深圳市房地产市场形势与宏观调控(1)

深圳市房地产市场形势与宏观调控一2004年深圳房地产市场总体形势1.房地产开发投资额出现负增长，商品房在建规模继续减少2004年1～11月，全市完成商品房开发投资360.91亿元，同比减少了1.25％，改变了前几年高速增长及2004年以来缓慢增长的状态，首度出现负增长。从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，1～10月房地产投资占固定资产投资的比重为38.7％，大大低于前几年的水平，同时对比本年度前9个月的数据，该比重呈现逐步下降的趋势，这将使固定资产投资结构进一步优化。从商品房建设规模看，2004年1～11月，商品房施工面积为2583.32万平方米，同比下降了3.36％，其中商品住宅施工面积1934.17万平方米，同比下降了9.93％；商品房新开工面积763.37万平方米，同比下降了9.82％；商品房竣工面积531.29万平方米，同比下降了26.57％，其中商品住宅竣工面积432.8万平方米，同比下降了25.8％。指标2004年1～11月2003年1~11月同比（%）商品房施工面积2583.322673.02-3.36其中：住宅施工面积1934.172147.29-9.93其中：新开工面积763.37846.47-9.82商品房竣工面积531.29723.58-26.57其中：住宅竣工面积432.80583.25-25.80以上数据表明，2004年，深圳房地产开发投资增长速度和建设规模均出现一定幅度下滑，房地产市场供应水平出现下降趋势。2.开发商贷款首次出现下滑，个人住房贷款占房地产贷款比例上升截止到2004年11月底，全市人民币贷款余额为5092.34亿元，比年初增加了560.54亿元。房地产贷款额为1623.27亿元，比年初增加了195.51亿元；其中个人住房贷款为1141.64亿元，比年初增加了211.53亿元，开发商贷款481.63亿元，比年初减少了16.01亿元，这是近六年来开发商贷款额首次出现下滑。截止到2004年11月底，深圳房地产贷款额占全市人民币总贷款额的31.9％，与去年12月底所占比例基本持平，新增房地产贷款额占新增人民币总贷款额的35％，而新增贷款主要来自于个人住房贷款的增加。其中，个人住房贷款占房地产贷款比例为70.3％，比去年12月底的65.1％上升了近5个百分点，而开发商贷款所占比例则由去年12月底的34.9％下降为29.7％。虽然2004年出现近6年来房地产开发商贷款额首次下滑，主要是由于房地产贷款政策紧缩和相关金融政策的实施所致，但是房地产开发商对银行贷款的依赖性仍然很高。据统计，房地产开发投资额中80％来自于银行贷款；与此同时，个人住房贷款比例有所提高。这说明央行加息等相关政策的实施及其预期并未对个人住房贷款造成太大影响，市场需求依旧旺盛。3.商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理2004年深圳商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场需求持续旺盛，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12%。商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重也明显增加。2004年，住宅销售面积占商品房销售总面积的88％，与2003年的93％相比下降了5个百分点；办公楼销售面积占商品房销售总面积的3％，商业用房占商品房销售总面积的7％，办公楼和商业用房所占比重均比2003年增加了2个百分点。非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。4.商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡2004年，深圳商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。在2002年上半年深圳出现商品房供给增长过快的势头后，深圳采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。从2002年以来住宅批准预售面积与销售面积的对比来看，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05∶1。表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。5.区域市场结构基本保持稳定，南山、罗湖等区域销售面积有所增加从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34%、21%、17%。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区、罗湖区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移”和“外移”的发展趋势将会越来越明显。6.三室房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高从销售住宅的户型来看，三室房、二室房和四室房占住宅市场交易总量达八成以上。其中，三室房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二室房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与2003年比例基本一致；四室房住宅占住宅销售总面积的15％，比2003年下降2个百分点。从这三种户型的价格来看，二室房和三室房住宅价格上涨幅度较大，四室房价格基本保持稳定。三室房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二室房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四室房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。从2004年和2003年销售住宅的户型结构对比来看，2004年销售的住宅中二室房的比重略有增加，四室房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。7.空置商品房不断消化，商品房空置面积持续减少至2004年11月底，深圳商品房空置面积为219.18万平方米，同比减少7.12%。其中住宅空置面积为135.45万平方米，同比减少7.89%。目前深圳的空置商品房正在逐步得到消化。商品房空置的减少主要是因为从2003年以来新增商品房供给持续小于商品房需求的缘故。8.商品房消费主力进一步趋于年轻人化，以自住为购房目的占绝大多数根据2004年深圳秋交会期间的5000多份问卷调查的结果，深圳消费者的区域分布主要集中于关内，其中福田区占近一半的比例，其次为罗湖和南山。从年龄结构来看，26～35岁的年轻人占58％的比例，其次为25岁或以下者，占24％，显然，35岁以下的年轻人是目前深圳商品房消费的主力军，占全市比例达82％之高，深圳年轻人的消费潜力不容忽视。从购房目的看，根据调查结果，属于首次置业买房自用的比例占64.3%，再次置业改善居住条件的比例为35.7%，再次置业用于投资获益的占10%；此外，再次置业群体中，仅有7％的投资者出于炒房目的转手出让。可见，首次置业买房自用仍是购房主流，再次置业改善居住条件与往年相比有较大提升，而投资用于炒房目的的仅占较小比例。9.二手房市场交易规模继续大幅增长，二、三级市场联动的局面已经形成2003年，存量房屋销售面积达到496.83万平方米，比2002年增长了45.92%，占新建商品房销售总量的57%。2004年1～11月，全市二手房交易面积达到572.91万平方米，比2003年同期增长16.75%，交易宗数为51183宗，比上年同期增长15.82％。由数据可见，二手房同比增长幅度已有所放缓，但交易总量较大，交易面积仍保持快速增长，具有良好的发展态势。2004年1～11月二手楼交易面积与同期新房销售量的比例已经上升到0.73∶1，存量房地产市场的健康快速发展，已形成房地产二、三级市场联动发展的局面，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。二当前房地产价格运行特征2004年以来，深圳房地产市场明显火暴，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上，房价问题一时为社会各界高度关注。为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识。根据深圳网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，与2003年相比上涨了5.3%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要有以下特征。1.房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较高2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；2004年住宅价格又比上年同期上涨了5.3％。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。2003年房价的季节性波动明显，基本呈“第一、二季度价位低平，第三、四季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。2004年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律，第一季度住宅均价为5780元/平方米，第二季度为5862元/平方米，第三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为第二季度1.4％、第三季度3.3％，尤其是第三季度价格增长较快。比较2004年上半年与2003年的价格水平，2004年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。2.房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从2003年全年看，6000元以下的住宅销售面积占59%，6000～10000元占35%，10000元以上仅占6%。2004年，4000元以下住宅销售面积占22％，4000～6000元的占37％，两者合计仍为59％；6000～10000元占36％，10000元以上的占5％。上述数据表明，2004年6000元以下的中低价住宅仍占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过5％，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。从住宅价格结构来看，与2003年相比，4000元以下住宅所占比例减少了7个百分点，4000～6000元的住宅所占比例增加了7个百分点，这与特区外住宅价格上涨有直接关系。总体来看，6000元以下的中低价位住宅仍占有约六成的比重。3.特区外价格上涨较快，特区内外房地产价格差距逐渐减小2004年深圳各区住宅价