第十一讲 国外房地产市场发展回顾

第十一讲国外房地产市场发展回顾第十一讲国外房地产市场发展回顾•一、日本房地产市场发展介绍•二、新加坡房地产市场发展介绍一、日本房地产市场发展回顾•1.研究简述•日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。•特别是在房地产领域，它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。•这里我们选择了日本房地产市场，沿循他发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地方。一、日本房地产市场发展回顾•2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世人嘱目的成绩。当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。•总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。一、日本房地产市场发展回顾•第一个阶段：1945－1958•这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全国约1650万户却只有1230万套住房，每户平均0．74套。•因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期，到了1958年，已经初见成效，全国1860万户拥有l770万套住房，平均每户0．95套，空房率为2％，初步扭转了住房严重短缺的局面。一、日本房地产市场发展回顾•第二个阶段：1959--1968年•基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投资额的24％以上，占国民生产总值的7％强，高出法、美、英等国。•每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2530万户有住房2560万套，平均每户1.0l套，空房率为4％。基本实现了每家一套住房的目标。一、日本房地产市场发展回顾•第三个阶段：1969—1975年•这是实现一人一间住房阶段。到1973年，全国2970万户拥有3110万套住房，每户平均1．05套，空置率为5．5％，到1975年，基本实现了“一人一间住房目标”。•随着日本经济自60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。一、日本房地产市场发展回顾•第四个阶段：1976—1990年•此阶段已成为提高居住标准，解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年，全国3781万户拥有住房4201万套，平均每户1.11套，空房率达9．4％，90．5％住户达到最低居住标准，32．8％住户达到诱导居住标准。一、日本房地产市场发展回顾•第五个阶段：1991—1999年•日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。•这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。一、日本房地产市场发展回顾•第六个阶段：2000年至今•2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8％，私人住房动工数量同比上升26．9％，出租用房动工数量同比上升5．4％，租金价格上升，日本房地产业显现出复苏迹象。•其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。年份土地总价格（y）年份土地总价格（y）1969年132.81984年927.81970年1631985年1003.41971年1981986年1257.11972年277.31987年1671.91973年356.31988年1840.21974年354.21989年2136.91975年376.71990年2365.41976年4011991年2173.31977年430.41992年1944.21978年490.71993年1864.61979年590.11994年1823.91980年700.11995年1774.71981年798.41996年1708.31982年855.11997年1659.11983年888.6日本地价变化图050010001500200025001969年1971年1973年1975年1977年1979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年年份总价格系列1二、日本房地产发展的经验教训与借鉴•1.住宅产业化的经验与借鉴•日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本首先出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。•通过政府的引导，日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的部件化、大量钢结构的使用，使得住宅可以在工厂中以工业化大生产的方式大批量地生产出来。一幢三层的另4墅式住宅，两三天便可以完成铜结构的框架安排，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。住宅不仅“生产”效率高，而且智能化程度高，并注重节能和清洁能源(如太阳能)的使用。•住宅的工业化生产降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解决了城市居民的住房问题，改善了条件。二、日本房地产发展的经验教训与借鉴•1.住宅产业化的经验与借鉴•目前中国大城市“住房难”的问题仍然十分突出，政府希望通过“危改”和建造经济适用房等措施来缓解住房问题，但这些政策往往被开发商钻了空当，成了牟利的手段。开发商的腰包鼓了起来，城市居民的住房条件却没有得到实质性的改进。•鉴于我国的实际情况，存在住宅标准化程度低、构件标准化程度低及实现产业化后如何安置建筑业剩余劳动力等问题，实现住宅产业化未必是一条合适的道路。但是，日本经验提醒我们，在解决居民住的问题时，可不可以从建筑业技术进步的角度出发想一想办法，而不是总是在开发环节上纠缠。因为，政府可以比较容易地控制建筑材料的规格和生产，却难以限制房地产开发商攫取利润的欲望。•政府可以根据住宅产业的标准化生产而限定房屋价格，这样可能会有较好结果。二、日本房地产发展的经验教训与借鉴•2.房地产泡沫的破灭•日本房地产发展最大的经验教训是政府宏观调控的失败。日本政府长期金融管制较松。而且施行低贴现率，使得资金涌向回报率高且风险相对较小的地产业，导致地产投机盛行。•在地产泡沫的产生后，政府又没有及时采取措施加以抑制，使得日本的地产泡沫畸形膨胀，并在90年代初破灭，成为日本近十年来经济持续不景气的主要原因之一。日本全国分用途地价指数相对于前年同期变化幅度二、日本房地产发展的经验教训与借鉴•2.房地产泡沫的破灭•相比之下，我国的房地产市场虽然也有不断升温的趋势，但是还没有到“泡沫丰富”的程度，只能说泡沫程度不足而已。•在目前这种情况下，政府要及时调控中国房地产的发展，可适当调高利率，严格控制国内外资金向房地产市场流动。•政府应反思目前的土地供应和土地管理模式。三、新加坡房地产市场发展经验•新加坡作为东南亚的一个岛国，从1959年取得自治权，1965年脱离马来西亚联邦独立以来，在经济发展方面做出了举世嘱目的成绩：即使经过1997年的亚洲金融危机后，2001年GNP(人均国民生产总值)仍约为20000美元，居世界第六位。•其房地产市场的发展更是一日千里：到2002年3月，新加坡85％的人口居住在国家提供的862918万套公房(新加坡称“组屋”)里，其中83％的人已购下所住房屋。而在1960年，只有9％的人口住在公房里。新加坡政府在解决国民住房问题上的成就得到全世界的认同。•l991年，联合国向新加坡政府所属的住宅发展局(HousingandDevelopmentBoard)颁发了世界居住环境奖。三、新加坡房地产市场发展经验•注意的是，与世界上大多数发达国家的住宅体制不同，新加坡推行的是所谓“商品一福利型”住宅体制，这对于从过去长期实行福利分房的住宅制度转化而来的我国房地产市场发展有很强的借鉴作用。•在新加坡成功地解决国民住房问题的过程中，最关键的两个因素是：(1)1955年开始的中央公积金制度(CentralProvidentFund)；(2)1964年开始的“居者有其屋”计划(HomeOwnershipforthePeopleScheme)。三、新加坡房地产市场发展经验•1.中央公积金制度•新加坡从l955年7月1日开始正式实施中央公积金制度，作为一种强制储蓄的形式，其当时的惟一目是作为养老基金，缴纳对象包括除政府公务员和个体经营者之外几乎所有的在新加坡的就业人员。最开始采取的方式是雇主和雇员各缴纳相当于雇员月工资的5％。随着新加坡经济的发展和政府对通货膨胀因素的考虑，公积金缴纳的比例不断上调，到l984年达到了空前的25％，此后随着整个国民经济形势的变化而4年做出相应的调整，雇主和雇员缴纳的比例也在不断变化中。三、新加坡房地产市场发展经验•1.中央公积金制度•从l984年开始新加坡政府把公积金账户分为普通账户(ordinaryaccount)、医疗账户(medisaveaccount)和特别账户(specialaccount)三个户头。其中普通账户在被基金认可后可以用于购买房产、投资、支付保险费用以及教育费用等；医疗账户可用于支付医疗费用和购买经认可的医疗保险；特别账户在退休后和紧急情况下使用，也可以用于与退休相关的金融产品(retirement-relatedfinancialproducts)的投资。•根据中央公积金管理条例(CPFAct)的规定，公积金的利率按照一年期的定期存款利率支付，每年最低保证2．5％的年息，另外在医疗和特别账户的资金还可获得1．5％的额外利患。三、新加坡房地产市场发展经验•2.“居者有其屋”计划•为改善独立后国民恶劣的居住环境，新加坡政府从l964年开始实施“居者有其屋”计划，具体工作由国家发展委员会下属的住宅发展局负责。为了实现“居者有其屋”，新加坡政府促成国会通过了《建屋和发展法令》、《土地征用法令》。保证了土地的充分利用，政府负责被征用土地上企业和住户的迁置。政府以低息向住宅发展局贷款。据统计，在政府的发展开支预算中，公共住宅的开支大约占政府预算的l／3，比国防预算开支还要多。•后来随着经济的发展，政府贷款的数目就更大了。三、新加坡房地产市场发展经验•2.“居者有其屋”计划•在1986--1992年的6年问，政府提供了126亿新元的贷款，每年平均21亿新元，这对于人口只有270万的小国家来说，无疑是一笔巨资。新加坡政府把实现“居者有其屋”计划摆在整个国民经济和社会发展的重要位置。住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。综合部门优先考虑人民的住房问题。住宅发展局新建公房根据“登记公房制度”进行分配：申请者必须注明公房的类型和地区，登记号码将以先后顺序发出，申请者也将依据登记号码的先后选购公房。•住宅发展局的售房分配原则是，无房者优先，根据申请者的需要，确保售房公平分配。购房者利用公积金支付首期和分期还款。三、新加坡房地产市场发展经验•2.“居者有其屋”计划•新加坡政府特地制定了针对月收入在2000新元以下的家庭的住房补贴制度，低价把租赁房售给原住户，最多可折价30％。对于月收入在2000元以下的家庭，住宅发展局以市价购进三居房屋，再以低价售给他们。也可向低收入家庭出售面积较小、装修简单的四居室房屋，并可优惠15－18％。•每月家庭收入再800－2000新元的家庭可先向住宅开发局租赁一套多居室房屋，并可以以后再买。三、新加坡房地产市场发展经验•2.“居者有其屋”计划•中央公积金主要从四个方面给住宅发展局以支持。•(1)住宅发展贷款(HousingDevelopmentLoan)：主要用于资助住宅