珠海房地产市场研究1

进入珠三角解构珠海2004.3问题。为什么进入珠三角？为什么进入珠海？如何进入珠海？珠海解构世联进入珠海的机遇战略布局机会当前，在中国的区域经济板块中，长三角的迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合。区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略－广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，华侨城惠州拿地。为什么进入珠三角？深圳被边缘化还是融入珠三角？深圳两大战略利益1深港经济一体化2深圳直辖省政府战略利益广州战略利益以广州为中心冲突一致深圳被边缘化融入珠三角为什么进入珠三角？珠三角中心化举措为什么进入珠海？“一脊三带”“一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。“三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。“三圈五轴”“三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。“五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。珠三角区域总体空间格局示意图珠海在珠三角格局中处于南部滨海功能拓展带为什么进入珠海？解构。珠海印象社会经济国民指标（人口，GDP。。。）城市战略（发展目标，规划布局，产业布局。。。）市场研判发展阶段历史人文市场供应（客户访谈，置业趋势。。。）市场需求（开发投资，销售面积，行业集中度。。。）（区域分布，价格水平，竞争分析。。。）解构如何进入珠海？蓝色珠海社会经济社会经济社会经济社会经济国民指标－人口306090120150万人总人口118.92123.58124.89125.28123.35127.89户籍人口69.4871.473.975.9378.6182.02暂住人口49.4452.1750.9949.3544.7445.87199819992000200120022003-12.0%-8.0%-4.0%0.0%4.0%8.0%199819992000200120022003珠海是珠三角地区人口最少的城市之一珠海市总人口1990—2000年年均增长5万，但近三年来增长速度趋缓。户籍人口增长速度缓慢；暂住人口在2000－2002年出现负增长。社会经济珠海市人口规划时段总人口城市人口城市化水平主城区人口近期（2001－2005年）149万人133万人89.2%75万人中期（2006－2010年）175万人162万人92.6%85万人远期（2010－2020年）245万人234万人95.5%101万人国民指标－人口珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间。2866141330255536659424106382476725112.30%12.10%10%11.80%18.10%2000000400000060000008000000199920002001200220030%5%10%15%20%GDP增长率社会经济国民指标－GDP，产业2003年珠海的GDP增长在2003年有大幅提升，经济发展开始加速。轻工业及旅游服务业是珠海的主导产业。其宁静的生态环境和完善的旅游服务，越来越像港、澳、穗的后花园。社会经济国民指标－收入，消费城镇居民人均可支配收入（元）105738411519571284432143471015918108.94%11.50%11.70%10.95%50000010000001500000200000025000003000000199920002001200220035.00%8.00%11.00%14.00%社会消费品零售总额年增长率（万元）2003年人均收入实现跳跃增长，前景看好。消费市场保持高速增长。社会经济城市战略－定位，目标经济特区；珠江口岸区域性中心城市；以信息技术为龙头的高新技术产业基地，产、学、研一体化创新创业基地及高附加值产品的出口创汇基地；亚热带海滨花园城市；具有国际影响的滨海风景旅游胜地。（2001-2020年）社会经济城市战略－规划布局主城区金湾次中心斗门次中心唐家湾新城组团三灶新城陆域中心镇横琴新城港区新城以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空间布局。主城区三灶新城横琴新城港区新城应强化发展的地区，承担生活服务、教育、旅游等职能应整合发展的地区，承担生产、生活、旅游度假等综合性职能。高等教育、高新技术产业与新型服务业等空港运输、空港产业、高新技术产业和教育大型旅游、度假、游乐及与澳门合作发展的主要地区综合性发展的中心镇海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业社会经济城市战略－产业布局以第二产业为主的生产地区城市经济、文化和行政中心集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布。主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。完善唐家湾新城中的大学园区、高科技产业区、会展物流中心等产学研项目的生活配套设施的建设，产业园区与生活区环境标准应高于主城区的平均水平。社会经济城市战略－2004—2005年建设重点重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心。建设江珠高速公路、珠港大道、金凤路；完善与改造主城区内的道路系统；建设昌盛大桥。实施“工业西进，城市西拓”的发展战略，将今后全市的发展重点放到西部地区，西部地区必将成为珠海的工业中心。社会经济城市战略－2004—2005年建设重点2000-2002年加速提升2000年，政府开始推行旧村改造计划，对26个行政区内的26个行政村（38个自然村）进行改造。1979-1985年起步阶段土地出让开发处于无序状态，开发项目单一，住宅商品化程度低。1986-1995年珠海国土局成立，行业混乱局面得到控制。快速发展阶段1996-1999年1996年进行了行业调整1997年设立登记交易管理中心，房地产进入理性发展阶段。第二次快速发展珠海房地产发展最快、积累最多的时期，房地产逐步成为珠海经济发展的支柱产业之一。房改房市场放开，二次置业成为重要购买力。市区共投资2.97亿元住宅竣工面积195万平方米。市场研判发展阶段－回顾市场研判发展阶段－判断2003年珠海人均GDP4588美元800-3000US$3000-4000US$4000-8000US$》8000US$发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导珠海将迎来房地产平稳发展阶段，市场化程度提高，政府加强宏观调控，如城中村改造。市场需求以追求舒适生活质量为主。市场研判发展阶段－行业集中度本土主要开发商：华发集团、珠光集团（国企，本土龙头）外来主要开发商：和记黄埔中原2001年进入，占领约50％市场，后因业绩不佳，业务量急剧下降，现主要承担外销业务。开发商代理商安诚物业、置力地产、南征地产三家共占据约70－80％的市场份额。本土主要代理商：外来主要代理商：国企，与政府关系良好本土，有一定的人脉市场研判珠海市历年商品房销售总面积2.206.513.427.559.527.427.444.3113.8186.1166.7121.31106.8133.730.532.405010015020019871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003单位：万㎡宏观概况－销售面积销售面积经历了2000年的高峰以及近3年的下滑，随着经济的改善，预计未来将有提升。珠海市历年商品房销售均价43215523121241031682883339626863371295029723605360832350500100015002000250030003500400019871991199219931994199519961997199819992000200120022003单位：元/㎡市场研判1992－2003年的11年间，二级市场商品房平均售价在3100元/平米左右徘徊，且这一水平早在1992年就已经达到。宏观概况－销售均价住宅2800元/平方米（二级市场）2100元/平方米（三级市场）2002年中心城区住房类型构成农民住房21%商品房800万㎡55%福利房24%1450800350300040080012001600全部住房住宅商品房福利房农民住房宏观概况－住房类型中心城区集中了珠海市的绝大部分的商品房和福利房，而农民房也占了一半以上。由此可见，非商品房消化了一部分市场需求。市场研判市场研判老香洲老城区，以多层、小高层建筑为主，“教育地产”鲜明，开发商多为本土实力型公司。均价3000－5500。唐家湾大学园区，均价2500－4000。新香洲拱北吉大前山南屏配套欠缺，人气不旺，以多层及小高层建筑为主，开发商多为本地中等实力公司。均价2800－4000。紧邻澳门，以小高层、高层为主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公司。均价3500－8000。依山面海，配套成熟，是珠海的高尚住宅区，也是珠海市民首居住区，以高层及小高层主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公司。均价3500－8500。住宅分布杂乱，建筑外观参差，以多层建筑为主，均价2400-3300。高新科技产业园区，均价1800-2200。市场供应－板块分布地段沿海及邻近重点中小院校区域二线海景、环凤凰山区域临商业中心、主干道区域楼盘档次中高档住宅中偏高档住宅中档住宅均价（元/平米）4500—55003500—40003000—3500单位面积（米）100——33080—16050—130主要建筑类型联排别墅、高层高层、小高层小高层、多层主要卖点一线海景、教育地产山景、二线海景小区园林景观市场研判市场供应－板块分布珠海政治、经济、文化、交通和金融中心；有市属大专院校及市、区重点中小学校10所，教育资源优势明显；配套完善，人文环境良好，但城市景观落后。老香洲搂盘特征老城区楼盘名称占地面积建筑面积容积率户数主要户型单位面积价格发展商夏美大厦190045602.41203房2厅101-1303500亿万房产金海湾花园5698242164.251322房-5房2厅87-3014400龙跨房产濠海大厦10000347573.52742房1厅-4房、复式55.25-167.143800豪晖房产宁海花园435002房-6房、复式80-3054700泽红房产恒景花园-金彩海岸13966500003.581843房、4房103-2173300起恒隆房产紫荆豪庭166005000033102房-5房2厅83-1573500紫荆豪庭地产钰海名门540003500鸣志房地产阳光地带32000640002.35203房-4房75-2503300三好房产珠都国际广场6686653189.82583房-5房2厅93-3304200珠都房产凤凰花园31919695822.1810502房-8房复式70-2704500中帆房产美丽湾540001100001.86541房1厅-联排别墅53-2704600丹田集团市场研判市场研判市场供应－板块分布地段邻人民路、明珠路等主干道区域临商业中心区域楼盘档次中偏高档住宅中档住宅均价（元/平米）3500—40002800—3300主要建筑类型多层、小高层多层主要卖点小区园林