海南省休闲度假地产的开发模式及运作案例分析

对外经济贸易大学硕士学位论文海南省休闲度假地产的开发模式及运作案例分析姓名：姜春雷申请学位级别：硕士专业：高级管理人员工商管理指导教师：汤谷良200804015摘要在一个越来越重视生活品质的时代，休闲度假正在成为人类生活的重要组成部分。来自专业研究机构的报告表明，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。对中国而言，经济的增长和生活观念的转型，正在培育着一个无论是在规模上还是在结构上都不可忽视的休闲度假市场，休闲度假行业和房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，这就为休闲度假地产的发展前景提供了广阔的空间。尤其在海南，发展度假地产的条件非常之好，目前，我国的休闲地产的发展刚刚是起步阶段，如何更好的利用资源地域优势来良性发张是我们需要研究的问题。本文就是研究度假地产在海南究竟以何种形式的开发才能最好的体现海南特点，以获取最好的投资结果为目标进行论证。全文共分四章：第一部分阐述海南度假地产的发展前景及风险分析。提出要研究的问题和意义，论述海南的发展休闲度假地产的条件基础和优势。第二部分阐述海南度假地产的最佳开发模式。讨论了海南适宜的度假地产的形态和开发原则以及开发模式。第三部分列举了一个海南度假地产的开发实例。分析了海南香水湾度假酒店的开发论证方法和策划定位。第四部分是对海南今后度假地产发展的一些建议。阐述了今后休闲度假地产业需要完善和健全的相关问题。关键词：海南，休闲度假，休闲度假地产，开发模式6AbstractLeisureandvacationshavebeentakinganimportantpartinpeople’slifeinsuchatimewhenwepaymoreandmoreattentiontothequalityofourlife.Accordingtoanexpertresearchcenter’sreport,thedevelopedcountrieswillenterintoa“leisuretime”around2015.AstoChina,withthedevelopmentofeconomyandtheshiftofpeople’slife,aleisureandvacationmarketisunderbirthandthismarketwillgiveashockbothinscaleandineconomicstructure.Bothhighvalue-addedandcorrelatedintheservicesector,thedevelopmentoftheleisureandvacationindustryandrealestateindustryhasprovidedvastroomforleisureproperty.InHainan,wecanfindmanypositiveprerequisitestodevelopleisureproperty.Atthetimebeing,leisurepropertyisinthefirstphaseofdevelopment,andhowtotakeadvantageofthelocalresourcestoachievepositivedevelopmentisthetaskoftheresearch.ThisthesisdemonstratesthebestwaystodevelopleisurepropertywithHainancharacteristics,inordertoachievebestinvestmentresults.Therearefourchaptersinthisthesis:ThefirstchapteranalysestheprospectsandrisksofleisurepropertyinHainan.Problemstoberesearchedanditsmeaningareputup;basicqualificationsandadvantagesforHainantodevelopleisurepropertyaredissertated.Thesecondchapterdiscussesthebestwaystodevelopleisureproperty.TheformatsandprinciplesofHainancharacteristicarediscussed.ThethirdchaptergivesanexampleofleisurepropertyinHainan.TheproposalsofdevelopmentandmarketingstrategyofHainanXiangshuiwanHolidayHotelareanalyzed.TheforthchaptermakessomesuggestionsontheleisurepropertydevelopmentofHainaninthefuture.Pointsthatshouldbesupplementedandperfectedareputforward.Keywords：hainan,leisure,leisureproperty,Developmentpattern3学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：2008年5月5日4学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名：年月日导师签名：年月日2第一章海南省休闲度假地产的前景及风险分析第一节休闲度假地产的概念与其他地产形态的异同休闲度假地产是指以休闲度假为目的，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸功能于一体的大型旅游休闲社区。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性，彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。休闲度假地产一般包括以下几种形式：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、休闲运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等。休闲度假地产不同于传统房地产。传统房地产主要以住宅产品为主，解决消费者的长期居住需求。度假地产则是解决消费者的旅游与度假需求，尤其是中长期度假需求。度假地产的最主要特征是：消费者往往不是以长期居住为目的，而是以休闲度假为目的；设施配套和管理服务也不是以居住者为中心，而是以旅游度假者为中心。在度假地产的项目中，传统住宅往往所占比重不大，更多的房产是产权酒店、时权酒店、度假公寓、旅游配套的商业设施等。第二节国外休闲度假地产的发展与实践休闲度假旅游始于公元初，开始是作为少数统治者消磨闲暇时间的一种需要。如最早出现的为了满足执政官需要而建立的公共浴室和相应的旅店配套设施。直到18世纪，休闲度假也只是少数统治阶级和富裕阶层消磨闲暇的一种活动，而并非大众生活中的组成部分(Tower，1996)。大众化的休闲度假出现于19世纪，随着中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，尤其是工业化和城市化的快速发展，城市环境问题日益加剧，使大众休闲度假在欧美等国家日益活跃，具有医疗性质和保健性质的环境质量优越的地域成了人们在闲暇时间竞相追逐的地区，出现了海滨度假、湖滨度假、山地度假和温泉度假等不同资源类型的度假地。进入20世纪60年代，伴随着度假旅游的大发展，在加勒比沿岸、地中海沿岸、东南亚国家的海滨地区和夏威夷、澳大利亚的海滨地区形成了以夏季休闲度假为主要目的的海滨旅游度假区，在欧洲的阿尔卑斯、韩国首尔附近的山地，出现了以冬季山地运动、健身为主要目的的山地度假旅游区。20世纪70年代后期，大多数欧共体国家有一半或一半以上的人口每年离家休假至少1次。到20世纪末，欧美一些国家的度假旅游甚至成为各类旅3游产品中居主导地位的产品。1994年，以度假旅游为主要目的的旅游者—德国占75％，英国占59％，法国占57％，西班牙占55％。20世纪后半期，随着亚太地区经济的快速发展，休闲度假旅游也成为该区域的新时尚。1994年，亚洲除韩国外，其他国家和地区的旅游者中休闲度假的比例至少占外出旅游的2／3。到泰国旅游的外国人中80％以上是为了度假观光，而新加坡的入境旅游者中以度假旅游为主要目的的人数占旅游总人数的60％左右。热带、亚热带海滨度假地是休闲度假的最主要去处。目前，在国外休闲度假地产的发展已经从量的增长阶段发展到了质的提高阶段。Randalls.upchurcha和gruberb在《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中提到：“目前在美国，不仅产权酒店等旅游房产的数量增加很快，而且产品和服务的广泛性也在不断的加强。现今，如果你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息，你会发现适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息。”王婉飞在其《分时度假在中国本土化面临的问题与对策》一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的发展现状。数据显示，目前全球已有60多家大型的分时度假集团、分时度假地超过500个。分时度假业营业收入已达70亿美元，超过500万个家庭拥有分时度假时段。近7年行业增长率高达16%～18%，根据机构预测，1995年至2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元，1999年至2009年，分时度假行业将以两倍于全球旅游行业的速度增长。由此可见，现阶段在西方国家盛行的分时度假，是伴随着工业社会过渡到后工业社会，随着网络化、信息化、全球一体化的发展而逐渐发展起来的。它已经从提供度假产品的阶段上升到提供服务的阶段，因为分时度假是一种消费行为，对消费者而言是服务产品。对于西方国家休闲度假产品的发展历程来看，是有一些条件支撑的：首先，是经济发展到了一定阶段，人们手中有“钱”有“闲”，并且完成了第一居所的购置。他们在第一居所的住房市场上是富裕的个体，在度假区拥有第二居所是为了享受闲暇或者是季节性的居住。他们对第二居所的要求是期望购买高质量的住房和独特性的区域环境，以满足生活品质的要求。其次，是社会的诚信度的提升。诚信社会的培育是分时度假产生的最重要条件，没有诚信社会就没有分时度假产生的基础。最后，是相关法律的完善和行业组织的管理。目前在国际上对分时度假的法律有两项：一是在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(realestatetimesharingactch721florida),二是《欧盟分时度假指令》（europeanuniontimesharedirective）这两项法案都对分时度假做出了明确的定义，这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益。同时，在国际上还有两大分时度假交换组织，一个是国际分时度假交换公司（resortcondomini