山东青岛鹏利南华商业中心物业发展建议报告_84页

鹏利南华商业中心物业发展建议报告鹏利南华商业中心物业发展建议报告利源集团/山东青岛鹏利南华商业中心物业发展建议报告目录一、项目认知二、市场研究及定位酒店式公寓写字楼商业三、营销四、企划鹏利南华商业中心物业发展建议报告一、项目认知鹏利南华商业中心物业发展建议报告区位认知李沧区本案市南区本案位于正在崛起的崂山区和成熟的浮山后居住片区，区域认可度较高浮山后居住片区鹏利南华商业中心物业发展建议报告浮山新区规划分析•浮山新区规划面积13.02平方公里，范围包括海尔路以西，长沙路以南，银川路以北，308国道、福州路以东。规划中大量的商业金融、医疗、教育、文化休闲等设施，未来区域内各方面配套将一应俱全。本案区域内金融、医疗、教育配套一应俱全，区域价值逐步显现鹏利南华商业中心物业发展建议报告项目四至：北至辽阳西路，东至劲松九路（规划中），西、南至规划路项目四至青岛市体育中心紧邻交通主干线，方便出行辽阳西路双向8车道距离海尔路CBD中央商务区1kmCBD鹏利南华商业中心物业发展建议报告周边业态•项目辽阳路对过即是大型专业建材商场——青岛高科园装饰城周边商业氛围成熟，但业态相对单一；依托成熟社区，具有充足的商业客源支撑鹏利南华商业中心物业发展建议报告地块现状地块方正，目前正在施工中鹏利南华商业中心物业发展建议报告项目概况总占地面积32287.7平米总建筑面积166351.79平米地上建筑面积114663.99平米地下建筑面积51687.8平米容积率3.55平米建筑密度46.0%平米绿化率20.4%总停车位1111个地下停车位945个地面停车位16个屋顶停车位150个本案是商业、办公、公寓综合体，各物业之间的利益关系有待梳理鹏利南华商业中心物业发展建议报告优势劣势威胁机会SWOT分析本案位于正在崛起的崂山区和成熟的浮山后居住片区，区域认可度较高区域内金融、医疗、教育配套一应俱全，区域价值逐步显现紧邻交通主干线辽阳路，方便出行目前住宅市场受政府严厉调控，投资资金开始向商业项目洄游周边商业氛围成熟，但业态单一周边分布成熟社区，提供充足商业客源支撑物业形态复杂，不利于项目品质塑造本地块为综合体，各物业之间的利益关系有待梳理项目的东、西、南侧道路尚处在规划中海尔路中央商务核心区地块集中出让，未来竞争激烈目前项目周边的城市规划、物业管理较差，影响投资价值鹏利南华商业中心物业发展建议报告二、市场研究鹏利南华商业中心物业发展建议报告酒店式公寓整体市场状况竞品分析市场定位酒店式公寓PARTONE鹏利南华商业中心物业发展建议报告青岛的酒店式公寓出现于2002年，香港中路新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市场上这一新兴产品概念推出相对较早。8年多的发展时间，青岛市酒店式公寓快速发展，同类产品的纷纷相继推出。青岛酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象，最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远。酒店式公寓发展概况鹏利南华商业中心物业发展建议报告酒店式公寓项目分布酒店式公寓作为一种偏投资类产品，基本上分布在市南和市北地段好的位置；本案的公寓类产品在区位上不占优势在售将推国际金融广场凯悦中心维多利亚广场万达广场39克拉曼哈顿广场嘉合新兴本案中铁青岛中心大拇指广场永新国际广场鹏利南华商业中心物业发展建议报告区域开盘时间项目规模（万㎡）产品类型价格（元/㎡）主力户型（㎡）主力总价（万元）销售率装修标准（元/㎡）市南区08.1凯悦中心11（3.7）酒店式公寓、办公3600071-91256-32850%400008.7维多利亚广场5.2（3）酒店式公寓2800049-56137-15754%300006.6曼哈顿广场4.7（3.9）酒店式公寓1200043-5652-6792%800预计10.9青岛中心33（5.4）住宅、酒店式公寓、办公、商业预计3000090-280270-840/未定崂山区08.12国际金融广场13（4）办公、公寓2500050-100125-25069%2000预计09年底永新国际广场27(5)住宅、酒店式公寓、写字楼、办公预计20000一房60-70二房110-140三房180-230一房120-140二房220-280三房360-460/5000预计10年底大拇指广场21（6.5）酒店式公寓、酒店、商业预计1500030-12045-180/未定市北区08.8万达广场39克拉38（11）住宅、酒店式公寓、商业1300036-5547-72100%100008.7嘉合新兴15（14）高层酒店式950087-9983-9490%800酒店式公寓项目分布曼哈顿广场、嘉合新兴和万达39克拉都已基本售罄或结盘，具有一定参考价值区位价值和产品品质导致项目售价相差悬殊全部采用精装修鹏利南华商业中心物业发展建议报告案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率凯悦中心一房71-9115951.10%7750%48%一房111-1197323.50%3422.1%47%二房143-157309.60%1610.4%53%二房158-1733410.90%2315%68%三房199-20741.30%10.6%25%三房381-382103.20%31.9%30%四房88310.30%00.00%0%合计—311100%154100%50%案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率维多利亚广场一房38-5640080%22484%36%二房82-10210020%4416%44%合计/500100%268100.0%54%案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率国际金融广场一房42-5838365.8%31378.4%82%二房72-11113623.3%6215.5%46%三房152-177467.9%174.3%37%四房202173.0%71.8%41%合计/582100.0%399100.0%69%酒店式公寓销售情况案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率万达广场39克拉一房30-50164569%161668%100%一房51-7374931%71932%100%合计/2394100%2394100%100%案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率曼哈顿广场一房一卫43-6730770%28771%93%二房一卫78-878218%7319%89%二房二卫110-1175012%4210%84%合计/439100%402100%92%小户型、总价低的产品市场接受度相对较高案名房型面积供应户数占总供应比例销售户数占总销售比例去化率嘉合新兴一房一卫50-6322122%20723%94%二房一卫87-9930230%27330%90%三房一卫105-10622122%18721%85%三房二卫144-15026126%23326%89%合计/1005100%900100%90%鹏利南华商业中心物业发展建议报告产品市场接受度房型面积供应户数占供应比例销售户数占去化比例去化率一房38-58273152.94%168553.85%61.70%一房59-7396218.65%63220.20%65.70%一房71-912384.61%963.07%40.34%一房111-1191232.38%531.69%43.09%二房72-11172314.01%46714.92%64.59%二房143-1733045.89%1755.59%57.57%三房152-177460.89%190.61%41.30%三房199-20740.08%00.00%0.00%三房381-382100.19%10.03%10.00%四房202170.33%10.03%5.88%四房88310.02%00.00%0.00%合计/5159100.00%3129100.00%60.65%在售公寓式酒店销售总体情况：38-73平方米的户型是目前市场上接受度最高的户型，占到了总去化的74%鹏利南华商业中心物业发展建议报告区域开盘时间项目产品类型价格（元/㎡）主力户型（㎡）主力总价（万元）客户构成置业性质市南区08.1凯悦中心酒店式公寓、办公3600071-91256-328高端商务客户自住、投资08.7维多利亚广场高层酒店式公寓2800049-56137-157青岛本地及山东省内客户为主度假、投资06.6曼哈顿广场高层酒店式公寓1200043-5652-67青岛本地中产及以上阶层投资、自住（方便工作、首置）预计10.9青岛中心住宅、酒店式公寓、办公、商业预计3000090-280270-840国内外高端客户自住、投资崂山区08.12国际金融广场办公、公寓2500050-100125-25030-50岁左右在崂山区附近工作或居住的私营业主或企业中高层自用（方便工作）为主预计09年底永新国际广场住宅、酒店式公寓、写字楼、办公预计20000一房60-70二房110-140三房180-230一房120-140二房220-280三房360-46040岁左右财富阶层，有投资意识，看好区域发展投资预计10年底大拇指广场酒店式公寓、酒店、商业预计1500030-12045-180前期咨询客户以崂山、市南的本地人为主投资、自住市北区08.7嘉合新兴高层酒店式公寓950087-9983-9430岁左右白领或公务员首置08.8万达广场39克拉综合体1300036-5547-72投资客户为主投资客户分析从客户构成来看，外地人占相当比例；从置业性质来看，投资占绝大部分比例鹏利南华商业中心物业发展建议报告区域项目开盘时间推出套数去化套数去化率月均去化套数市南区凯悦中心2007.1131115149.84%4维多利亚广场2008.750026653.20%12曼哈顿广场2006.643940291.57%8崂山区国际金融广场2008.1258239968.56%22市北区嘉合新兴2008.7100590089.55%39万达广场39克拉2008.823942394100%109合计//5231451686.33%/酒店式公寓产品月均去化32套万达广场和嘉合新兴分别是月均销售套数和销售面积的冠军，在其他酒店式公寓去化缓慢的情况下，他们却能达到快速去化去化周期市场上酒店式公寓产品月均去化32套鹏利南华商业中心物业发展建议报告那么，是什么原因造就了他们的热销？鹏利南华商业中心物业发展建议报告服务式公寓整体市场状况个案分析市场定位酒店式公寓PARTONE鹏利南华商业中心物业发展建议报告万达39克拉重点个案开发商大连万达集团项目地址市北区延吉路112号建筑指标总建38万平方米景观设计日兴设计·上海兴田建筑工程设计事务所开盘日期2008.8.29产品类型高层均价12000元/平米主力面积公寓36-46平米主力总价公寓43-55万元鹏利南华商业中心物业发展建议报告万达39克拉重点个案日式现代风格建筑立面鹏利南华商业中心物业发展建议报告万达39克拉重点个案2BA31示意图项目住房部分分为高层住（1，2，3号楼）和高层公寓（A，B栋），高层住宅30-31层，公寓42-43层。公寓面积区间36-72平米，精装修交付，共2362套。项目目前已经售罄，总共3038套，月均去化147套。鹏利南华商业中心物业发展建议报告地段产品规划户型•位于市北区延吉路，仅一条马路之隔为市南区，区域品类较好。•周边配套齐全，成熟生活区。•交通便捷，靠近主干道山东路。万达广场39克拉——要素解析地段具有一定优势，但不是最主要的卖点•38万平米的大型综合体，其中20万的综合商业，包括五星级酒店、高档百货、超级卖场、餐饮、影院等。面对如此具有吸引力的商业前景，谁都能想象的到未来这里会有多么繁华！商业航母打破了以地段为导向的黄金定律户型设计一般，传统酒店式公寓户型鹏利南华商业中心物业发展建议报告20万平米超大商业规模疑问解答万达39克拉