某地产事业部项目建议书

机密文件版权所有2019/8/71管控体系设计和运营体系提升管理咨询项目建议书机密文件版权所有2019/8/72目录一、对xx总公司地产事业部需求的理解二、项目范围和实施方法三、项目安排和预期成果四、公司简介机密文件版权所有2019/8/73xx总公司地产事业部背景状况•xx总公司是xx市政府属下的大型国有企业，成立于1992年12月28日，注册资金62.8亿元，现拥有资产128亿元。公司负责建设及运营管理广州市快速轨道交通系统，同时经营以地铁相关资源开发为主的多元化产业。•地产事业部是隶属于xx的一个事业部，负责地铁沿线地产资源相关资源的深度开发。事业部成立于2004年8月，自成立以来，先后以独资和合作的形式进行多处居民住宅和商业住宅的开发。同时加强地铁沿线、特别是地下商业资源的再开发，取得了良好的经济效益和社会效益。•随着2010年xx建设工程的结束，地产业务将成为xx总公司的主要利润来源，并将承担部分转岗员工的再就业工程，成为集团事业健康发展的保障。机密文件版权所有2019/8/74xx总公司地产事业部的经营困惑•俗话说，隔行如隔山。作为xx总公司下属的房地产经营业务，与主营地铁开发业务的运作模式、管理方式、决策机制相距甚远，由地铁总公司直接插手经营地产业务很容易受到地铁开发业务经营思路的影响，不利于地产业务快速稳步的发展。•房地产行业的发展，以及广州地产市场的激烈竞争，要求地产从业者的必须具有开速的决策机制和快速应变能力。•地产事业部经过1年多的发展，通过多次的项目开发，积累了大量的地产开发、运作的经验，已经逐渐成熟起来，成立独立的企业实体的时机已经成熟。机密文件版权所有2019/8/75xx总公司地产事业部的咨询需求•设计xx总公司对地产事业部的管控体系，并结合地产业务独立成公司运作的需求，设计地产公司的法人治理结构。•设计xx总公司地产控股公司的组织结构，设计公司的地产业务（项目）的运作模式。•完善公司的管理制度，建立并优化公司的主要业务流程。•建立完善的职务说明体系、绩效管理体系和薪酬体系。机密文件版权所有2019/8/76目录一、对xx总公司地产子公司需求的理解二、项目范围和实施方法三、项目安排和预期成果四、公司简介机密文件版权所有2019/8/77我国房地产经营环境变化将促使行业内部进行整合，激烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰。土地的公开招标政策的实施，导致开发商土地成本的上升和资金需求的增加央行房地产贷款政策趋向严格，导致企业融资困难和资金链的紧张市场有效供给的增加和消费者的日趋成熟，要求提高开发企业的专业能力土地供给项目融资产品营销市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势机密文件版权所有2019/8/78努力改善公司自身的经营管理，吸引、凝聚优秀人才，是地产业务未来生存并做大做强的基础。行业的了解逐渐加深、对行业机会的把握能力增强业务流程建立、优化，提高业务运作能力企业管理水平的提高业务经营能力的提高建立高效的激励机制建立科学的管理体系机密文件版权所有2019/8/79针对行业的情况和地产事业部的情况，我们将从五个方面入手开展咨询工作——工作内容与思路：企业内部管理诊断管控模式与组织结构确定企业战略明晰核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系机密文件版权所有2019/8/7101、资料收集2、内部访谈3、调查问卷重点收集房地产事业部年度经营状况、战略规划、各项规章制度等对地产事业部中高层管理人员采取分别访谈，对一般员工采取座谈会的方式，了解公司目前存在的问题。针对公司经营战略、企业管理、人力资源和企业文化等方面的内容，进行问卷调查，并对调查问卷进行统计分析，形成分析报告。在管理诊断部分，将采取多种手段，调查研究xx地产事业部经营管理现状：机密文件版权所有2019/8/711通过深入分析，全面诊断地产事业部的管理现状，找出制约发展的核心问题，提出解决的建议与思路：机密文件版权所有2019/8/712经营战略战略目标是否明确并清晰传达给员工？战略措施是否有效？产品在市场上具有什么竞争优势？战略需要发展的核心资源与能力是什么？…企业管理人力资源人力资源状况是否满足事业部（企业）发展的要求？薪酬和考核体系是否能吸引和保留发展所要求的优秀人才、并发挥员工的积极性？企业文化是否和企业经营目标一致？…集团和事业部管理模式是否有效和权责分明？事业部内部组织结构和部门设置是否合理？公司的管理机制是否灵活？公司的监控体系是否完善？管理和业务流程是否顺畅运作？…地产事业部管理现状通过系统而深入地分析企业内外部环境，明确制约企业发展的关键问题，并提出相应解决问题的建议与思路机密文件版权所有2019/8/713在战略明晰部分，将从事业部内外部环境分析入手，分析地产开发业务经营状况、前景和竞争优劣势：机密文件版权所有2019/8/714内部环境分析•国家政策法规环境分析•行业发展因素分析•行业结构变化分析•市场发展趋势分析•……外部环境分析•房地产业价值链分析•事业部资源与成本结构分析•事业部经营能力与潜力分析•……事业部经营环境分析事业部的战略环境状况与趋势•现有各项业务的经营状况•核心业务的发展前景•核心业务的竞争优劣势机密文件版权所有2019/8/715然后，对事业部的发展战略进行明晰，并具体指导各业务的运营方式：机密文件版权所有2019/8/716对公司的长远发展和未来业务结构有一个清晰的认识将公司的战略愿景转化为具体的、挑战性的、可度量的、合理的战略目标明晰公司发展战略思路确定公司核心竞争力构成确定企业发展模式目的建立与公司总体战略相适应的主业发展战略及多元业务发展战略将公司总体目标分解落实到每一项具体业务，明确各业务和产品在各区域市场发展的具体战略目标和财务目标内容愿景公司战略业务战略公司战略目标业务发展目标机密文件版权所有2019/8/717在事业部转变成控股公司的过程中，重点需要解决的是法人治理结构的问题：董事会如何定位及如何对经理层有效激励和约束——机密文件版权所有2019/8/718功能定位机构设置工作规则约束激励董事会高级管理层职能部门及下属控股子公司•高级管理岗位设置、职责分工；•对董事会的汇报、沟通机制；•经营决策机制；•……•部门设置；•流程配合；•资源配置；•……战略决策层战略支持及执行层经营执行层机密文件版权所有2019/8/719集团企业对各业务的管控模式主要取决于各业务模块与主营业务之间的相关性：机密文件版权所有2019/8/720控制力度紧松业务关联度高度相关不相关机密文件版权所有2019/8/721中海、招商、中远对其房地产业务的管控模式值得xx集团借鉴：中海集团绝对控股上市中国海外发展有限公司中国海外兴业有限公司中海地产股份（上市）100%绝对控股79%绝对控股招商集团相对控股上市招商集团招商蛇口工业有限公司招商地产股份（上市）100%绝对控股46.2%相对控股中远合资非上市企业中远集团中化公司（500强）中远地产有限股份机密文件版权所有2019/8/722集团将可独立运作的业务专业化，调整集团总部定位，加强业务协调、培育、投资、控股管理的职能：机密文件版权所有2019/8/723市场化专业子公司集团总部公司二级部门职能部室总部功能：•战略发展•业务协调管理•业务孵化、培育（创新管理）、产权管理•公司整体人员发展、业务协调•财务控制、监督对条件成熟的业务设立子公司管理：•延伸业务形成独立子公司•部分业务专业化发展、清晰划分成本中心、费用中心及利润中心。通过总部间内部市场化机制实现管理、协调；•公司建立全面预算管理体系；•建立公司投资、成本控制系统；未来企业集团架构－示意图机密文件版权所有2019/8/724在地产公司未来的管理模式设计中，将针对各业务单元确定集分权程度：特征举例集权关系到公司长远发展的决定与行业关键成功因素高度相关的具有规模效应的行为需要统一标准化的行为关于公司战略与营运控制的行为将对公司整体造成重大影响的高风险的决定品牌管理战略规划营销与渠道发展基本策略新业务开发战略与财务控制分权短期决策具体的业务操作型决策需要作出快速反应的决策影响面小，且低风险的决定专家型决策网络维护市场推广渠道发展机密文件版权所有2019/8/725特别对于房地产业务，将根据行业特征、发展阶段和其他重要因素，确定未来房地产业务开发模式：发展阶段•针对不同业务经营单元建立相应的管理模式，并界定业务单元的具体运作职能，以形成互动式的管理。战略导向的公司业务拓展互动式管理行业特征房地产业务经营单元未来公司总部项目部管理模式独资公司管理模式合作公司管理模式其他特点总部直接管理模式在确定公司房地产业业务开发管理模式时，将广泛研究并借鉴国内业界的最佳管理经验，为构建适合公司的房地产业经营模式提供有效的管理保证。机密文件版权所有2019/8/726参照标杆房地产企业组织结构，将对地铁地产事业部组织结构提出改进建议，或重新规划组织结构。机密文件版权所有2019/8/727办公室项目策划信息中心财务中心企业发展项目部1项目部2控股公司2参股公司控股公司1某房地产集团通过对中海、招商、万科、中远地产企业的组织结构的研究，它们基本都采取这种矩阵式的企业组织结构，集团总部主要提供指导、支持与辅助，业务主要依靠下面的公司（项目部）去推动，这种结构是与目前中国地产行业的发展水平相适应的。未来的地铁房地产公司应借鉴这种模式，并结合地铁房地产事业部实际情况，调整组织结构，以适应公司未来业务发展的需要。机密文件版权所有2019/8/728在确定企业的组织结构后，需要明确公司各部门的使命和关键职责，并对部门进行定岗定编。（举例）机密文件版权所有2019/8/729市场经营部的使命与职责使命巩固并发展用户群，并以有价值的重点客户为核心保持并发展品牌形象保持在个人与企业市场地位的双重领先，并不断提升公司收入有力地支持分公司的营销运作，但保持营销规划的整体性以及关键职能的集中管理品牌管理基础与专项市场研究营销战略规划年度/月度具体营销计划制定与执行监控对分公司日常业务管理-市场推广规划与控制-销售规划与控制-资费与定价管理-产品组合规划与控制-客户关系管理-业务流程制定与监控关键职责机密文件版权所有2019/8/730流程作为企业战略的承载者，流程管理作为现代企业的重要管理手段，发挥越来越大的作用。•打破部门设置屏障，以开发项目为中心，建立一定授权体系，建立团队来组织流程•在业务全程中贯穿满足客户需求的思想，迅速把握客户的需求并立即作出反应•优化信息通路并建立适当的监控机制•结合公司组织结构和人力资源现状•关键运营活动每一步有章可循，责权清晰流程设计的基本原则如下：机密文件版权所有2019/8/731地产开发项目业务关键流程框架（举例）•客户接待流程•预定流程•退定流程•认购流程•签约流程•换房流程•退房流程•按客户需求施工变更流程•入伙服务流程•客户投诉处理流程•重大设备、材料采购流程•项目整体验收流程•项目部专业人员调配流程竣工销售客户服务竣工验收售房物业服务方案设计规划方案设计初步设计扩初设计施工图设计确定营销方案施工、监理招标项目资金预算项目决策开发项目确定项目核心人员任免项目实施洽商变更进度控制资金控制质量控制一级流程二级关键流程部分三级流程机密文件版权所有2019/8/732地产开发项目资金预算确定流程（举例）•流程设计原则：在原有估算基础上进行调整，作为公司资金控制的基础•流程控制重点：项目部组织各个相关部门的参与，与财务部紧密配合制定出项目资金运作方案•流程总负责人：公司总经理•流程输入输出信息：项目投资预算扩初设计方案项目预算方案机密文件版权所有2019/8/733地产开发项目资金预算确定流程（举例）工程技术部责任人备注3流程开发项目投资收益预算流程流程文件编号：流程协调控制部门：项目部总责任人：总经理本流程共1页之第1页流程制订人：审核:签署:生效日期:总经理办公会12项目部总经理