商住两用物业的市场困境与趋向选择(DOC32)(1)

商住两用物业的市场困境与趋向选择传统的写字楼，是因商务活动的需要集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，将这些分散的小房子集中并向高度方向发展，形成商务办公楼，同时商业、银行、律师事务所、会计师事务所、酒店、休闲等服务业也随之聚集。经过长时间的发展过程，形成了写字楼与商务中心的概念和地域上的实体，大大提高了城市空间的利用和商务活动的效率。但是随着计划经济向市场经济转型的步伐加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。传统写字楼市场中也出现了一种“空白”——缺乏适应成长型中小企业的写字楼或商用楼。高速成长与发展中的中小企业，一方面需要在经济发达地区立足，接近商圈以获得商机，但就资金和面积来讲，其负担商务核心区的租金或售价都显得非常吃力。仅举北京中关村地区为例，中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40％，这其中除了中关村的主力需求群体——成长中的高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称作“新商业族”的中小规模企业；从企业规模看，目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85％，平均需要的办公面积为265平方米。如此规模的中小企业财力有限，租购高档写字楼对于他们来说尚且吃力，一是写字楼单元面积偏大，二是价格不菲，从银行贷款，不论是首付款、贷款年限，还是贷款的成数，都有很大的压力。2商住两用物业的产生及意义商住两用楼正是在上述情况下应运而生，它最初的成名是以北京潘石屹为代表的SOHO概念的出现及热销，SOHO看似一个概念的炒作，却在一定程度上填补了写字楼市场的空白点，适应了市场对部分小型办公用房的需求，其意义是既通过市场证明了自身存在的合理性，又反过来影响了房地产市场的发展。SOHO打的虽然是居家办公的概念，但正是它启动了商住房的“商机”。从此，市场上开始大量流行各种商住概念，各种打着商住旗号的写字楼、住宅等过渡型物业也不断涌现，对传统的写字楼市场造成了冲击。“商住”的出现在一定程度上缓解了市场上缺少适合成长型中小公司写字楼供应的难题。(1)接近商圈，经济发达。(2)以居住类物业销售，不仅相对于写字楼售价低，而且可以享受居住物业的贷款条件，且使用成本低。(3)面积较小、更灵活。更适于成长期企业或某些竞争激烈的服务业，如广告公司、文化传播公司、代理公司等。(4)硬件与服务条件比纯居住物业有优势，电梯、网络硬件、智能化管理等也好于一般居住物业。(5)在一定程度上具有办公的物业服务条件。可以满足办公、商业、居住于一体的服务需求。3商住物业面临的问题与困境(1)降低了居住的生活质量，损害了部分业主权益对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，有可能面临上下班电梯拥挤、楼道里飘满饭菜味、快递公司跑上跑下、闲杂人员出入较多的尴尬，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，损害了自身的权益。如果一个住宅里公司越来越多，其中的客户会越来越没有安全感和认同感，早晚会逃离；就算不被吓走，也可能禁不起高额租金收入的诱惑而改为投资。(2)存在安全及消防隐患在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有统计资料显示，许多城市的重大火灾都发生在商住两用楼。(3)引发政策的不公平性现行的情况是政府并未对商住两用楼的“土地使用用途”做出明确的界定，而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”与“写字楼”相比较来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上等都占很大的便宜(注：住宅的土地出让金为600元／平方米，写字楼为1400元／平方米；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年)。这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。(4)对写字楼市场形成冲击，从长期来看不利于写字楼市场的发展由于竞争的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相应的监督与管理，长期来看，可能会对写字楼市场造成冲击，也不利于房地产物业市场的发展。新加坡、香港等地，政府已明文规定不允许商住。在以上地区，如果一个纯住宅中的电话通过报纸及其它媒体传播出是作为商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。由于目前大陆还没有明确禁止商住两用物业，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。4对商住两用物业发展趋向的探讨商住两用物业由于其新生，而且市场基础的相对狭窄和固定，在发展过程中出现各种问题是不可避免的。在问题和市场需求同时存在的情况下，我们既不能不顾负面作用，一味强调发展；也不可单纯强调问题，将其扼杀，解决问题的关键是如何研究市场，克服短期行为，寻求自身的突破。北京作为首都、全国经济中心之一，拥有众多的商圈，既有传统的金融、贸易商圈，又有新兴的IT经济圈，北京还与上海一样，是世界500强驻华总部最集中的地方。笔者通过对北京写字楼市场与商住两用楼市场的归纳分析，得出商住两用物业的三种趋向。应该说这三种趋向都在一定程度上发展了商住两用物业，是对市场进行研究和细分的结果，具有研究的价值和探索的意义。(1)“只商不住”模式“只商不住”模式成为“后商住概念”的核心，它是商住两用物业中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎缩，其市场定位明显转向成长型企业中的中上等——既满足了它们办公环境、企业形象的需要，又提供了优惠的价格、灵活的付款方式。“后商住”模式的得以诞生和取得突破的关键在于一种综合性——综合了灵活的销售方式、较低的售价、专业化(办公、商业)的物业服务、便利的商贸环境、较齐全的休闲娱乐环境……的优点，也许单独提出哪一点，它都不具备优势，但这些点集合在一起，就为新的工作方式提供了大大的方便，既有经济的合理性，又能满足现阶段、新生活方式的需要。“后商住”的出现并不是市场暂时的概念，在概念之后，是市场的需求本质在起着决定性的作用，从根本意义上说，只“商”不住，“商大于住”是市场选择的结果。其模式在北京有“住邦2000”、“长远天地”等。从市场实际情况来看，住邦2000一期的客户基本为国内民营中等公司，195套基本售罄。笔者认为“后商住”物业在现阶段内取得以上商业成绩应是不足为奇的，而且可能成为写字楼和商住楼盘发展的新取向。(2)“商”“住”分离的模式“商”“住”分离指一项物业兼具“商”与“住”两种功用，但又在区划、管理等方面进行严格区分。虽为商住两用项目，但是“商”、“住”分离模式避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，商业用途的楼宇在消防等各方面尽量采用写字楼的标准，而居住用途的物业则以住宅标准执行，彼此出入互不干扰，互不影响。北京市场目前代表项目有蓝筹名座与冠城园。这里以冠城园为例，谈一些“商”、“住”分离模式的具体做法。首先，冠城园的住宅与写字楼不仅是完全独立的，而且写字楼是完全按照商业用地规划与设计，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来说，许多在冠城园写字楼办公的人，很多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。笔者认为此种作法，在市场上有借鉴意义。(3)“商、娱”合一，与“住”分离的模式“商、娱合一”从本质上来看，目的也是将“商”与“住”分开，纯粹其办公的功能。但一般意义上的“住”，包含了休息与娱乐两种含义。而“商娱合一”方式恰恰将传统意义上“居住”中的“娱乐”部分剥离，合并到“商”这种功能中来，启动了商住物业中的新篇。其提出“为办公与娱乐合一的少数人建筑写字楼，其实是经过市场细分，为一种新型办公、生活方式服务。“商、娱”合一，与“住”分离模式非常经典的案例来自于位于中关村核心区的“左岸工社”。从产品推广角度看，“左岸工社”打出“为另类人建造的写字楼”，但其提出的三种生活方式下三种物业模式很有些意思(如下图所分析)，笔者认为这种模式下，工作与生活更紧密地联系在一起，是由IT等新经济催化的代表着未来商业、办公的一种新趋势。市场经济的发展必然会针对需求而创造产品，在中国中小企业起步发展、民营经济崛起的阶段，商住物业正在以其可塑性和适应性得到迅速的发展。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。可以预见的是重视市场细分、定位合理、性价比高、功能设计创新的新型商住楼将在这一阶段将显示强盛的生命力。虽然业内人士对商住物业的质疑还在继续，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量已经不低于正规写字楼。经过短短几年的进化，我们现在甚至很难分清某些商住物业与高档写字楼的区别了——从“商住两用”到“只商不住”早在现代城推出ＳＯＨＯ（居家办公）概念之前，商住物业就已经小有市场。很多公司的地区办事处喜欢选择兼有写字楼与居住功能的公寓作为根据地。１９９８年紫竹桥附近的嘉慧苑，因写字楼市场不景气，开发商将其改造为全复式公寓，并推出复式上层居住、下层办公的概念而受到中小企业欢迎。进而演变成商住两用模式，其定位模糊，实际上是为扩大需求层面。但是，早期的商住两用楼特别是按住宅标准设计的公寓楼，在防火、安防、配套等方面均与标准写字楼相差甚远，在使用中暴露很多问题。同时，对于那些纯居住的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，“商”与“住”的矛盾日益突出。于是出现了一些明确提出“只商不住”的项目。这些项目在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都已经有了写字楼色彩，一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的ＳＯＨＯ居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如员工餐厅、商务中心、大型会议室等。正是这一革命性的变化导致了商住物业的繁荣。在今天的市场上，诸如天行健、数码０１、佳境天城、当代青云、长远天地、住邦２０００、峻峰华亭等热销项目，都属于“只商不住”的产品。实际上，我们发现，其中有些原来就是写字楼项目，并按写字楼规划建设起来，只是为预销的需要改成住宅，如数码０１和佳境天城。区域特征依然明显“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。虽然房地产开发的地段定律对于住宅可能并非绝对真理，但对于商住物业，几乎无反例。就当前北京房地产市场而言，商住物业分布比较集中的几个区域主要有：中关村、亚运村、ＣＢＤ及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量相对紧缺或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。从产品特征上看，纯商务楼或纯商务公寓与写字楼相比，更趋于人性化，并具有更低的进入门槛和更多的使用功能；与商住两用公寓相比，则更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。如受到投资买家青睐的中关村“公司公园”长远天地，具有在硬件上不低于写字楼的档次，高档次玻璃金属幕墙的外立面，框架结构可自由组合空间，高标准电梯，消防上有烟感喷淋设施，每层均有共享会议室、展览室、高速信息网络插口，每两层享有层高５．６米的共享空间，在商务会所提供服务功能，在屋顶设空中花园，甚至还包括公共卫生间等细节。据了解，到目前仅仅５个月的时间，长远天地Ａ、Ｂ座已售出７０％，价格也是一涨再涨