昆明市石林云林别墅Ⅱ期旅游地产项目战略思考_95PPT_XXXX年

云林别墅Ⅱ期战略思考北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010-10-121、认真务实的态度；2、高效专业的团队；1、认真务实的态度；2、高效专业的团队；在石林景区建别墅自然不一样名胜区自有名胜区的气度当然不会用扩音喇叭呐喊肤浅的华贵当然不会用留声机重复别人的口号佳益地产，自有视野的高度。穿越找趋势找机会回归发现问题解决问题驾驭给项目一个腾飞的翅膀，让一切尽在掌握的未来提报主线Chapter1穿越石林！这是一个关于旅游地产的话题中国旅游地产的开山鼻祖——深圳东部华侨城中国有个深圳，深圳有个华侨城。锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园享誉国内。这也证明了华侨城在旅游地产行业中势如泰山的地位。华侨城到底为什么能在中国的旅游地产行业一直保持龙头老大的姿态屹立不倒呢？有三个关键词可以为我们诠释：规划先行、成片开发、准确定位。华侨城的三个关键词规划先行：华侨城有一个规矩，任何人不能够轻易动规划。成片开发：在华侨城看来，旅游地产强调的是综合成片开发，强调与产业的结合。这种开发模式可以有效整合各种资源，使得整体水平保持在一个比较高的路线上。准确定位：“只做高端物业”正是华侨城对产品的定位。华侨城的这一路线走得认真，也很严格。华侨城是中国旅游地产的代表，它的思维超前，经验值得我们去借鉴。从华侨城身上，我们可以窥探到中国旅游地产的足迹。那么，中国旅游地产到底有多少前景可以值得我们去憧憬呢？现在，让我们暂时……忘记石林！旅游地产在中国——三亚深圳茵特拉根华侨城酒店亚龙湾五号别墅度假酒店由深圳东部华侨城开发运营。独具匠心的旅游配套。位于三亚亚龙湾国家4A级旅游度假区的亚龙湾五号别墅酒店是我国第一家由全独立别墅组成的五星级滨海度假别墅酒店，酒店将“中式高级管家”服务与现代五星级度假酒店完美结合，首创了中国五星级海滨度假别墅酒店的全新服务模式。位于三亚亚龙湾国家4A级旅游度假区。独特的“中式高级管家”服务理念。尽占地利的茵特拉根华侨城酒店位于深圳市盐田区东部华侨城，在山海间巧妙规划了一系列独具文化韵味、主题鲜明的旅游项目，包括：三谷、三镇、三街、三部落，使生态资源得到合理永续利用，使人与自然和谐共处。三亚深圳杭州上海度假村内部有像国家森林公园一样的优美环境。特色菜品及一流服务吸引了不少游客。杭州安缦法云酒店上海怡沁园度假村杭州安缦法云酒店是总部设于新加坡的安缦居集团旗下的一家度假酒店，毗邻著名的灵隐寺，拥有无可比拟的自然风景和独特的地理位置。在享受其多种富有特色服务、水疗和休闲设施的同时，客人还可以领略到安缦具有江南特色的建筑风格。上海怡沁园度假村位于东平国家森林公园南侧，内部树木参天，环境优美，可与对面的国家级森林公园媲美，而度假村的特色菜品又让许多游人趋之若骛。保持与周边景观相融合建筑风格。内部配套精致脱俗。酒店名称地区最大亮点亚龙湾五号别墅度假酒店三亚地域优势及首创“中国管家式服务”茵特拉根华侨城酒店深圳品牌及旅游配套杭州安缦法云酒店杭州品牌及精致的内部配套上海怡沁园度假村上海一流的环境及菜品合晟尚圆观点：纵观全国成功运营的高端别墅度假酒店，无一不是在品牌支撑及优越区位的基础上，通过对旅游区景点资源整合以及融入现代酒店的管理，营造舒适、便利、浪漫、优雅的度假生活。我们可以将本项目与上述案例对照结合，发挥我们的品牌及地理优势，弥补配套上的不足。中国休闲旅游地产，可谓是“小荷才露尖尖角”，走过三亚、深圳、杭州、上海，我们看到这些城市的旅游地产发展得健康而茁壮。作为世界旅游大国，中国旅游地产深得人心，前景远大。三亚深圳杭州上海云南旅游地产在云南——丽江悦榕庄几乎达到了目前国内度假村的“金字塔顶“。位于滇西北的丽江悦榕庄倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下。其特色在于建筑风格既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化。丽江悦榕庄处在风景迷人的玉龙雪山脚下。纳西风格及悦榕优雅浪漫的度假风格的结合。悦榕的品牌聚集。丽江悦榕庄火山石养生文化筑就亚洲第一温泉SPA。东南亚异域情调。昆明柏联SPA昆明阳宗海柏联SPA温泉度假酒店独具东南亚风情，结合火山石养生的阳宗海柏联SPA温泉，赢得“亚洲第一温泉SPA”的美誉，2008年春落成的柏联SPA二期被评为全球经典小型豪华酒店合晟尚圆观点：云南的旅游天赋、资源和口碑，得到了全国乃至全球的公认，云南的旅游首位度和外向度也都得到前所未有的提升，但离国际化休闲旅游战略雄心的实施还有一定的距离，随着云南旅游二次创业的深入及国民收入的增加，云南旅游地产发展潜力和空间很大。昆明作为国内外旅游及高端消费群体置业的重要城市，未来的高端度假地产，能满足高端商务/休闲人士需求的、极具现代休闲旅游、商务度假特色的主题性地产，将面临巨大的发展空间！酒店名称地区最大亮点丽江悦榕庄丽江悦榕庄品牌优势、纳西建筑风格及地理优势昆明柏联SPA昆明东南亚异域情调亚洲第一温泉SPA回归石林！Chapter2关键词石林的高度！天下第一奇观世界地质公园世界自然遗产国家5A级旅游景区云南旅游十大名片之一昆明名片之首石林风景名胜区面积400平方公里，景区范围宽，石林集中。其象生石之多，景观价值之高，举世罕见。1982年，经国务院批准定为第一批国家级重点风景名胜区。2004年2月13日，石林成为联合国教科文组织评定的全球首批世界地质公园之一。2007年5月8日，昆明市石林风景区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区。2008年，石林被联合国教科文组织评定为世界自然遗产，成为云南省继丽江古城、三江并流的第三个世界遗产。由于石林的岩溶石柱雄伟高大，密集整齐，分布区域广阔居世界各国石林之首，所以被列为地球八大自然景观之一。石林的气度！2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，较2007年、2008年增长10%和19.7%；实现门票收入3.6亿元，较2008年增长21.2%。全县全年接待游客320万人次，实现旅游综合收入14亿元。近年来，石林景区紧扣“创建世界一流景区、打造国际旅游胜地”目标，做精自然观光旅游，做强休闲度假旅游，做大乡村生态旅游，推进石林旅游转型提升。使得石林景区旅游逐年持续升温。在世界知名度、文化内涵、游客数量上，石林完全可以媲美丽江、大理的城市价值。但是……2009年丽江接待游客758万人次，旅游创收88.66亿元2009年大理接待游客551万人次，旅游创收42亿元2009年石林接待游客320万人次，旅游创收14亿元那么，作为可以媲美大理、丽江城市价值的石林2009年旅游总收入是大理的1/3，约是丽江的1/6。在如此差距下我们不禁发问……石林到底怎么了？曾小姐（四川）：石林我在7年前去过，配套太差了，想找个环境好点的地方住都没有。张小姐（江西）：我没去过石林，但是我很早就听说过，一直想去。王先生（贵阳）：我还没去过石林，听去过的朋友说那些石头很神奇，还说好像有个阿诗玛的故事很美。陈先生：石林在我很小的时候就听说过，很有幸去年的时候去了，那些石头真是太美了，大自然的鬼斧神工太神奇了，但是个人感觉那个片区规划得还是不够，配套也跟不上。其实那个地方完全可以打造成像是我们西安的大唐芙蓉园片区那样的集休闲旅游、特色餐饮、高档住宅为一体的多元化休闲度假、生活区。外界声音：1、景区规划落后2、缺乏多元化的旅游方式及配套设施陈旧不足3、休闲旅游观念落后，缺乏引导发现问题！景区规划落后当地政府对于石林景区问题的深入研究后制定“创建世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标，为便于合理有序的开发，将石林旅游度假区规划为4个片区。中区：规划面积2平方公里，主要建设游客接待中心、餐饮、购物、娱乐、商务会展设施。北区：规划面积8平方公里，功能定位为生态休闲运动、商贸购物、餐饮区。西区：规划面积2平方公里，功能定位为休闲度假、康体运动、旅游商务区。南区：规划面积4平方公里，功能定位为彝族文化体验、民族工艺品交易及旅游房地产。解决之道缺乏多元化的旅游方式及配套设施陈旧不足石林目前旅游方式单调而陈旧。狂欢之都顺应市场需求建设了有“东方迪士尼”之称的“幻多奇”游乐城，为石林旅游添入新的元素。在此基础上应该进行深度的度假旅游资源整合、历史文化资源固化及度假旅游设施的建设。在不断强化配套及旅游方式的同时更要提出“大石林风景名胜区”的概念，不仅需要在范围上涵盖周边旅游资源更要在概念上涵盖距石林半小时车程的九乡风景名胜区。休闲旅游观念落后，缺乏引导目前石林旅游模式还处在从观光旅游到旅游度假的转型初期，人们的观念还处在“一日游”的初级旅游时期，政府在加强对旅游片区配套建设及周边合理开发的同时应加大对人们旅游观念的引导。随着云南二次创业步伐的加快以及石林“创建世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标的实施，石林从观光旅游型城市转变为国际旅游度假城市将成为趋势。实现石林旅游从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、会展、商务复合型转变。昆明旅游二次创业的六大重点，即石林风景区、阳宗海风景区、安宁温泉、世博园、滇池旅游片区、轿子雪山风景区。在石林引进资金建设石林撒尼古城项目及狂欢之都这样的背景下，石林板块的地产发展大有前途！合晟尚圆观点：我们站在石林肩膀上所能抢到的价值石林风景区云南最早旅游名片之一、国家5A级风景名胜区、世界地质公园、世界自然遗产。隐性价值——名气、号召力九乡风景名胜区国际洞穴协会会员、国家4A级旅游区、国家重点风景名胜区，距本项目半小时车程。价值1——景区（我们家的花园）1、交通昆石高速入口、石林县城门户本项目位于石林县城东大门，是石林辐射周边交通中心。紧挨昆明——石林高速公路、石林——九乡旅游专线及324国道，具备良好的交通易达性。价值2——配套（我们所能抢占的）2、区位按世界自然遗产保护相关条例及国务院批准《路南石林风景名胜区总体规划》规定，石林350平方公里保护区内包括接待中心、售票中心等所有商业服务设施将全部后撤到新的旅游接待区，投入使用后所有到石林的游客都将到新的旅游接待区购票、休憩、用餐、购物等，再坐乘电瓶观光车往返景区；作为新旅游接待区对面的本项目正是占尽天时地利！3、资源地处云南首个RBD（旅游商业区）范围内的本项目，依附狂欢之都娱乐、购物、观光、旅游平台弥补项目本身配套的不足，联手打造最佳体验自然之地、身心度假之所。4、客源石林景区每年约320万人次的客流量。石林世界自然遗产+宜良九乡、泸西阿庐古洞次景区强力辐射，成就超强的聚客力。上海恒联·新天地花园占地：157亩建筑面积：1.7万平方米类型：联排别墅售价：住宅4000—5000元/㎡、商铺：7000—12000元/㎡位置：毗邻石林大道，石林行政中心东面。卖点：地中海风格及独特风情的街墅华地·悠然墅占地：150亩均价：2680元/㎡销售情况：剩余12套位置：石林县城东山路新客运站对面卖点：毗邻“中国彝族第一村”风情文化旅游胜地。狂欢之都开发商：云南圆通投资有限公司位置：石林游客接待中心占地：12430亩售价：未知销售情况：未售卖点：超强配套。包括亚洲顶级高尔夫球场、幻多奇娱乐城、旅游商业街等。天奇花园开发商：石林电力工程发展有限公司房地产开发分公司位置：石林县东城区龙泉路占地：200多亩均价：3500元/㎡销售情况：纯现房，尾盘销售卖点：位于有“石林富人新区”之称的石林县东城区龙泉路。赠送超大露台。放眼整个石林片区，别墅市场均是以售价在3000—5000元/平米的中、低端联排、双拼别墅为主。市场缺乏相对高端的独栋别墅、别墅酒店项目及高品质的休闲度假生活体验。在石林景区从单一的观光型向高品质、多元化的休闲、度假、商务复合型转变及石林相继引入苏宁环球集团等为加快石林旅游二次创业、完善旅游配套设施的大背景下，云林别墅应势而生！这里是石林，别墅，在别处合晟尚圆观点：驾驭石林！Chapter3第一章：定位市场定位高端别墅市场太饱满云南的高端别墅市场分布在大理、丽江及昆明周边三个拥有极大景观号召力的板块。这个市场属于顶级财富阶层。何况原本这个市场就不大，加之我们的板块，我们的体量没有给我们强力的竞争支撑。经济别墅市场，太贫瘠经济别墅市场，多半除了便宜，就只剩别墅这种居住形