连云港市房地产市场发展趋势与宏观调控研究1

连云港房地产市场发展趋势与宏观调控研究李东阳主要内容研究背景、意义及研究的理论方法房地产市场研究综述连云港总体经济发展现状分析连云港市房地产市场分析连云港房地产市场的优劣势分析连云港市房地产市场宏观控制分析连云港房地产市场的政策建议研究背景研究意义研究的理论方法：多元线形回归直线拟和方程研究的背景、意义及理论方法房地产市场的需求需求与价格的逆相关关系房地产市场的供应供应与价格的正相关关系房地产市场的机制房地产市场的特性与功能房地产市场研究综述连云港总体经济发展现状连云港经济发展概况--近年发展很快.公务员等收入增加连云港经济发展存在的问题经济总量较低结构调整较弱增长质量较差后发先至较难--连云港经济发展潜力巨大连云港房地产市场分析连云港房地产市场需求分析方法:多元线性回归连云港房地产市场供应分析方法:直线拟和方程连云港房地产市场价格分析近几年房价上涨的主要原因分析连云港房地产市场需求分析主要影响因素城市人口状况—城市化率、工商业家庭人口状况:家庭人口组成家庭收入住宅理念—住有所居/人人有房产住宅销售价格1992-2003年连云港市人口主要指标2012年城市人口120万以上年份总人口（万人）总户数（万户）户均人数（人）出生人口（万人）死亡人口（万人）自然增长人口（万人）199254.9217.163.205.642.003.64199354.8017.113.205.502.053.45199455.9217.303.235.362.033.32199557.1517.553.265.632.013.61199658.1817.743.285.681.933.75199759.3918.283.255.522.033.50199860.4518.653.246.102.034.07199961.618.963.255.561.893.66200062.5719.353.237.742.255.49200163.8619.813.225.301.973.33200264.7420.263.205.411.903.51200365.6320.573.194.922.122.821992-2003年连云港居民可支配收入2009年为16958元1992-2003年连云港城市居民人均年可支配收入0200040006000800010000123456789101112年份年可支配收入2005-2009年连云港（市区）商品房交易面积、价格情况年份新浦区海州区交易面积同比价格同比交易面积同比价格同比2005398371.552629198.5719892006755820.5289.73%293911.79%34198.9917122.64%268635.04%2007928782.122.88%346417.86%61831.8180.80%27000.52%2008744843.2-19.80%3412-1.50%135156.16118.59%27190.70%20091930633.4159.20%388813.95%379012.36180.43%300210.41%年份开发区连云区交易面积同比价格同比交易面积同比价格同比2005114815.73241541057.1642002006248299.07116.26%25395.13%236876.99476.94%3580-14.76%2007277121.9811.61%285112.29%267893.613.09%414515.78%2008127097.41-54.14%318811.82%266336.78-0.58%3823-7.77%2009466360.43266.93%3073-3.61%619084.76132.44%3813-0.26%2009年1-12月江苏省辖市市区商品房成交均价及同比变化全省南京无锡常州苏州镇江南通价格5704768664624715770342124879同比18.230.28.5517.94.1112.348.9扬州泰州徐州连云港淮安盐城宿迁价格5310407638123383350136572538同比19.28.328.985.657.4317.715.3回归模型的建立及求解建立回归模型:A=a+b1H+b2F+b3E+b4P（公式4.1）其中：A—城市房地产市场住宅交易面积（万平方米）H—户平均人口（人/户）F—户籍人口（万人）E—城市居民人均可支配收入（元/人·年）P—人民币贷款利率（五年以上，%）a---截距bn—偏回归系数（b1,b2,b3,b4）回归方程:A=-6776.161+1924.030H+14.811F+0.028E-80.993R经过相关检验分析可知:总人口与住宅需求的线性关系并不明显；居民年可支配收入、户均人口与住宅需求的变化方向相同；消费价格指数与住宅需求的变化方向相反。2005-2010年连云港市住宅交易面积预测结果年份H（人/户）F（万人）E（元/人·年）R（%）A（住宅交易量万m2）20053.1967.699007.116.21113.2820063.1868.789646.616.21128.0920073.1769.8810331.526.21144.3220083.1671.0011065.066.21162.2120093.1572.1311850.686.21181.7020103.1473.2912692.086.21203.20结果说明在未来几年，住宅交易量年将以15%左右的速度增长住宅包括:商品住宅、私房、保障房，公有住房等交易包括：存量房、增量房结论：未来几年连云港房地产住宅市场需求仍将保持活跃和增长的势头连云港市区房地产投资(土地除外）年度亿元200524.49200639.77200755.57200862.64200966.191999-2004年连云港市区商品房销售面积2009年为340.21万平方米图3-51999-2004年连云港商品房销售建筑面积050100150123456商品房销售建筑面积（万平方米）﹟住宅（万平方米）拟和直线方程的建立Y1=13.58X—27108.1Y2=9.35X-18652式中Y1—商品房销售建筑面积（万平方米）Y2—住宅竣工面积X—年份连云港市区商品房销售分析预测商品房销售建筑面积预测年份商品房销售建筑面积（万平方米）增长率（%）﹟住宅（万平方米）增长率（%）住宅比率（%）2009340,21161.36264.77137.152010374.2310304.48152011430.3815365.37202012516.4320456.71252013568.0810502.38102015670.3318592.0818供应分析结论：商品房的销售面积及住宅竣工面积，都会有较大幅度的增长，商品房的销售面积平均每年增长18%，住宅竣工面积平均每年增长17%。在可预计的未来六年，商铺、写字楼等房地产项目的比重将会缓慢增长。商品房的销售面积和住宅竣工面积二者的整体趋势是去增。房地产市场供需分析结论从需求预测的结果和供给预测的结果来看，总体基本平衡。2010年—2015年，连云港住宅供给略大于市场需求。2012年以后，新一轮的需求旺势再现，又将出现供不应求的局面，但缺口不大。市场态势是有利的，健康的。连云港房地产市场价格分析2009年为3678截止2004年底，连云港市市区住宅均价2086元/平方米，保持了2001年以来的增长势头，比去年年底上涨了26.53%，较2001年年末，住宅均价几乎翻了一倍。房价上涨的主要原因分析房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨连云港房地产市场的优劣势分析连云港房地产业发展的优势分析沿海开发---建大城市房地产业与经济和社会发展目标一致人们住房观念的问题房地产的有效需求将逐渐升温连云港房地产市场的劣势分析连云港房地产市场存在的问题结构性供需矛盾加剧，房价较高投资增速较快，企业资产负债率高供应结构单一，保障规模较小房屋价格构成不透明，市场信息不对称连云港房地产市场宏观控制分析房地产业宏观调控体系宏观调控手段分析宏观调控对房地产市场的影响房地产业宏观调控体系房地产业发展调控目标适度的规模与速度供需结构基本吻合供需总量基本平衡政府经济、法律、行政管理与引导手段调控宏观调控手段分析经济手段法律手段行政手段管理与引导的手段行政手段政策手段：包括产业政策和区域经济政策两方面计划手段：年度计划、中期计划、长期计划规划手段：国土规划、区域规划和城市规划宏观调控对房地产市场的影响信贷比例管理抑制非理性投资整顿市场秩序:公平.二套房.2调5整顿土地市场抑制土地投机连云港房地产市场的政策建议房地产市场健康、可持续发展的特征：增速平稳、规模适度、结构合理、产权清晰、公共基础设施建设市场化的市场。政府驾驭房地产市场需要处理好五方面的关系：总体与局部，发展与规范，供给与需求，政府与市场，效率与公平宏观层面的政策建议微观层面的政策建议谢谢各位！