深圳酒文化小镇战略规划和可行性研究报告

XX投资管理公司中国（深圳）酒文化小镇战略规划和可行性研究报告2011年6月策划设计：深圳·XXXX策划机构项目名称说明：目标用地范围规划为：中国（深圳）国际酒文化创意产业园目标用地及其周边范围规划为：中国（深圳）酒文化小镇前者是后者的启动项目和核心项目。特此说明。2楔子篇机遇篇第一章：新契机——酒水产业链发展1.1酒和酒文化1.2酒水产业链及其发展1.3酒水产业链的新契机第二章：新时机——酒水文化产业项目空白2.1国际酒水业现状与发展2.2酒类产业项目专项产品研究2.3酒文化产业园的新时机第三章：新产业——深圳优势和机会3.1区位优势3.2市场优势3.3技术优势3.4政策优势审视篇第四章综合开发条件优越4.1龙华，深圳副中心4.2龙华，城市新势力4.3龙华，高尚型社会4.4龙华，复合助推力4.5龙华，未来大变革第五章目标用地分析和评估5.1区位和交通便捷5.2可发展空间充裕5.3现状问题与对策执行篇第六章产业园概念性规划6.1项目总体定位6.2项目开发模式6.3项目规划概念陈述6.4项目功能分区设置6.5启动区初步规划第七章项目实施进度安排7.1项目开发时序7.2项目建设相关第八章投资与盈利分析第九章战略规划和可行性研究结论与建议3楔子篇项目概况1、项目背景2、目标地块3、策划范围4、文本任务4项目概况1、项目背景2009年，国务院颁布第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，标志着文化产业已经上升为国家战略。过去的五年，是深圳文化产业发展最为迅猛的时期。2010年，深圳市文化产业增加值为637亿元，占全市GDP的6.7%。文化产业已成为深圳市最活跃、最具竞争力的支柱产业之一。随着文化产业的持续深入发展，龙华区街道办及其下属企业龙华街道投资管理公司决定在龙华下油松片区整合已有资源，建设发展中国深圳（国际）酒文化产业园项目，以此带动龙华文化产业发展，推动龙华经济产业结构调整和升级。2、目标地块龙华镇（下油松）东环一路与民清路交叉口西北角菜地约2万平米。3、策划范围工作内容将从目标地块展开，辐射到周边，整合区域资源，从而确定项目启动区和远景区，在此基础上对中国（深圳）酒文化产业园项目进行研究分析，论证该项目开发的可行性。同时，对项目未来产品开发、市场定位和发展战略进行前期策划。4、文本任务通过对国内外酒业、食品业以及深圳文化产业和区域经济等方面的研究，探索和发现行业未来的发展空间、机会和趋势；通过对同性质或者同类型的项目进行分析研究，把握市场发展规律，提炼出项目的发展模式和路径；通过对市场、业态以及可利用资源的评估，指导项目产品的设计和开发。5机遇篇第一章：新契机——酒水产业链发展1.1酒和酒文化1.2酒水产业链及其发展1.3酒水产业链的新契机6第一章：新契机——酒水产业链发展1.1酒和酒文化(1)：酒的分类酒的化学成分是乙醇，一般含有微量的杂醇和酯类物质。食用酒是一种保健饮料，能促进血液循环，通经活络，祛风湿。我国是酒的故乡，也是酒文化的发源地，是世界上酿酒最早的国家之一。我国是最早酿酒的国家之一，早在2000年前就发明了酿酒技术，并不断改进和完善，现在已发展到能生产各种浓度、各种香型、各种含酒的饮料。酒品分类按照国产和进口可以分为国酒和洋酒两大类。国酒：根据商品特性，分白酒、黄酒、米酒、果酒、啤酒和药酒六类。洋酒：根据酿造方法，分为蒸馏酒、酿造酒和调制酒三大类。国酒白酒黄酒米酒果酒药酒啤酒茅台塔牌绍兴酒米婆婆甜酒酿葡萄酒当归地黄酒青岛啤酒五粮液阿拉老酒孝感生龙佬米酒梅子酒地榆菖蒲酒雪花啤酒西凤酒福建老酒客家米酒草莓酒枸杞子酒燕京啤酒双沟大曲桃源黄酒东汉醪糟西瓜酒五味子药酒哈尔滨啤酒洋河大曲湖北乾昌天府醪糟石榴酒对虾酒金星啤酒古井贡酒西塘老酒艾佳人月子米酒鸭梨酒红花酒珠江啤酒剑南春古运河黄酒喜仙醪糟西红柿酒妙沁药酒金威啤酒泸州老窖古越楼台橘子酒中华啤酒杏花村汾酒会稽山金枣酒洋酒蒸馏酒酿造酒配制酒威士忌佐餐葡萄酒开胃酒金酒含气葡萄酒甜食酒伏特加酒强化葡萄酒利口酒朗姆酒特基拉酒白兰地7第一章：新契机——酒水产业链发展1.1酒和酒文化(2)：酒的文化在世界数千年的文明发展史中，酒与文化的发展基本上是同步进行的。在酒的生产、销售、消费过程中所产生和积累的物质文化和精神文化，共同构建了人类社会的酒文化。酒文化包括酒的制法、品法、作用、历史等酒文化现象，既有酒自身的物质特征，也有品酒所形成的精神内涵，是制酒饮酒活动过程中形成的特定文化形态。酒文化在中国源远流长，不少文人学士写下了品评鉴赏美酒佳酿的著述，留下了斗酒、写诗、作画、养生、宴会、饯行等酒神佳话。酒作为一种特殊的文化载体，在人类交往中占有独特的地位。酒文化已经渗透到人类社会生活中的各个领域，对文学艺术、医疗卫生、工农业生产、政治经济各方面都有着巨大影响和作用。世界文化现象有着惊人的相似之处，西方的酒神精神以葡萄种植业和酿酒业之神狄奥尼苏斯为象征，到古希腊悲剧中，西方酒神精神上升到理论高度，德国哲学家尼采的哲学使这种酒神精神得以升华。尼采认为，酒神精神喻示着情绪的发泄，是抛弃传统束缚回归原始状态的生存体验，人类在消失个体与世界合一的绝望痛苦的哀号中获得生的极大快意。酒文化政治经济社会生活艺术历史科技酒文化产业81.1酒和酒文化(3)：文化属性及其发展契机酒水的文化特性在人类社会饮酒的漫长过程中，形成了酒自身独特的人文特性。不同的场合和不同的环境下，饮用对应的某种类型和品质的酒酿，会促进社会和生产活动的效率。中国的酒酿最为常见的是白酒、葡萄酒和啤酒，他们在社会生活中扮演着不同的情绪定位。文化产品市场契机酒水产业链上，衍生的上下游的环节包括三大现代社会的文化产品：非物质文化遗产的酿酒工艺和技术、以酿酒制酒为核心的创意设计业和以酒水消费为中心的休闲体验产品。目前，这三种类型的产品已经在其他传统行业得到小规模的开发，发展势头良好。如龙润和八马两大企业的茶叶文化，如深圳罗湖的工艺礼品文化开发等等。第一章：新契机——酒水产业链发展9第一章：新契机——酒水产业链发展1.2酒水产业链及其发展：产业发展脱离原产区限制酒水作为人类社会的一种消费性产品，自从被发现起，就逐渐形成了其生产链和消费链。到了现代社会，随着生产技术的发展和社会的进步，酒水本身及其上下游的行业共同构建起了庞大的酒水产业链。农作物种植制作加工厂房建设设备采购人才招聘行业准入酿制工艺标准质量监管灌装酒瓶开发包装设计直接消费进入市场品牌营销分销渠道媒体活动策划宣传分销商管理分销商服务消费者质量保障售后服务其他原料开发行业认证专业评级……原产区：原始产业链贸易区：现代产业链社会的发展和专业的分工促进了酒水产业的升级，也让酒水产业链得到了丰富和延伸。商业的运作、政府的管理、行业的自律以及消费者的需求又使得产业链更加完善和深化。酒水产业链，已经远远超过了酒水原产区的地域限制和空间限制。酒一次发酵酒的再发酵10第一章：新契机——酒水产业链发展1.3酒水产业链的新契机酒水产业链的发展，已经不再局限于酒水的原产地。酒水中心的建立，也不再需要传统意义上的产业基础。原产地的各项条件往往满足不了酒水企业的与时俱进的发展。只有在经贸物流发达的区域中心，才能汇聚产业链上各个环节的资源。中国的酒水产区遍布全国，虽然经过近十年来的整合，但仍然没有真正的资源配置中心。而这一个行业中心的建立，对于一个城市而言意义非凡。资源配置中心11机遇篇第二章：新时机——酒水文化产业项目空白2.1国际酒水业现状与发展2.2酒类产业项目专项产品研究2.3酒文化产业园的新时机12第二章：新时机——酒水文化产业项目空白2.1国际酒水业现状与发展(1)：葡萄酒成为“国际酒”世界各国都有属于自己的传统酒类品种，广受欢迎的有葡萄酒、啤酒和白酒。但从全球酒水流通的角度看，葡萄酒成为“国际酒”。而国际酒水业，也基本上围绕葡萄酒的生产、销售和消费而展开。全球葡萄酒生产国出口情况（百万公升）1、世界酒业竞争以葡萄酒为核心2、西欧和美国是世界酒业的霸主3、中国在国际酒水市场上地位不突出13全球葡萄酒产区和三大葡萄酒贸易中心分布图第二章：新时机——酒水文化产业项目空白伦敦纽约香港2.1国际酒水业现状与发展(2)：世界葡萄酒产区和交易中心美国是全球最大的葡萄酒进口国之一，人均年消费量在10瓶以上，市场增长空间非常巨大。中国经济增长，葡萄酒市场迅速升温，大大提高了行业预期。香港依靠中国大陆等新兴葡萄酒市场，成为世界第三大葡萄酒贸易中心。14第二章：新时机——酒水文化产业项目空白2.1国内酒水业现状与格局(3)：全国酒产区分布情况总体格局：中国经济的发展促进了消费量的提升和消费结构的调整，这直接促使酒水业获得空前的发展机遇。从酒类上看，白酒作为国酒的地位依然坚挺，形成“东北-西南白酒长廊”；啤酒也有稳定的增加；红酒和其他进口洋酒上升速度最快。白酒业：竞争从无序走向有序，市场加剧向品牌酒企和老牌产酒区集中。黄酒业：市场较大，但是品牌分散，局限于市级区域影响，缺乏竞争力。啤酒业：广东、山东、黑龙江和重庆等啤酒企业占据了啤酒业的大半江山，但是中高端市场长期为国外大品牌所控制。葡萄酒业：葡萄酒的产量增速一度超过白酒，成为酿酒业的领头羊。葡萄酒在中国的销售，年增长在5%以上，并且预期上升空间超过白酒。我国酒产业与国际酒产业强国的差距：（1）内销为主，国际营销水平低（2）缺乏核心竞争力产品，树立品牌（3）缺乏国际化标准（4）出口的产品包装没与国际接轨（5）缺乏具有国际商业的营销人才15（1）广东是国内最大的红酒消费地据最新的统计显示，2010年上半年，经广东口岸进口葡萄酒1886万升，价值1.2亿美元，比去年同期分别增长47%和60%。其中，自欧盟进口葡萄酒占同期经广东口岸葡萄酒进口总量的六成，进口量达1136万升，大幅增长72.5%。其中，来自澳大利亚的进口葡萄酒增长了30%。广大的消费市场吸引商家纷纷入驻广州酒市场，的广东省已经成为了国外众多葡萄酒厂商纷纷主动上门来寻在商机的宝地，酒文化产业园将成为一个商家入驻的首先目的地，成为一个消费者与酒商各得其所的绝佳平台。（2）广东是最大进口酒市场2010年广东各种酒类总销售额360亿元，占全国酒类销售总额3800亿元的9.5%，其中进口酒销售额110亿元，占全国进口酒销售总额218亿元的50.5%。广东成进口酒最大市场。进口葡萄酒销售以年均50%以上的速度增长。（3）广东形成“三分天下”的酒业格局2008年广东啤酒销售额102亿元，白酒100亿元，洋烈性酒加葡萄酒100亿元。（4）酒类经营一片混乱尽管广东有如此之好的市场空间，但酒类经营却是一片混乱。据广东酒类专卖局介绍，全广东省有5000多家制酒企业，可有生产许可证的只有1000多家，剩下的以“小、乱、散”的家庭作坊居多，给管理造成了很多困难。有关部门称，酒市混乱流通最甚。据悉，广东一些酒类专卖市场并未起到廓清酒业市场的作用，很多批发市场内有少数几家商铺在卖酒外，已没有“专业市场”的影子。业内人士认为，批发市场销售手法陈旧、市场功能单一，与大部分名酒的品牌形象很难匹配，而且没有权威的酒类检测机构对酒产品质量保证，人们难以建立起购买的信心，市场红火一阵后就逐步走向衰落。广东拥有广阔酒类产品消费市场，但是经营市场一片混乱，这正是酒文化产业园的机遇，通过酒文化产业园的建立完善广东酒类营销市场解决现在问题，产业园的建立是广东酒类市场发展的新引擎。2.1国内酒水业现状与格局(4)：广东酒水市场大，白酒红酒啤酒三分天下第二章：新时机——酒水文化产业项目空白16第二章：新时机——酒水文化产业项目空白2.2酒类产业项目专项产品研究(1)：深圳概况：深圳国际葡萄酒文化产业城位于深圳龙岗区中心城，处于深莞惠城市圈的重要节点，区位交通较好。项目由民营企业投资开发，商业面积4万㎡，总投资10亿元人民币，项目按照国际顶尖标准打造成集进口葡萄酒采购交易、展览展示、资讯发布、培训检测、文化博览、餐饮休闲等于一体的全产业链全新服务平台。该项目被评选为2011年深圳