萧山房地产市场月报7月(1)

萧山房地产市场月报（7月）一、宏观调控下的萧山房地产价格——滞涨1、历年价格回顾——2003年萧山商品房价格平均为4000元／平方米，最高的超过5000元／平方米。——2004年萧山城区的商品房住宅价格平均为4300元／平方米左右，最高的突破6000元／平方米。房价上涨的主要原因是金融扶持，居民购买力强；萧山开放程度高，外来人员多；接受杭州辐射，拉动房产上升。2、05年1-6月价格走势图2005年萧山住宅1-6月均价变化图(单位：元）510053004950530051005058470048004900500051005200530054001月2月3月4月5月6月均价——从年初到6月,萧山住宅均价有升有降，波动较小，最高涨跌幅也仅7.1%;主要是供应结构变化影响均价小幅波动。——价格总体走势平稳，调控后的萧山房价出现滞涨现象，各楼盘现在的售价与年初相比，基本无变化；如华瑞·沁春园价格3月、7月都为6000RMB/㎡、心意广场4月对外报价7000RMB/㎡、6月开盘均价为7000RMB/㎡、7月底价格仍为7000RMB/㎡；——萧山房价未来走势将趋平稳，并随着萧山与杭州距离的缩短、逐步融入大杭州地区的发展，房价还有一定的上升空间（本地居民较强的购买力、收入高的外来人员较多、杭州的部分客源推动）。二、住宅市场在售楼盘一览表：案名总建规模（㎡）在售规模（㎡）房屋类型单价范围（元/㎡）均价（RMB/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率备注顺发美之园26万14万多多层、小高层4200-64005300101-2383房13068.995%尾盘，位于湘湖旅游区众安山水苑15万3.78万多层、小高层5400-56005500131-1643房15082.585%老城区南部商城东苑二期3.26万3.26万多层4300-48004500104-1393房1305890%老城区绿都泰富广场13万13万高层（500装修费）630030-501房30-5025-3290%老城区中誉现代城18万8.1万高层小高层4200-5350480035-661房35-6617-3162.5%（高）新区东面4900-50004900153-1543房、4房153-15475-75.595%（小高）华瑞沁园春3.5万3.5万多层4698-7378600089-1503房100-12060-7295%新区恒隆广场17万——小高层5900-6100（含400、600装修费）600043-831房40-6024-3650%新区心意广场23万6.1万高层6400-86007000158-2033房158-188110-13180%新区绿都湖滨花园30万400套多层7000以上8000114-1703房4房140157-170112125.6-136不到30%新区联体1100011000223223245双拼14400-1680015000350350525绿都百瑞广场12万300套高层5500-6700（300装修费）600030-801房30-8015-4060%开发区未来供应量一览表案名总建规模（㎡）房屋类型均价（元/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）备注得力云景水榭5.78万多层、小高层————————毛地，老城区南部明华广场4.4万高层预计8000170-210————预计明年初开盘，老城区知稼苑2栋商住两用楼、1栋写字楼高层——180左右大房型——土地整平，新区南都白马公寓22.6万高层预计700090-1902房、3房——10月开盘，新区之江绿洲嘉园7.2万高层、小高层——125-1873房15005年11月开盘，新区星河景庭二期9万高层——130-1402房、3房——05年8月开盘，新区德意中兴广场4.65万高层预计5000129-1683房13005年11月开盘，开发区1、上市量分析——住宅可售量体在13万平方米上下；不计小户型、绿都湖滨花园，可售面积在2万方左右，心意广场(1.2万)又占了一半多；——下半年供应量将有所放大（20-30万㎡），市场消化能力有待进一步验证；下半将有白马公寓、金马名仕园、之江绿洲嘉园、星河景庭二期、德意中兴广场等住宅项目上市，2、规划分析——本地开发商为主，开元、绿都、众安、金帝均具有较高的知名度和品牌效应。——楼盘量体大都在10万方以上，具有规模效应，心意广场、绿都湖滨花园更是分别达到23万方、30万方。——楼盘均以高层、小高层为主，纯多层社区较为罕见，仅华瑞沁园春、商城东苑；——房型规划出现两个极端，市场上以150㎡以上的三房、四房大户型和单身公寓为主，两房较为稀缺；三房主力房型一般在140-160㎡，四房在160㎡以上；求大求气派一度是萧山市场需求的主流，但随着市场的调整，价格因素引导部分消费向中等面积户型转化，100-140㎡符合普通住宅标准的户型将成为市场新宠。——房型设计同质化现象较为严重，都是市场上泛滥的大众化设计，基本能做到功能分区、动静分离；类似美之园房型第三厅的设计创新市场较为鲜有。——小户型市场戏分较重，普遍规划在35-60平方米左右，一般都采用精装修，装修标准在300-600RMB/㎡不等；少数有煤气的规划，产权多数为商办性质。——新区、开发区楼盘多数商住两用楼、50年产权，如德意中兴广场、天汇园、百瑞广场，纯办公、纯住宅必将完全取代商住两用楼这种过渡性产品。——各楼盘的商业部分比例均较高，如总建17万㎡的心意广场有5.4万㎡的商业，恒隆广场有近6万㎡的商业，加州阳光有6万㎡的商业、中誉现代城有2.5万㎡的商铺。3、价格分析——单价从4200-8600RMB/㎡，主要集中在5500-7500RMB/㎡，价格主要由项目地段决定，产品品质起铺助作用。——主力三房总价集在中68-82万；心意广场由于房型大（3房158-188㎡）、单价高（均价7000RMB/㎡），主力总价在110-131万，绿都湖滨花园（均价8000RMB/㎡、3房140-170㎡）主力总价112-136万。——老城区中心的价格在8000RMB/㎡左右，项目所在区域的价格为在5500-6000RMB/㎡；新区中心价格在7000RMB/㎡，价格由中心向四周逞递减趋减。——单身公寓单价在4800-5700RMB/㎡（毛坯），主力总价集中在20-30万/套（含300-600RMB/㎡精装修费用）。4、销售绩效分析——宏观调控后的萧山住宅市场：市场观望气氛浓厚，市场逐步回归理性，价格滞涨，自住客重新成为市场的主角；——纯住宅项目一般销售率均在80%以上；大多数楼盘已是尾盘，房源剩较多的心意广场销售率也在80%；美之园、心意广场均是宏观调控后开的盘；——投资性产品———单身公寓受到市场冷遇，调控后开盘的百瑞广场（5月上旬）和恒隆广场（4月底开盘），单身公寓销售率分别是60%、50%，相比较之前开盘当日销售一空的场面，单身公寓在炎炎夏日感受到些许寒气。——心意广场热销的启示心意广场位于新区中心（绿都世贸广场隔壁），于6月8日开盘，360套住宅已销售80%左右；1）、客户对楼盘区位认同2）、城区尤其是中心地带，纯住宅产品存在一定的稀缺性3）、158-188㎡的户型与楼盘整体定位较为符合，也应合了萧山高端客户的消费习惯4）、7000RMB/㎡的均价比较合理的反映新区中心住宅的价格——绿都湖滨花园销售乏力简析项目位于区政府西北面，距新区中心稍远，总建30万平方米，一期联排、多层、二期小高层、高层，一期于5月开盘，销售率不足30%。1）、宏观调控影响萧山房地产市场，观望气厚浓厚2）、在地段决定价格的萧山，8000RMB/㎡（多层）与项目区位位不符；各项配套较为缺乏。3）、项目定位与产品不符，项目客源锁定为高端客户、二次或三次置业者，但其房型面积（多层）主要集中在140㎡以下，与萧山高端客户喜好大户型的消费习惯不符；项目依然是兵营式布局，有碍高档社区的整体形象。5、客源分析——客源主要为本地的私营业主、企事业单位中高级管理人员、公务员、教师、医院以及部分拆迁户。——小户型的购买客户以投资客为主以及外地在萧山区工作的购房者、杭州过来购房的年轻人，普通住宅的购买客户以自住为主，投资客已暂时撤离。——萧山城区的楼盘客源主要来源于城区住户，从周边乡镇进入萧山城区购房的客户占据一定比例。——鉴于杭州房价过高的情况以及一系列市政规划的利好影响，在萧山置业的杭州城区的客户逐渐增多。三、商业市场2004年消费品市场日益繁荣；以超市为主要形式的商业业态结构继续巩固，连锁经营有了新的拓展，购物环境进一步得到改善。全区实现社会消费品零售额94.48亿元，比上年增长15.1％，完成年度计划的100.1%。部分在售、在租商铺一览表案名总建面积（㎡）面积划分（㎡）租金（RMB/D·㎡）出租率售价（RMB/㎡）销售率开元加州阳光6万50-250（1、2F）50-500（3、4F）3（1F）、2-2.5（2-4F）（使用面积）意向客户多无签约客户只租不售——规划：购物50%∶餐饮20%∶休闲娱乐30%，其中1F是大型超市，男女服装品牌店、珠宝钟表店和餐饮；2F是男女休闲服装、皮鞋化妆品、美发和餐饮；3F是书店、休闲运动、电玩、KTV、咖啡吧、儿童生活区和家电；4F是网吧、电影院、的士高、礼品店和饮食（MALL）众安恒隆广场6万待定未开盘（05年底开盘）待定只租不售——规划：1F有大型超市（易初莲花）、珠宝首饰名表区、鞋箱包区、化妆品区、西式快餐；2F有大型超市，淑女服饰、儿童主题专卖、超市外店；3F有绅士服饰、少女休闲服饰、流行前线、运动潮流服饰、3C数码品牌店；4F有韩式水疗SPA、生活文化公园；5F娱乐场，餐饮，影院（MALL）心意广场5.4万60-10000————预计15000年底开盘1号楼四层裙楼，一二层规划为大型超市，三层为休闲娱乐，四层为大型餐饮；2、3号楼设置三层裙楼;4、5、6号楼底下二层是商铺；7号楼底小面积商铺。（业态无限制）天汇园二期1.4万（裙楼）1500（1-4F起售）————820030％绿都泰富广场4万145-3500沿街商铺6.4、1.3(3-5F)乐购入驻1、2F只租不售——一、二层为近20000㎡的乐购超市，三至五楼为大型休闲、娱乐、餐饮。中誉现代城2.5万36-1000不等————8500（沿街）6500（内圈）60％北区北区沿街咖啡酒吧等高档休闲场所，沿小区入口建材家装设计和医院；而内圈商铺的业态没有划分。南区沿街酒店，沿小区入口超市、银行邮政等配套。（围合式3层商业、沿街6层）——商业个案规模偏大，市场消化能力有待进一步检验；加州阳光、恒隆广场、心意广场商业分别为6万㎡、6万㎡、5.4万㎡，泰富广场、中誉现代城也分另有4万㎡、2.5万㎡商业；——业态规划雷同、同质化竞争严重；加州阳光、恒隆广场都是SHOPPINGMALL的简化版，规划为大型超市、服饰、休闲娱乐、餐饮、家电数码；心意广场、泰富广场也为大型超市加休闲、娱乐、餐饮。——统一经营、只租不售是主流模式，有利于商业的正常运作，这也是开发商对目前萧山出售性商业经营不善（新区中心）的改良。——个案招商、出租、出售情况一般，十月份将开业的泰富广场主要完成大超市引进，其它进展不大，加州阳光只是意向客户较多，无签约；这也与萧山商业市场已趋饱和相关（新区中心多处商业停业）。四、金马名仕园分析1、主要潜在竟争个案分析本案与竞争个案对比表楼盘名称金马·名仕园白马公寓（规划方案调整中）明华广场（规划方案调整中）地理位置通惠中路（金马饭店）工人路与山阴路交界处萧绍路（江寺公园）规模（万㎡）11万22.6万4.4万总户数452户1000户150户左右物业类型高层高层高层工程进度三通一平地下工程土地整平预计上市时间预计年底（12月）预计10月底预计年底或明年初房型、面积（㎡）三房、四房151-188二房、三房、四房90-190三房、四房170-210主力房型三房、四房二房、三房三房、四房价格（RMB/㎡）6000左右预计7000预计8000周边环境新区中心、发展利好城区