较慢；总价110万是西部客群购房的一个极限；项目连城水岸凯旋新城发祥一号新世界阳光阳光100银座中心恒大绿洲常春藤东方新天地世佳戎居泉景天沅路劲御景城总价(万)404550606570557580859095100120210110150190卢浮公馆注：东方新天地还未开盘，数据按预估价8000元/㎡计算；总价区间从销售周期看，在售项目未来一年内后续供应量充足，西部市场认知程度提高，竞争相对激烈连城水岸凯旋新城发祥巷新世界阳光花园世佳戎居阳光100银座中心泉景天沅路劲御景城9卢浮公馆恒大绿洲常春藤2008.62009.5352010.1115232011.1销售周期74东方新天地花