深圳市房地产市场监管办法(XXXX-09-01)

1深圳市房地产市场监管办法第221号《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。市长二〇一〇年七月九日深圳市房地产市场监管办法第一章总则第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。2信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。第二章房地产开发经营第七条从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。第八条房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。第九条房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。第十条房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。第十一条房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。3房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。第十二条商品房预售应当符合下列条件：（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；（四）确定施工进度和竣工交付日期；（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10％；（七）法律、法规规定的其他条件。房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。第十三条取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。第十四条房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：（一）购房指引；（二）营业执照和资质证书；（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；（五）建设用地使用权出让合同书；（六）商品房买卖合同示范文本及附件；（七）商品房项目总平面图和测绘报告；4（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；（九）商品房销售控制表；（十）业主临时管理规约；（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。第十五条房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。第十六条房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。第十七条房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。第十八条在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。第十九条房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。5商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。第二十条房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。第二十一条房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。第二十二条房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。第二十三条房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；（二）订立虚假合同；（三）违反价格备案制度出售商品房；（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。第二十四条房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；6（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。第二十五条房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。第二十六条房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。第三章房地产经纪第二十七条本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。第二十八条房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：（一）营业执照；7（二）法定代表人或者负责人的身份证明；（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。第二十九条房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。第三十条房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的年度检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。第三十一条主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。第三十二条房地产经纪机构应当在其经营场所公示