沿海地产丽水印象项目营销提案

房地产开发行业和营销代理行业中的领先企业因都江堰项目的营销而有了第一次握手的机会易居（中国）高度重视这次珍贵的机会希望通过提案展示我们为开发商服务的能力并真诚期待正式合作的第二次握手!感谢沿海集团对易居中国的信任邀请参与都江堰项目的营销提案一、区域板块认知本案区域发展势态旺盛，未来将成为置业聚集区域都江堰市地处四川成都平原西北部的岷江边，距成都56公里，车程约30分钟。具有“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园”美誉的都江堰,由于近年来的快速发展，品牌开发商的进入等，都江堰楼市发展迅猛。根据都江堰发展规划，本案所处的都江堰西区版块未来将汇聚特色商贸、风情美食、高尚居住、旅游驿站、生态风光、主题公园等于一体。项目地处都江堰幸福镇片区，隶属城市中心城区范围，为政府规划的新兴高尚生活片区。版块描述都江堰房产市场环境07年1－10月，全市房地产总投资25.35亿元，比上年增长125.36％。其中，竣工面积43.23万平米；预售面积80.72万平米；3年以上空置面积0.84万平米。05000001000000150000020000002500000300000011250025353720062007房地产投资07年1－10月，全市商品房施工面积209.09万平米，同比增长25.16％。新开工面积74.72万平米，同比减少4.79％施工及新开工面积050100150200250167.062006200778.48209.0974.7207年1－10月，全市批准预售的商品房面积72.39万平米，同比增长19.77％，其中住宅63.36平米，同比增长18.65％，占比87.53％。商品房销售07年1－10月，全市二手房成交34.72万平米，同比增长6.93％；住宅成交面积24.36万平米，同比减少9.54％；商业成交面积3.36万平米，同比增长77.78％。二手房销售商业9%办公用房0.3%其它用房8%仓储用房7%住宅70%住宅88%其它用房3%办公用房0.3%商业9%都江堰房产市场环境2007年底，都江堰非农业人口约30万人，2010年将达36万人，城市净新增人口6万。城市中心一环内约8万人，几年内人口由现在的8万人逐步疏解至4.5万人，外迁3.5万人.在近期腾讯主持的《四川省首届千万Q友住房需求调查白皮书》中，共获得成都25499个有效调查样本。结果显示，亟待解决基本住房问题首次置业及二次购房改善居住质量总体为55.7％。在首次置业群体中，适婚群体占到样本总数的20.83％。三年内，本地约10万人有购房需求，以户均3.5人计算，约近3万套房源需求。本地适婚龄购房需求活跃。都江堰房产需求人口环境都江堰地产客群的构成外地客户48%本地客户52%2007年1－11月，都江堰市城区商品房个人购买人群，主要以本地客群为主，三州客户、成都客户、外地离退休人员等外地客群为副。典型产品扫描市场典型楼盘基础信息项目名称总建筑面积总户数容积率绿化率户型面积产品形态工程进度价格（元/m2）销售状况春语华璋40000㎡6001.145%41㎡－130㎡叠拼别墅纯住宅，部分度假式小屋一期封顶一期均价3877，二期4200元一期基本售磬，二期蓄水岭秀都江83903㎡10221.540%48㎡－180㎡河景联排别墅\新式花园洋房多层及别墅封顶一期电梯及多层均价4100元一期销售中，即将售磬景顺·山水间78528㎡7280.9544%50㎡—150㎡户多层电梯洋房已开工建设销售价格未定，首期均价可能应在4100以上接受咨询，预计08年3－4月首批次开盘泓坊河畔189471㎡9890.9838%首批200㎡以上大户，后期规划不详纯住宅，别墅、多层、小高层电梯一期已售磬一期最低售价4450元，最高售价5380元，均价4764.8元，首期全部为大户型产品首批80套销售过半利贞锦水苑96605㎡6541.3137.80%80－160㎡纯多层住宅。一期主体完工一期合同均价3441元，二期均价3560；一期售罄、二期销售中天源佐岸60000㎡430__87－160㎡6层电梯洋房，一期72套，二期136套，三期约90套准现房一期合同均价2983元，二期均价3441元，三期对3844元三期销售基本售磬紫坪利景398__86－180㎡纯住宅一、二期准现房，三期主体二期均价2860三期均价3733三期售磬岭秀都江、春语华璋、锦顺山水间、利贞锦水苑、紫坪丽景项目与本案均存在一定产品抗性竞争。岭秀都江的产品类型与本案类同，为主要产品竞争对手。小区配套上，岭秀都江略优于本案。区域竞争楼盘春语华璋、鸿坊河畔、景顺·山水间与项目处同一片区，为片区直接竞争对手。“儒城春天”、“中城美山居”等项目也都在前期蓄势中，均在各自的优势上大做文章，将环境、产品打造、特色亮点一一呈现，预计在08年正式入市。区域项目产品多以多层、花园洋房为主，户型主力面积在80—160平方米区间。区域项目目前的成交均价在4020--4100元/㎡区间，户型3房、2房为主。主要竞品楼盘描述沿海·丽水印象项目名称市场卖点春语华璋叠拼墅，精致亮点户型，内部环境打造岭秀都江产品结构及环境位置与项目极为类同。小区东、北、西面部分为6栋11层电梯，小区中部为5栋4+1小高层，临河一线为联排别墅，小区规划有专门会所及商用楼，小区配套强于本案。景顺·山水间电梯洋房，艺墅空间，原生态水景，周边配套泓坊河畔水景花园洋房、别墅，引江安河水入小区，全水景半岛式格局，大盘优势利贞锦水苑珍稀地理位置、退台式设计，优势价格天源佐岸20亩水景公园，200米河岸线、6＋1低层电梯公寓，4层叠拼洋房紫坪利景幸福大道绝版地段，纯住宅+超大楼间距、豪华享受型户型设计，优良环境配套，文化石外墙面，高绿化率竞品楼盘卖点分析区域市场环境印象纵观07年底至08年都江堰楼市情形，呈以下格局：1、楼市消费需求与市场供应同时增加；2、购房者可选房源类型增多，可选半径增大；3、众多项目间开发品质的比对，成为购房者下定关键所在；4、项目推广形象成为干扰购房者下定的主要动因之一。综合来看，都江堰市区楼市竞争进一步加剧。房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-www.pxyi.net二、项目定位简析沿海·丽水印象效果图沿海·丽水印象基础信息项目位于都江堰市西南城区，距离市中心约3公里，距离成灌高速出口约2公里；西侧紧临走马河；所属的两河区域（走马河及江安河）是都江堰中高档楼盘开发新的热点板块。总用地面积（㎡）48366总建筑面积（㎡）84971.38住宅建筑面积（㎡）73791.43商业建筑面（㎡）3293.24容积率1.60绿化率（%）42.00机动车总停车位481总户数（户）752住宅套型建筑面积〈９０㎡639〈９０㎡住宅套型建筑面积〈180㎡105住宅套型建筑面积〉１８０㎡8户底层最高层高（m）4.5层数（F）11建筑总高（m）3680-90m2555户2-2-172.70%90-100m2无无无100-130m2102户3-2-213.39%130m2106户3房以上13.91%两房产品597套，3房及以上产品166套共9个户型大类，主力户型为：80－90㎡两房。户型配比优势分析劣势分析项目板块优势：地处城市一、二环之间，为政府规划中新兴生活社区；交通路网优势：连通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通优势明显，离汽车站500米；沿海集团品牌优势：品牌开发的典范作用；物业管理优势：专业品牌物业公司；产品优势：现代都市风格产品；沿河城市配套公园；全明通透户户有花园，部分户型可实现两房变三房、三房变四房的功能需求；。项目周边形象的较大改善尚需时日；项目周边配套成熟度差；作为外来开发商所面临的本土客群对外地的品牌的认知，对项目推动有直接影响；机会分析威胁分析整个地产行业发展提速，成为项目运作的新契机；政府新的规划，对项目地块形成有利的带动水岸居家：首个以假日心情为主题的纯生活社区一个有意识对位市场人群生活习性的创新楼盘一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业一个集合轻松风格设计的新阶层社区地产大市场发展的不可控性；市场尚处于培育期，前期投入较大；区域的认可度目前较低，对本案的客群吸引形成无形的阻力。沿海·丽水印象项目SWOT分析产品定位1、南城区高尚生活区（保值升值空间）2、河景资源价值（河居环境价值）3、配套景观价值（简约园林风格与临河市政配套公园合二为一）4、创新产品价值（斜南北朝向、可变户型/私家花园、空中花园）5、沿海品牌价值（投资保障/品牌物管）沿海·丽水印象核心卖点是什么？河景生态资源“一线水岸，近水环境”的诠释是对项目产品品质大幅提升的重要因素，也是本案一大亮点区域中高档标杆楼盘通过产品外檐、生活情境、生活方式的构建，打造区域内中高端楼盘形象河畔生态楼盘城南宜居标杆目标客群定位本地客户购房动因自住型投资购买后出租获取回报收益跟风购买投机炒房都江堰本地客户具有较好的经济基础、以改善居住条件、居住品质及生活舒适度为目的、作为第一居所的都江堰中产阶层为主要目标客户三州客户、成都客户、外地离退休人员认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适生活价值、作为第二居所或投资的成都和三州区域的客户主流购房群体及其产品需求分析客群类别特征购房动因产品需求都江堰市机关党政机关公务员稳定的收入，有很好的人脉关系网，可申请公积金贷款拥有1套以上住房，改善现有居住条件或为将来退休安居打算大3房或更高端产品都江堰市及城市周边企业主经济实力雄厚，拥有2套及以上住房彰显身份，多次购房成为其重要的理财手段小区大户产品，临河产品阿坝州地区选择都江堰置业的机关干部群体、当地富裕阶层经济条件相对优越，常往返成都—都江堰—阿坝地区改善生活环境，享受城市生活，提升子女教育质量，同时考虑未来生活成本成为其购房主要动因价值2房，宽绰3房都市年轻置业群体个人积蓄有限，通过家庭经济支持完成购房结婚成家购房成为此类客户群体的主要动因价值2房目标客群定位辅助客户群体及其产品需求分析客群类别购房动因产品需求成都及本地的投资客对房产市场持续火火爆持足够信心，炒楼是其重要的生财之道价值2房自营工商人员、个体工商户改善自身生活条件，为子女创造更好的生活环境和质量是其购房动因。价值2房，宽绰3房成都及本地离退休干部或有一定积蓄的离退休人群逃避大城市喧嚣，选择有山有水的地方安度晚年或作为第二居所价值2房成都及都江堰还乡团常年在外的辛勤劳作，只为未来的生活品质感更高价值2房,宽绰3房.目标客群定位价值2房主流目标客群阿坝州地区选择都江堰置业的机关干部群体、当地富裕阶层都市年轻置业群体成都及本地的投资客自营工商人员、个体工商户成都及本地离退休干部或有一定积蓄的离退休人群成都及都江堰还乡团舒适3房以上产品主流目标客群阿坝州地区选择都江堰置业的机关干部群体、当地富裕阶层都江堰市机关党政机关公务员都江堰市及城市周边企业主自营工商人员、个体工商户成都及都江堰还乡团舒适3房本案的户型大小也为我们提供了客群锁定的方向，以2房和3房的划分，为区域客群做出了分类:目标客群定位价值2房主力年龄层在25－50岁之间；3、4口之家，家庭责任感强；懂得享受生活，注重生活情调；关注绿色生态环境，追求较高品质生活品位；有一定的文化修养，具有浓厚的历史人文情结；工作稳定，收入属中上水平，富有事业心。他们是：城市新中产阶层客群定位结论通过对市场认知、产品定位及客户群探寻，我们对项目的销售方向及销售策略有了初步的判断。。。三、营销定位在所有项目都在坚定不移的说着水的时候，要让消费者记住你的品牌，唯有可联想的东西。居住文化为品牌赋予了附加值，因文化认同而选择品牌。丽水印象的营销原则：第一个原则，以生态的、温馨的、健康的生活观点与受众沟通；第二个原则，让受众客群有足够的想象空间；第三个原则，有文化的生活才有味道，才有审美价值