苏州XXXX年第三季度房地产市场研究季报

深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved1苏苏州州市市房房地地产产市市场场发发展展概概况况----2010年第3季度市场部·数据组申明本报告数据均来源于世联集团数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。主要内容1.综述.............................................................................................................................................................2 2.市场表现......................................................................................................................................................2 2.1一级市场....................................................................................................................................................2 2.2二级市场....................................................................................................................................................3 3.后市展望......................................................................................................................................................5 本报告所有相关数据均来自世联数据平台及苏州国土局网站。有关本报告的问题与建议，请与世联市场部联系，电话：[phone]。有关问题的讨论或争议，可使用电话咨询或登录世联地产集团网站：www.worldunion.com.cn，向研究员咨询。深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved21.综述在政策面没有任何放松情况下，大部分长三角城市的房地产市场从7月份开始就出现了大幅回暖，而在苏州7月份成交仍出现了大幅下滑，从8月份开始才出现了大幅的回升，8月9月商品住宅成交量环比增幅都超7层以上，中央政府出台了9.29新政，随着国庆后苏州新政细则陆续的出台，二次触底即将到来。而各方面博弈下，调控仍将持续很长时间。2.市场表现2.1一级市场2.1.1土地供给10年三季度苏州市新增土地供应35宗，环比二季度减少53宗，环比减少62.2%，总供给面积137.9万平米，环比二季度减少191.1万平米，环比减少58.1%。从土地性质来看，10年一季度的土地供应中商品房用地共5宗，面积达34.5万平米，占总供地面积的25.0%；工业用地共25宗，面积达87.4万平米，占总供地面积的63.4%；其他性质的用地共5宗，面积达16.0万平米，占总供地面积的11.6%。苏州10年三季度土地市场供应一览其他12%工业63%商品房25%苏州10年三季度各区域土地市场供应金阊区23%高新区11%沧浪区2%相城区35%吴中区29%从各区域的土地供给来看，10年三季度苏州中心城区和武进区相对较为活跃，其中相城区以48.1万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的35%；吴中区本季度新增土地供给40.0万平米，占全市土地供应的29%；金阊区新增土地供给31.5万平米，占全市土地供应的23%；10年三季度苏州市土地市场的供给情况相对较为平淡，工业用地占比很高，供给总量环比出现较大幅度的下降。2.1.2土地成交10年三季度苏州市土地成交57宗，环比二季度减少8宗，环比增加12.3%，总成交面积197.5万平米，环比二季度减少69.5万平米，环比减少26.0%。从土地性质来看，10年三季度的土地成交中商品房用地共4宗，面积达32.1万平米，占总供地面积的16.3%；深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved3工业用地共47宗，面积达146.1万平米，占总供地面积的74.0%；其他性质的用地共6宗，面积达19.3万平米，占总供地面积的9.7%。苏州10年三季度土地市场成交一览其他10%工业74%商品房16%苏州10年三季度各区域土地市场成交高新区18%金阊区16%吴中区25%相城区41%【数据来源：世联数据平台】从各区域的土地供给来看，10年三季度苏州相城区相对较为活跃，其中相城区成交81.2万平米成为全市第一，占全市土地供应的41.1%；吴中区本季度成交土地48.9万平米，占全市土地供应的24.8%；高新区成交土地35.8万平米，占全市土地成交的18.1%；金阊区成交土地31.5万平米，占全市土地供应的15.9%。总体来看，10年三季度苏州市土地市场的成交情况相对较为平淡，成交总量环比出现较大幅度的下降。2.2二级市场2.2.1商品房市场10年三季度，苏州全市商品房新总成交面积为171.8万平米，环比上升49.0%，总成交套数17224套，环比上升29.9%苏州商品房市场成交套数走势3692318550218279698020148950.732.126.120.268.801000200030004000500060007000800090004月5月6月7月8月9月成交套数（套）0102030405060708090100成交面积（万平米）成交套数成交面积【数据来源：世联数据平台】2.2.2商品住宅市场10年三季度，苏州全市商品住宅预售面积为247.3万平米，环比上升141.5%，成交面积为137.6万平米，环比上升25.2%，总成交套数为12060套，环比上升20.3%。成交均价从5月份开始仍然稳步上升。深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved4苏州商品住宅市场成交套数走势29.473.3132.574.441.511.461.629.222.310.920.222.540.716.373.443.423.513.80204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积（万平米）预售面积成交面积【数据来源：世联数据平台】苏州商品住宅市场成交套数走势4966640114992130199736616402216614041047110315102189133880281088272102849084010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交套数（套）020004000600080001000012000成交面积（万平米）成交套数成交均价【数据来源：世联数据平台】从各片区的商品住宅成交面积来看，吴中区占第一，10年三季度共成交41.4万平米排名第一，占了总成交量的31.2%，工业园区成交35.4万平米排名第二，占了总成交量的28.6%，金阊区成交1.8万平米排在了最后一位。苏州商品住宅市场10年三季度成交量分区走势2537120830331904013441124828.741.414.24.61.835.411.70.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0沧浪区高新区工业园区金阊区平江区吴中区相城区成交面积（万平米）05001000150020002500300035004000单位:平方米成交套数成交面积【数据来源：世联数据平台】深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved53.后市展望展望后市，随着9.29新政和江苏省省6条提出，长三角各主要城市房地产市场再次出现了观望的气氛。世联地产在消费者的调查数据发现，在二三线城市的多数购房者依然看好房地产，认为价格下降的可能性较小。由此推断，此次新政对二三线城市的影响相对较小，未来一类城市成交量的下跌幅度将明显超过二三线城市。由于苏州虽然属于三线城市，房价受到上海等地的影响也略有偏高，但是短期内受到此次新政的影响不大，所以出现二次触底的时间会比其他一二线城市晚一些。而且金九的来势凶猛，所带动起来的成交将会使得苏州10月份成交量依然会处于一个高位。目前的形式下，房地产宏观调控仍将持续很长一段时间才能达到政府预期，故苏州金九银十的火热成交必然引起有关部门的重视，如果在11月依然无下降趋势的话，可能会出台新政细则积极相应9.29新政来抑制房地产市场的发展。