江苏公司镇江项目东1号地产品建议0413

美的地产江苏公司镇江美的城东1#地块产品建议营销部2014年04月建议因素关键词：短周期低成本低风险利销售东1#地块自身素质客户喜好与承受度市场销售情况其他因子影响200万方整体规划考虑前置提要报告架构1234地块分析市场分析相关其他建议产品综合建议地块分析Part1地块经济指标初次产品建议地块经济指标项目原始经济指标用地面积102300㎡（含公共开敞面积7000㎡）计容建筑面积≤286400㎡其中住宅256850-266850㎡商业18000-28000㎡社管≥400㎡物管≥1150㎡限高24-100m容积率≤2.8基底面积≤23750㎡绿地面积≥28500㎡机动车位—项目初步建议经济指标用地面积102300㎡总建筑面积286400㎡其中住宅256850㎡商业28000㎡社管400㎡物管1150㎡限高24-100m容积率2.8建筑密度≤23%绿地率≥28%住宅机动车位≥2055个根据基本经济指标，在做足容积率、保证商业面积最大化的前提下，得出地块初步的经济参数。根据建筑密度和容积率，可推算出本项目最少平均层数为12层。根据限高，同时保证居住舒适度，建议项目平均层数为24层左右，可以有效地减少栋数，增加开敞空间。产品初步排布建议沿街商铺出入口住宅区域住宅区域做平均24层的高层建筑，层高不超过30层，减少客户抗性。西侧沿河道及地块北侧，做30层高层东侧沿朱方路布置18层左右高层中间部分做好楼栋层数变化，沿朱方路从东南及东北视角察看，保证美观的天际线。河道区域排布说明：市场分析Part2高层住宅情况商业产品情况产品建议细化销售面积（㎡）销售套数全部住宅3413406.231842高层1198654.3511339占比35.12%35.61%2013年镇江住宅销售共计31842套，其中高层业态售11339套，占比达35%以上，高层成为镇江商品住宅主流业态。高层销售情况——总体表现全市京口润州丁卯丹徒大港供应套数157243815620226732436598供应面积1578456.25403695.01590934.45277104.42261759.844962.57销售套数113393484328322162177179销售面积1198654.35378515.94345810.91234324.94220728.5319274.03套数去化率72.11%91.32%52.93%82.90%89.37%29.93%13年高层住宅成为镇江商品房市场的主销产品，且去化率较高，在润州片区，13年高层套数去化率达到53%，可以判断，虽然高层业态在镇江尚存在高区抗性大等销售问题，但数据表明镇江高层业态的市场融合度较高，并将快速成为镇江主流业态。高层销售情况——分片区表现2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度分面积段（㎡）套数面积套数面积）套数面积套数面积50以下964635834076843908155660051-7013482279053571046169103622371-801911461818714459202158192081634381-903783278537432736444381808717445091-10040338154384363784664439460156672101-11021322837243256552532671144747782111-12020123283217252102893352662572951121-143639845767429784264985501770100885144-1605277295684637611436426354161-180406849396659427188569477181-200122251917367133561155201-2505109751073194356235218251-300000025061251301以上00000018553总计2364247048.452429259649.872637279035.713909412920.32高层销售情况——分面积段表现2013年分面积段去化占比4%4%7%18%16%10%12%25%2%2%0%0%0%0%50以下51-7071-8081-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301以上图：2013年镇江高层分面积段去化占比高层销售情况——分面积段表现序号项目名称区域户型面积（㎡）货量（套）已售（套）余货（套）热销户型占比1正太悠然居润州109-136878494384115㎡2+1房16%136㎡3房30%2江南府邸润州109、142、171712506216109㎡2房33%142㎡3房33%3国际冠城润州130、16094089347130㎡3房50%4万科沁园润州94、118、12489263325989㎡左右2房30%120㎡左右3房58%5云开甲第润州101、122、143747568179122㎡3房25%6国信宜和润州88-13584873910991㎡2+1房17%115㎡3房24%7绿地中央广场润州74、80、1031319111220774-80㎡2+1房60%103㎡3房40%总计63361401高层销售情况——竞盘表现市场成交库存去化周期较为安全的面积段为81-143㎡，本项目的主力产品线应符合市场主流产品。注：数据来源自中原房地产1.本月实际库存量为已经获取预售许可证未销售的量。数据截止3月31日。2.一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/过去12年月月均成交面积。高层销售情况总结——81-143㎡产品是市场主流产品住宅产品初步建议根据高层产品销售情况，我们对东1#地块住宅产品做如下初步建议物业类型户型类型建筑面积功能建议占比住宅两房80-902+2+115%紧凑三房90-1103+2+130%标准三房110-1253+2+230%舒适三房125-1353+2+215%标准四房135-1434+2+210%房型表现在售房源中，2房70-80㎡户型市场较少，2+1房100-110㎡户型市场较少，3房90-110㎡较少，3+1房源110-120㎡较少，以上面积段在各户型中存在机会空间，而4房150㎡以上占比很小，设置少量以弥补高端客户空间缺失。房型表现近期首批面市房源来访来电客户情况面积80㎡以内80-90㎡91-100㎡101-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡140㎡以上合计来电132118来访11760484113821209近期接待来访预购总价分析预购总价50万以内51-60万61-70万71-80万81-90万91-100万101-200万200万以上合计来访765039324341209住宅产品建议修正根据高层房型表市场现的空白及近期客户情况，N+1产品的空间附赠对客户有强有力吸引，我们对东1#地块住宅产品作修正建议物业类型户型类型建筑面积功能建议占比住宅两房80-952+2+115%紧凑三房95-1103+2+130%标准三房110-1203+2+230%舒适三房120-1303+2+215%标准四房130-1434+2+210%物业类型户型类型建筑面积功能建议占比住宅紧凑型N+12房75左右2+2+17.5%2+1房95左右3+2+115%3+1房115左右4+2+230%标准型N+12房85左右2+2+17.5%2+1房105左右3+2+115%3+1房125左右4+2+215%标准4房135-1434+2+27%舒适4房155左右4+2+33%如何做到N+1关于+1户型：生活水平的不断提高，居民对于居住空间的要求越来越高；同时，高层住宅的低得房率也为人所不喜，也有越来越多的产品注重附加值的设计，即通常说的“偷面积”。目前镇江多数采用“偷面积”的办法主要是挑空及挑板、采光井使用。+1户型原则上指以挑空、采光井，入户花园等方式赠送的“多一房”设计，约8-10㎡，可做书房或客房设计，而非普通的储藏间；尽量以挑空板设计，多出一房功能空间，增强在同类产品中的竞争力。镇江孔雀城93㎡高层户型，挑板设计。挑空做N+1挑空设计变一房南向宽景阳台中南世纪城·103#106㎡三房主卧双飘窗边户78㎡2/2/1功能两房中户82㎡1+1/2/1功能两房储藏室搭配阳台，做N+1首创悦府117㎡“2变4”户型，通过挑空设计赠送以及北阳台设计改动，总赠送面积约15㎡，成功实现“2房变4房”风景城邦2014年加推新品，通过入户花园+挑空设计，118㎡，三房改四房。入户花园结合挑空，做N+1镇江中建大观天下137㎡户型，通过挑空赠送面积约10㎡。加阳台，飘窗等赠送，总赠送面积达20㎡，中建该户型在市场上接受度极高。提要——某项目三期延展产品上述基本层为33层的高层，通过北部阳台、中间连廊走道及二次采光井运用，做到户户南北通透，同时形成N+1产品，除附赠面积外，得房率也做到了81%13年市区营销用房销售情况金额面积套数均价290738.16283561.5331621025313年市区各行政区营业用房情况金额面积套数均价套均总价套均面积京口28803406826892.2938910710.66740447.4869.13润州117103476792565.7193512650.851252443.6099.00大港783520707.291122.529928598.54789839.4291.86丹徒347448148.237761.814379201.05795075.8586.41丁卯317344587.735219.134099010.57775903.6486.1113年全市去化营业用房套数3162套，其中京口区去化389套，成交面积26892.29㎡。商业用房市场表现-总体表现表：2013年镇江营业用房去化情况2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度分面积段供应套数供应面积成交套数成交面积供应套数供应面积）成交套数成交面积供应套数供应面积成交套数成交面积供应套数供应面积成交套数成交面积30以下29630631206382901319639976431323719236134579331310657831-50371462146613738815675180758436516666147616529211568214961251-705130976237952461451013280542891664691546880479469402971-100322807756287122106201018459189169997465161651396412511195101-15033381633390815017993576945107126066680672422842919422207151-2002745761424826110340478036193292254358416832315292201-300820591947224510876358692163729112558378843327885301-500145493413242693629311013475062150217130145378501-8007466431847534834245242831166113864831868801-100000197718301830327160021774001001以上11260374292053374312635582334579381105622785总计23929867.9342340118.361446156081.6676570800.431653101712.06617453541358112374.7799476833.61商业用房市场表现-分面积段区划情况根据13年营业用房去化情况来看，30-50㎡为去化套数最多的面积段。商