第二章城市房地产体制及其改革

第二章城市房地产体制及其改革第一节城市房地产体制的基本概念第二节传统城市房地产体制的弊端第三节城市房地产体制改革目标模式教学目的和要求本章主要是研究房地产经营宏观环境的体制环境。重点：城市房地产体制的含义，传统城市房地产体制的弊端；难点：城市房地产体制的目标与模式。一、城市地产体制的含义第一节城市房地产体制的基本概念城市地产体制习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用制度两大方面。土地所有制：是指人们拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心土地使用制：指人们在使用土地上所形成的经济关系。城市地产体制在国际上有3种类型：1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖以美国为代表；2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移，自由买卖，以香港为代表；3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖以改革开放前中国、前苏联为代表。二、城市房产体制的含义城市房产体制指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其经济关系的方式方法、机构与制度。是房产所有权与使用权获得、转移、权属变更及其管理规范的总和与模式。第二节传统城市房地产体制的弊端一、传统城市地产体制弊端1、使中国土地资源状况面临严重威胁2、土地资源严重浪费，使用效益低下，无法优化配置3、使得土地所有权虚置，权益主体倒挂4、使得城市基础设施资金无法形成良性循环二、传统市场房产体制弊端1、住房再生产资金无法形成良性循环2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原则，又加剧了住房分配中的苦乐不均3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个消费中所占比重畸低。第三节城市房地产体制改革目标模式一、城市房地产体制改革的推进（一）城市土地有偿使用的推进1.开征土地使用费、税2.试行土地使用权的有偿出让与转让3.改革中存在的问题（二）城市房产体制改革的推进及存在问题1.政府设立专门的住房管理机构，加强立法日本：在建设省下设住宅局，加强立法与规划；1950－1955年颁布了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《住宅公团法》在1966年颁布了《住宅建设计划法》二、各国城市住房发展的主要经验和做法原西德：设有专门的住宅建设局先后颁布了《住宅建设法》《城市建设促进法》《住宅改善法》新加坡：在国家发展部下设有住宅发展局“居者有其屋”2.控制住宅面积标准，逐步提高居住水平最低标准：人均一床，人均S=2平方米文明标准：每户一套，人均S=8平方米舒适标准：人均一间，人均S=10平方米以上☆国际通用居住水平：3.多途径建房（1）国家投资建造住宅――原苏联（2）社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅（3）私营建房企业（4）互助合作共建住宅（5）个人建住宅4.多渠道融集建房资金新加坡：率先推出强制性的储蓄制度，从1955年7月起，职工个人与雇主双方必须分别按工资的25％存入中央公积金局规定：公积金所有权归职工个人；由公积金局统一管理；其80％只准用于买房与支付保险费；存款有利息，年利率为6.5％；本息免税等向社会融资如发行住宅债券等政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门用于购房4、对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优惠出售住房5、政府出地（不收地价），开发商出资，联合开发建造住房，以优惠价出售等。开展按揭供楼业务“按揭供楼”或称“楼宇按揭”，指集住房存款、住房贷款、抵押贷款三位一体的融资方式，分楼花按揭（期房）、现房按揭年两种，它对购房者、开发商、银行均有利。开发商银行购房者购房者：圆购房梦开发商：可尽快的回融资金银行：吸收了开发商和购房者的存款协商提供按揭购房合同提供担保存款贷款楼宇按揭的好处：5、对低收入者实行“社会保障性”优惠政策（1）建造低标准住房，优惠出售或出租给低收入家庭（2）提供优惠（低息、长期、大比例）贷款，支持低收入者买房建房6、普遍重视与支持住宅合作社的发展7、大力推行城市住宅私有化三、目标模式构想选择城市地产体制改革目标模式的基本原则；目标模式的基本构想；城市房产体制目标模式的构想三、目标模式构想复习思想题1、城市地产体制的含义2、传统城市地产体制的弊端。3、发达国家城市住宅发展的主要经验和做法。