第十三章城市房地产管理法

第十三章城市房地产管理法社科院蓝皮书称我国85%家庭没有能力购房今天上午，中国社科院在京发布2010年《经济蓝皮书》，蓝皮书指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层次原因造成的。蓝皮书同时表示，2010年的销售面积和房价水平，主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。预计住宅需求会有一定幅度的上升，房价将温和上涨。房地产目前是我国广大居民的大宗财产，关系到百姓的安居乐业和财产关系。学习本章对解决在房地产开发、租赁、交易和投资等方面发生的纠纷具有重要意义。第一节城市房地产管理法概述一、房地产的概念与特征：房地产——房产、地产的统称。特征——房地产是房产与地产的有机结合；实体财产与财产权利的有机结合；地产起主导作用，是房地产的核心。•《房地产法》第2条：p165在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。二、城市房地产管理法的概述《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月5日通过；1995年1月1日施行三、城市房地产管理法的调整对象与适用范围调整对象：——房地产管理关系和房地产经营关系适用范围：——《城市房地产管理法》第2条规定：第二节房地产开发用地一、房地产开发用地概述《房地产法》第2条第3款：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。用于开发的土地范围：城镇国有土地开发用地的用途：基础设施，房屋建设二、房地产开发用地取得的方式（一）出让1、出让——指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。与转让的区别2、出让原则——计划、审批、出让合同3、出让方式——拍卖出让；招标出让；协议出让。4、出让合同内容——包括下列条款：当事人；标的；价款；使用期限；土地使用用途；违约责任。（二）土地使用权的划拨——《城市房地产管理法》第23条规定：下列建设用地的土地使用权确属必要的，由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。第三节房地产开发概念——在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。特点——1、涉及面广，政策性强；2、投资量大，建设周期长；3、对国民经济的阶段性发展有较深远的影响。房地产开发的基本原则1、坚持严格执行城市规划；2、坚持经济、社会和环境效益相统一；3、坚持有效开发。设立的条件——有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本（100万元以上）；有足够的专业技术人员（4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员）；法律、行政法规规定的其他条件。程序——申请设立登记；发给营业执照；县级以上地方人民政府规定的部门备案。资质管理——《房地产开发企业资质管理规定》中华人民共和国建设部令第28号房地产开发企业第四节房地产交易一、房地产交易的概念:指在当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。二、房地产转让（一）房地产转让的概念和条件1.出让方式取得的土地使用权的转让条件：case1722.以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：3.禁止转让的情况：（二）房地产转让合同房地产转让合同与土地使用权出让合同以出让方式取得土地使用权的情况下，房地产转让合同包含的两种法律关系：国家与土地使用权之间的关系（土地使用权出让合同的转移），房地产权利人与房地产权利受让人之间的关系（房地产权利转移）。“认地不认人”（三）商品房预售《房地产法》第44条的规定商品房预售的条件：p173三、房地产抵押1、房地产抵押的概念与特征p1742、房地产抵押的设定：（1）设定抵押的范围：房屋抵押&土地使用权抵押（2）房地产抵押合同四、房屋租赁1、概念——指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、种类——公房租赁&私房租赁住宅性用房租赁&经营性用房租赁3、租赁合同的主要条款当事人的姓名或名称及地址；房屋的位置、面积、装饰及设施；房屋用途；租赁期限；租金数额及交付方式；房屋维修责任；装修的约定；转租的约定；解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。4、房屋租赁合同的终止第五节房地产权属登记一、房地产权属登记概述（一）房地产权属登记的概念、特点、作用1、概念——指登记机关在登记簿（土地登记卡、房屋产权登记书等）上所记载的房地产权属的内容。2、特点——由不同登记机关分别登记;为房地产权利动态登记；采取实质性审查；具有公信力；实行强制登记制度；颁发权利证书。3、作用——经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。（二）房地产权属的登记方式1.分别登记制度2.统一登记制度（三）房地产权属登记的效力登记是房地产物权变动的生效要件二、国有土地使用权和房屋所有权登记（一）国有土地使用权登记初始登记&变更登记（二）房屋所有权登记（三）房地产变更登记（四）房地产抵押登记案例一位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。市政府下文通知房地产公司，按照政府《关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，35号属于不拍卖之列。接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款1．5万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。问题：(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?(1)、房地产公司无权出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地产公司不是辛某居住房屋的产权所有人。二是该房屋属于拆迁范围，依照法律规定属于禁止转让的房屋。(2)、房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。尽管双方到房地产管理部门依法进行了登记，并且取得房产权证，但由于双方交易的房屋是法律所禁止的，即买卖合同的客体不合法。因此，房屋买卖合同无效。郎咸平房地产泡沫与腐败郎咸平房地产商惹谁了郎咸平房地产-如何决胜未来!back