西高新引领西安房地产市场(DOC8)(1)

西高新引领西安房地产市场西安高新区是西安经济最发达的地区，在高新区的发展历程中，经济发展带动了房地产业的发展，而房地产业的发展又促进了西高新的经济腾飞。在这个良性循环下，西高新的房地产业突飞猛进，发展相当迅速。尤其是近几年，在高新区新的发展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平。西高新的环境现状西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，总规划面积达98平方公里，已完成20平方公里的开发建设。西高新建设了六个专业园区、四个大学园区和长安科技产业基地，形成了“十园一基地”的产业发展格局。15年来，西高新主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位。西高新在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区有经认定的高新技术企业1833家，累计转化重大科技成果6000多项，列入国家各类产业计划1009项，居全国高新区前茅。创建国际标准2项，国家和行业标准72个。西高新已初步形成了电子信息、光机电一体化、生物医药三个主导产业。如今，西高新已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。胡锦涛、江泽民等中央领导同志多次视察西安高新区。2005年6月，温家宝总理明确指出，要将北京中关村、西安高新区等5个国家级高新区建设成为世界一流的高技术园区，为提高我国的自主创新能力和综合国力做出重大贡献。2005年西高新主要经济指标继续保持30%以上的高速增长，实现营业收入1042.31亿元，生产总值270.11亿元，占到西安市生产总值的21.3%，就业人口达到30万。随着西高新“515”龙头企业扶持计划和创新型科技企业培育计划的实施，西安高新区将对地区经济的发展发挥更大的龙头、支撑和辐射带动作用。西高新的棋盘式路网格局，是目前西安最为宽敞的城市道路区域。西高新主要道路在东、西、北方向与太白南路、丈八北路、南二环、韦郭大道等城市主干道紧密相连，南通长安、北接城西、东连城南。高新区道路间距在250到500米之间，主要道路红线宽度为60米、40米，次要道路红线宽度30米和20米；配套的给排水、电力电信、热力和天然气等多种管线与道路一起建设，同步完善市政基础设施。西高新有全省一流的基础教育环境，“高新教育”已成为闻名遐迩的知名品牌，成为高新区聚集人气、吸引投资的重要因素之一。目前已建成小学3所、完全中学一所（高新一中）和九年一贯制学校2所（其中一所为国际学校）。高新一中已拥有5个分部；按欧美教育标准设置的高新国际学校，是西部地区规模最大的一所国际学校。同时，为满足区内学龄人口就学的需要，西安高新区还将规划建成小学9所、中学4所（含职业高中）、幼儿园多所。此外，西高新建设有与国际标准接近的商业娱乐、文化设施等。区内有易初莲花、爱家超市、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、大中电器、高新数码城等；日式、美式、葡式、中式等各类饭店数十家；真爱娱乐广场、美格菲健身中心、玛丽安娜女子健身中心、省游泳馆；香格里拉酒店（五星级，2007年投入运营）、水晶岛酒店（四星级）、新纪元宾馆（三星级）、高新商务酒店（三星级）、嘉年华酒店、新纪元国际俱乐部、陕西宾馆（国宾馆）等。目前，西高新已经有高新医院、天健医院、长太医院三家市级民营医院，并规划修建2所区级医院、1所市级医院；有新纪元公园、唐长安城墙遗址公园、永阳公园、木塔寺遗址等公建；西高新生活配套已较为完善。由于西高新创建时间较短，以前居住的人口较少，因此过去商业配套有些不足，制约了这里的居住环境的发展，也部分影响了人们在此置业的热情。但是随着西高新的发展，现在这些问题基本上都已迎刃而解。西高新将以其高档时尚的区域形象，吸引越来越多的中产阶层在此安家。西高新与其它区域的比较西高新的历史只有15年，但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区，成为西安经济当之无愧的龙头。经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展。目前位于城北的经开区发展也相当迅速，近几年，其各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。随着城北经济的快速发展，再加上其独具的区域优势，未来城北将是制造业基地、物流中心，但是其制造业不如西高新的高新技术产业具有更大的发展空间。但是中短期内，作为西安经济最活跃的两个区域，城北和西高新的发展将是各有千秋。长安区的发展潜力也很大，但是还没有释放。随着西安科教区自2001年开始的南拓，18所高校已经在长安区形成高度集聚，长安区的实力正在逐渐形成。2004年，长安区一座名为“西部慧谷”的、以现代知识产业为主导的15平方公里主题城区浮出水面。西部慧谷坐落在长安区的韦曲镇，北邻曲江新区。西部慧谷的战略定位是：以航天科技产业和现代知识产业为主导，以知识人群居住为主体，体现知识经济时代城市文化生活内涵，富有汉唐风韵城市形态和风格，集办公、商务、住宅于一体，适宜人居的生态型田园新城区。这将是代表21世纪知识经济新西安的、城市与产业高度融合的主题城区。另外，2006年7月，西安航天科技产业基地选址于西安南郊，北临曲江新区，西靠“西安中轴龙脉”长安路，东依万亩杜陵天然城市绿肺，南接长安中心区。近期规划4.5平方公里，远期规划6平方公里，首期启动1.7平方公里。产业基地建设采用“一次规划、分期开发、市场化运作”模式，将重点通过航天特种技术运用、信息技术、新材料与新能源等产业发展，形成对区域经济有带动作用的高技术产业集群，并将产业基地建设成为我国能源装备制造业的重要基地。“十一五”期间，将在产业基地投资100亿元人民币。长安区的美好蓝图已经绘就，其发展前景极其诱人，与西高新相比毫不逊色，只是西高新已经先行了15年，长安只算是后起之秀。城东和城西都不再是西安经济发展的重点，根据规划，城东是军工区，并且未来是一座水城，这里将成为旅游及居住区；城西则会在“西咸一体化”和西高新的发展的带动下发展；城南继续其文教区的定位，曲江新区或会成为西安一个新的经济重心。而西高新是西安经济发展的最重要的重心，并且遥遥领先于其它重点经济区，尤其是高新技术产业目前正处在迅速发展期，前途不可限量。西高新的房地产现状西高新从1991年建立以来，规划面积从最初几平方公里扩大到目前的98平方公里，开发面积已经达20平方公里。因为西高新经济的迅速发展，西高新的房地产业也在快速成长。在2001年时，西高新普通住宅价格还在3000元以下，2002年就突破3000元，2003年又增加了200元，不过近两年的价格基本上是在3400-3500元之间徘徊，波动很小，但是销售量却逐年递增，尤其是2005年，较上年增长了1倍，而今年上半年较去年同期增长率则在60%以上。与其它城区有显着区别，其它区域虽然价格和销量都上升，只是销量的增长率远不如西高新。2000年以前，西高新的房地产发展的主要地区在唐延路以东、太白南路以西，其后拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，近两年西高新新区也逐渐兴起，成为新的开发热点。在西安房地产界，有著名的“三驾马车”比喻，即高新地产、紫薇地产和高科房产，正是他们在西高新创造了西安房地产的辉煌，此外，西高新还聚集了天地源、海星集团、陕国投、金花集团等一大批实力公司。近年来，外来房产大鳄争先恐后地进入西高新房地产市场，正在把西高新的房地产业推向前所未有的巅峰。三年前，有国内房地产第一品牌之称的中海地产通过竞拍方式拿下西高新一块“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。紧接着，上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批外地品牌先后在西高新排兵布阵。大家都很看好西高新的房地产业。不仅如此，西高新还吸引了利君集团、西部投资集团、伟志集团等跨行业分切房地产蛋糕的新生势力。其中最受瞩目的医药巨人利君集团公开宣布斥资10亿巨资进军地产界，其雄厚的资金实力并不亚于任何一家外地大鳄。上述房产巨头以强大的资金实力、资源和品牌优势，在提高西高新住宅整体品质的同时，也将导致这一区域的竞争更激烈也更精彩。西高新写字楼的开发一直走在西安楼市的前列，引领着写字楼市场的发展。从最初建区时的高科大厦、火炬大厦、创业大厦等项目开始，西高新写字楼一直引领着西安写字楼市场，随后的志诚大厦、E阳国际、永安大厦、捷瑞大厦等项目入驻旺盛，而近几年的创业广场、高科广场、杰座广场、华晶商务广场、海星城市广场、高新国际商务中心、豪盛旺座现代城则更以不同的定位对产品进行差异化开发，形成了西安写字楼市场产品最为丰富的区域。从区域来看，随着西高新二次创业的提出以及区域交通和环境的不断改善，高新管委会提出打造唐延路创意产业带，目前唐延路已经形成写字楼最聚集的区域，杰座广场、华晶商务广场、豪盛旺座现代城、秦唐12栋以及高新水晶岛等项目，已成为西高新最吸引入区企业的商务平台。随着唐延路全线贯通，唐延路沿线的写字楼价值将会愈发明显。西高新写字楼开发紧跟经济发展大环境，为企业创造全新的创富平台，打造着西高新全新的商务形象。西高新住宅建设也指引着西安前进的方向，汇集了西安不少的精品楼盘。如早期开发的住宅枫叶新都市、紫薇田园都市、高科花园等，目前的中海华庭、绿地世纪城、枫林绿洲、紫薇臻品、城市风景·夏日景色、大华·曼哈顿、融侨·紫薇馨苑、中天花园等，即将推出的西安逸翠园、鸿基新城、利君明天等，这些都是西安相当不错的项目。另外，由于西高新的年轻白领阶层较多，并且有不少外来企业，因此对公寓有一定需求,所以西高新的公寓相对其它城区也走在了前列，金领公寓、摩登BOBO公寓、高新水晶岛、mini国度等都受到了市场的高度认可。西高新的商服用房发展的相对较晚，不过目前高新路和科技路上已经商铺林立，商业越来越繁华，已经初具一个新商业中心的气度。而且随着西高新的发展，这里的商业将更加繁荣兴旺，届时，商服用房必定大有可为。西高新的房地产业发展到现在，一直都吸引着西安全市置业者的目光。因为西高新高档时尚的形象，未来巨大的发展空间，尤其是区内众多高品质的楼盘，无不成为人们在此置业的最好理由。目前西高新的存量商品房已达数百万平米，还有80平方公里的土地要开发，如此巨大的开发面积，将会让更多的人实现其在西高新安家落户的梦想。西高新房地产的前景2003年3月1日，西安高新区正式启动“二次创业”。按照“授权经营、封闭管理、合作建设、开放运作”的机制，通过规划模式、开发模式、建设融资模式、管理模式的转变，实现西安高新区的快速发展。西高新要全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心。通过二次创业，把西高新建成中西部地区技术创新、人才聚集、企业孵化和科技产业发展的重要基地；成为西安市招商引资和对外开放的旗舰；成为科技西安的打造者、现代西安的建设者、人文西安的创新者；成为运用高新技术改造传统产业、推动西部产业结构调整升级的辐射源。二次创业着力建设新型工业园、国际软件园、创业研发园、中央商务区、电子工业园等功能园区，努力使西高新成为国际知名、国内一流、中西部最大的高新技术产业基地，成为我国西部最大的研发基地、金融中心、信息中心、人才中心和高新技术产品集散中心，成为最具“国际化、市场化、人文化、生态化”特征的城市新区。西高新一次创业的规划面积是34平方公里，发展势头还在不断地提升，因此西高新二次创业包括一次创业的成果在内，规划面积已达到98平方公里。这幺大规划面积为西高新的发展奠定了宽阔的基础，未来这里将崛起为一座上百平方公里的现代化新城。在“十一五”期间，西高新主要经济指标以年均30％以上的速度增长，到2010年ＧＤＰ要达到832亿元人民币，经济总量比2004年翻两番，相当于2002年西安市全市的经济总量。技工贸总收入达3200亿元，工业总产值达到2000亿元，生产总值达到832亿元，工业增加值达到600亿元，进出口达到10亿美元，财税总收入达到100亿元，完成配套基础设施累计55