1101华怡苑项目开发运营方案2

【华怡苑】开发运营方案一、项目综述二、项目管理三、经济分析四、项目成功标尺及总经理承诺一、项目综述项目规划及设计条件123综合指标地块1地块2地块3用地面积21119.920004503用地性质商住供电设施用地商业服务业容积率2.8—2.8商业比例10%≤—10%≤合计27622.9㎡规划要求本项目地块设计分住宅组团和写字楼组团，写字楼组团作为提升城市景观而打造，容积率适当提高，住宅组团容积率控制在住宅用地计算的2.8。项目综述总图及基本指标—规划总指标计算容积率用地面积（㎡）25398总建筑面积（㎡）117997.14计算容积率总建筑面积（㎡）92869.57其中住宅组团计容建筑面积（㎡）住宅建筑面积（㎡）42236.43沿街商铺建筑面积（㎡）4550办公组团计容建筑面积（㎡）配套商业面积（㎡）7679.76银行办公及营业厅面积（㎡）6415.45商务办公面积（㎡）30696.96不计容建筑面积（㎡）25127.57地下室住宅部分地下室（㎡）13792.43商业办公部分地下室（㎡）11179.96容积率3.66总户数（户）324停车位地面停车（辆）65地下车库停车（辆）688项目综述总图及基本指标—住宅组团住宅组团计算容积率用地面积（㎡）16505计容建筑面积（㎡）46786.43其中住宅建筑面积（㎡）42236.43沿街商铺建筑面积（㎡）4550地下车库建筑面积（㎡）13792.43容积率2.8建筑密度32%总户数（户）324项目综述总图及基本指标—写字楼组团办公组团计算容积率用地面积（㎡）8893计容建筑面积（㎡）46083.14集中商业面积（㎡）7679.76银行办公及营业厅面积（㎡）6415.45写字楼面积（㎡）30696.96银行部分地下停车库建筑面积（含辅助用房）（㎡）3962.32商业、办公部分地下停车库建筑面积（㎡）7217.64容积率5.18建筑密度38%项目综述项目综述分业态产品建筑面积（㎡）套数/停车位住宅42236.43324住宅底商4550写字楼30696.96集中商业7679.76中行营业及办公面积6415.45地下车库住宅地下车库13792.43394写字楼地下车库11179.96业态及货值分配统计表产品分配住宅住宅底商写字楼集中商业中行营业及办公部分停车库中源21025.512237.6830696.967679.766415.4520834.67供电局1840160———华怡19370.922152.32———4137.72合计42236.43455030696.967679.766415.4524972.39产品统计总表产品分配统计总表项目综述业态及货值分配—价格预计定价方法：市场比较法（1）洋房价格预估---5500元/㎡项目所在片区目前销售均价在5000元/平方米左右。按市场正常走势考虑，到本项目一年后正式推出市场价格涨幅10%左右，则本项目洋房均价初步拟定为5500元/平方米。（2）商业价格预估---住宅底层街铺20000元/㎡，集中商业三层均价12600元/㎡结合华达新城一期商铺销售价格以及凯旋城商圈商铺二手价格与租金水平，预计项目商业租金水平在50-100元/月平方米，其中7M层高沿街商业均价在20000元/平方米，集中商业售价一层均价18000元/平方米，二～三层商铺均价按10000元/平方米核算，三层平均售价约为12600元/㎡。（3）写字楼价格预估---7500元/㎡目前可比性较强的为在售的中心一号以及已售完在使用的凯旋广场，中心一号目前销售均价在7000元/平方米，凯旋广场租金水平在50元/月平方米（带装修），综合预估待项目建成可售时期写字楼产品的销售均价在7500元/平方米。（4）车位价格预估---100000元/个结合华达新城一期车位售价，本项目车位销售价预计为100000元/个，按35平米/个车位核算，则车位售价折算为2857元/平方米。。项目销售收入测算销售目标设定说明：住宅及住宅底商按销售率95%即达成销售目标，写字楼与集中商业按销售率90%即达成销售目标；住宅地下室按销售率50%即达成销售目标；写字楼负一层地下室作为中行租赁不纳入销售目标，负二层地下室作为写字楼配套也不纳入销售目标。产品分配表建筑面积售价（元/㎡）销售额（万元）销售目标住宅21025.51550011564.0310985.83住宅底商2237.68200004475.364251.59写字楼30696.96750023022.7220720.45集中商业7679.76126009676.508708.85中行营业及办公部分6415.45—8100.008100.00停车库20834.6728572758.351379.18合计6200054145.89项目综述项目销售目标分解2014年销售目标：1.6亿2016年5月前销售目标：3.81亿总目标5.41亿元项目综述项目销售目标分解销售目标分解表2014年2015年2016年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度住宅20606089372188临街商铺及写字楼裙楼商业8263441128361418写字楼69604320404042003024636停车位650885685590合计(万元）2060601589714771845176865327132159016037362351911项目综述项目效果图项目综述总图规划原则货值最大化通过写字楼规划，增加项目容积率住宅楼栋对临路避让内街设置，增加临街面加大住宅低商层高，提高商铺使用价值产品的合理设置南北通透，避免北厅户型配比面向首置及首改写字楼平面分6个产权销售优化竖向设计，最大节约成本住宅做一层地下车库，写字楼做两层地下车库物业用房及公共洗手间的设置项目综述二、项目管理团队建设项目目标管理工程管控成本管控营销管控2.1团队建设地产事业线组织架构及人员配置总经理刘守和董事会地产成本管理部经理周新军地产营销策划部经理尹士亮地产采购部经理伍建贞地产设计部经理李智勇地产人力行政部经理卓洲财务中心总监（待定）华达新城二期项目（待定）水电工程师资料员土建工程师建筑设计师1人结构设计师1人水电设计师1人设计员/资料员1人文员1人销售经理1人客服专员2人安装造价工程师1人土建造价工程师2人造价员1人采购员1人绩效专员1人档案员1人人事行政主管1人报建主管1人出纳员1人收费员1人会计员1人直属集团管理华达新城项目赵克川、刘文华园林工程师1人资料员1人水电工程师2人土建工程师4人财务经理工程管理中心项目中心开发报建经理1人工程副总经理（待定）说明：1、事业部总经理1人2、人力行政部：编制人数8人；实际人数6人，缺编2人（前期拓展总监、绩效专员缺编）。3、设计部：编制人数5人；实际人数4人，缺编1人（水电设计工程师缺编）。4、成本管理部：编制人数5人；实际人数3人，缺编2人（土建/安装造价工程师共缺编2人）。5、工程部：编制人数10人；实际人数10人。6、营销策划部：因自组项目销售团队，需调整架构，增加编制。原编制4人，实际人数2人，现调整为15人，现缺编13人。7、采购部：编制人数2人；实际人数2人。合计人数：28人，缺编18人。制表：审核：审核：批准：其它项目（待定）平台支持管理中心前期拓展总监1人行政主任1人营销总监（待定）高级策划师1人销售代表8人按揭办证员1人地产事业部组织架构备注：拟建自身营销团队（自主销售），则需按以上人员配置扩充营销队伍。项目管理—团队建设2.2项目管理目标项目管理目标项目管理—目标管控项目管理目标1、开发周期目标工程目标：“华怡苑”开发项目的动工日期为2013年10月1日，项目房产入伙日期为2015年11月1日，总工期为25个月。销售目标：首次开盘起算8个月内完成总目标销售额的50%，即28473万元（不含地下车库），开盘后起算的19个月内完成可售总目标销售的95%，即54100万元（不含部分地下车库）。2、利润目标项目销售总额62023万元，总开发成本43072万元，项目的毛利润为18951万元，净利润总额为17524万元（保底值17500万元）。3、成本、费用目标项目的开发成本33550万元之内（目标成本）。项目管理—目标管控项目启动版成本管理目标成本目标统计表项目管理—目标管控序号项目单价(元)面积（㎡）总投资(万元)开发建设总投资364011834143072.621开发成本364011834133549.981.1土地成本1086276233000.001.2开发前期准备费1701183412012.861.3主体建筑工程费200211834123691.321.4配套工程费2511183412967.631.5园林环境费77118341913.831.6配套设施费42118341501.761.7开发间接费39118341462.592开发期间费8051183419522.632.1管理费用69118341810.752.2财务费用2261183412676.512.3销售费用79118341930.392.4开发期间税费4311183415104.982.3工程管控工程排期工程管理重难点交房管控点工程排期：工程管控重难点标段总建筑面积样板区项目开工开盘竣工备案交房开工开放Ⅰ标段（写字楼区）58071.5㎡2014.7.1（土建）2014.10.30（精装）2014.11.152013.10.12014.11.152015.10.302015.11.01Ⅱ标段（住宅区）60301.122014.5.15（土建）2014.9.20（精装）2014.9.252013.10.12014.9.252015.10.302015.11.01标段基础施工至±0主体封顶外脚手架拆除Ⅰ标段（写字楼区）2014.4.302014.11.052015.6.30Ⅱ标段（住宅区）2014.4.302014.10.302015.5.30附件（工程计划表）项目管理—工程管控住宅工程排期：工程管控重难点2014.09.25前取得预售许可证样板房完工2014.09.25±0以下结构工程完工2014.04.302013.10.1项目开工2014.10.30住宅封顶外脚手架拆除2015.05.302015.09.30园建及配套工程完工住宅验收及竣工备案完成2015.10.302015.11.01住宅交房2014.10.30取得预售许可证±0以下结构工程完工2014.4.30项目开工2013.10.12015.01.01中行部分装修进场写字楼封顶2014.11.052015.2.10外脚手架拆除2015.11.01写字楼交房2015.06.30外脚手架拆除2015.09.30园建及配套工程完工中行部分装修完工2015.07.30写字楼验收及竣工备案完成2015.10.30写字楼工程排期：项目管理—工程管控样板房完工2014.10.30工程管理目标工程管控重难点质量目标：河源市优质结构工程安全生产文明施工目标：市级文明工地户均报事率≤1.5条一次性交房成功率≥95%项目管理—工程管控工程管理工程管控重难点项目工程计划管理项目工程技术管理项目工程质量管理项目工程成品保护管理项目工程文明施工管理项目工程文控管理项目工程总结管理项目管理—工程管控交房管控点常见质量通病项目管理—工程管控交房管控点本项目质量点地下室返潮管井及管道周边渗水伸缩缝渗水外立面成品保护室内成品保护细部节点质量控制在常见建筑质量通病的问题处理上，借鉴品牌地产企业（万科、中海）的做法与经验，采用以下方式进行前期检验，预防通病：三层（或标准层）会审：所有砌体、管道都模拟安装，出现问题立即变更、整改。建筑通病的防治：外墙100%试水；管根100%试水；卫生间天面100%试水；外窗渗水的防治等；项目管理—工程管控2.4成本管控项目管理—成本管控一、根据项目成本测算设定目标成本一级目标成本——前期策划阶段二级目标成