旅游地产_桂林雁山区湿地憩园项目策略思考_158页(采纳创意)

桂林雁山区湿地憩园项目策略思考第3页项目研究工作阶段划分至今工作2007/11/30第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第一阶段项目市场调研分析2007/11/52007/12起区域背景市场分析项目情况分析及初步定位项目发展建议城市背景第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第三阶段定位及营销推广*企业背景*结合案例，制定项目发展战略*项目研究目标体系建立*项目整体定位*城市背景、区域背景*项目功能定位*房地产市场分析*开发策略建议*养老行业研究*规划初步建议第4页桂林城市概况桂林城市概况雁山区概况雁山区概况桂林空白桂林空白雁山的机会雁山的机会关于湿地憩园关于湿地憩园•城市构成•旅游现状•经济产业•城市规划•城市构成•旅游现状•经济产业•城市规划•雁山区经济•雁山区交通•雁山区高校及产业•区域规划•雁山区经济•雁山区交通•雁山区高校及产业•区域规划•城市功能结构分析•城市产业结构分析•城市旅游产业结构•城市功能结构分析•城市产业结构分析•城市旅游产业结构•休闲娱乐•度假住宅•休闲娱乐•度假住宅•方向•目标•方向•目标一部分:思考——项目发展及大势环境一部分:思考——项目发展及大势环境第5页观察观察项目概况项目概况湿地憩园价值认知湿地憩园价值认知核心问题核心问题•桂林房地产市场整体态势•板块态势•别墅市场•桂林房地产市场整体态势•板块态势•别墅市场•经济概况•用地分析•综合分析•经济概况•用地分析•综合分析•价值认识•时间价值•自然人文价值•区位价值•景观价值•价值认识•时间价值•自然人文价值•区位价值•景观价值•开发商目标•核心问题•开发商目标•核心问题二部分:研究——项目判断及价值认知二部分:研究——项目判断及价值认知第6页项目定位思路项目定位思路产品定位思路产品定位思路•文化•客户定位•文化•客户定位•项目总体规划•建筑形态•产品类型•园林设计•配套功能•项目总体规划•建筑形态•产品类型•园林设计•配套功能三部分:项目定位及发展战略三部分:项目定位及发展战略四部分:产品设计思路四部分:产品设计思路第7页印象1广西壮族自治区东北部地区，湘桂走廊南端“，是广西政治、经济、文化、科技中心。桂林城市概况桂林城市概况第8页印象2城市构成（五区十二县）五区——象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约80万人第9页印象3旅游两江四湖，七星公园、象鼻山、阳朔……组团散客观光休闲著名的旅游名城，得天独厚的山水资源，使其成为旅游胜地。文化李宗仁、白崇禧……02年——06年旅游业产值增长06年旅游业产值和其他产业产值比例11%89%第10页印象4经济产业——虽然工业是主要支柱产业,但整个城市无重工业.旅游业是第三产业最重要的组成部分.2006年桂林各行业产值199.48617.75260.875.8468.757.10%22.40%31.30%30.00%18.60%0100200300400500600700农业工业和建筑固定资产投资和房地产国内外贸易交通邮电旅游行业金额（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%产值增长第11页印象5桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。第12页印象6城市规划——积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配套支撑。新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开第13页印象7居民生活——民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸社会治安良好(出租车女司机约占60%）在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重生活质量——市民生命质量居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79岁），比全国人均寿命高出5岁。第14页桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城.交通路网发达城市向西外扩民风淳朴环境优美、适宜人居桂林印象桂林印象第15页雁山，桂林南城，东接灵川、西临临桂、南与阳朔接壤、北部连通桂林老城象山区、七星区。距桂林市中心13公里，桂林市面积最大的城区！东部典型喀斯特峰林生态和西部外围会仙湿地生态景观绝佳，保护完好。桂阳公路横贯其中，漓江、良丰河穿梭迂回，风景奇特。雁山区所辖二乡二镇（柘木镇、大埠乡、雁山镇、草坪回族乡），总人口约7万人，除汉族外，还散居着壮、回、瑶、苗、侗、黎、仫佬、毛南等少数民族。雁山区概况雁山区概况第16页经济——全市经济指标最低，农业大区，经济起步晚，基础差。桂林主要区域经济指标对比经济指标地区全县生产总值（单位：十万元）财政收入（单位：万元）城镇居民人均可支配收入（单位：元）农民收入（单位：元）临桂县5186038200114653759阳朔县2267018900124293504叠彩区2937016200106963789七星区7047044700114274257象山区6884037900116323577秀峰区2887021200109694605雁山区8840940097183155第17页交通：东有桂阳公路旅游通道，北有桂林市绕城高速公路，西有桂梧高速公路，对外联系便捷。雁山新区城市出入口主要设于桂阳公路上，南北各设一个出入口，往北20公里接市中心中山路。桂梧高速桂阳高速绕城高速第18页高校与产业园云集高校——桂林工学院、广西师范大学、桂林旅专、艺术学院、农学院等产业园——三合物流园、铁山工业园，奇峰创业园等工业产业园区、愚自乐园第19页区域规划——科教文化为主要发展方向雁山新区的用地布局结合自然山水分割城市空间，形成五大功能区——行政中心区、高教园区、公共中心区、居住区、休闲度假区。1、行政中心区雁山区人民政府用地选址于雁山新区北面，临桂阳公路，规划面积约100公顷，拥有良好的交通优势，将形成具有吸引力的城市核心区。2、高教园区高教园区是雁山新城区规划的重要组成部分，桂林旅游学院、广西师范大学和桂林工学院已作为主力院校引入本区。未来3—5年内将会再有三至四所专科院校进入，规划总用地约250公顷，形成围绕核心大学的二级学院。3、公共活动中心区公共设施用地183公顷，区域内区级公共服务设施主要有：中心图书馆、综合体育中心、会展中心，以及文化馆、博物馆等文化共享设施；以及中学、医院、大型商场、消防设施等。4、居住区新城居住区用地面积达120公顷。5、休闲度假区结合雁山自然景观和现有的景区设置。休闲度假用地规划总面积约46公顷。第21页雁山印象雁山印象农业大区.经济落后高校\产业园云集,人文气息浓厚旅游资源相对匮乏科教\文化为主要发展方向区域发展潜力大人杰地灵，风光秀丽！借桂林“西进南拓”规划调整之机让我们一起来思考第一部分：第一部分：思考——项目发展及大势环境思考1桂林的空白对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失第25页从城市功能结构分析桂林只是一个旅游观光型城市但可玩只有山水自然，城市缺少度假功能ƒ桂林，做为一个国际级的旅游城市，缺少因旅游而成就的度假功能ƒ以阳溯为中心的旅游观光产业十分发达，成为国际著名的旅游观光景点ƒ但桂林旅游业存在可游可观，不可住。ƒ桂林的城市功能结构上，缺少度假休闲功能。ƒ面对长假旅游（即度假）人口及会展旅游的两大增长，桂林似乎没有深入挖掘第26页行政中心购物中心旅游中心会展中心娱乐中心居住中心度假中心桂林城市功能分析桂林市区桂林市区阳溯乐满地可发展的机会桂林度假中心第27页从产业结构上分析：做为一个世界级的旅游观光胜地，桂林城市产业结构现存三大空白。旅游资源未被充分发挥，旅游产业链结构不完整缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏度假级的住宅产业规划缺乏度假级的住宅产业规划第28页思考2雁山的机会ƒ对于桂林而言，雁山的城市定位是什么ƒ对于桂林而言，雁山的城市机会在哪里ƒ对于桂林而言，雁山的产业机会在哪里ƒ对于桂林而言，雁山的核心价值在哪里ƒ对于桂林而言，雁山的运营主题是什么一个可游可玩可赏可居的桂林才是真正的桂林将雁山做为真正定位为桂林的南城将雁山真正定位为桂林与阳朔连接的的新中心与桂林的城市功能形成互补与提升休闲娱乐中心对于一个著名的旅游城市而言是一个重要的产业链节这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的行业结构性机会这是一个极大的行业结构性机会这是市场给予雁山的机会这是市场给予雁山的机会度假型住宅开发对于一个世界级的旅游城市而言无疑是极为重要的产业依托世界闻名的桂林山水依托世界闻名的桂林山水打造度假休闲型住宅品牌打造度假休闲型住宅品牌在雁山全面发展旅游度假型住宅产业在雁山全面发展旅游度假型住宅产业不仅将雁山打造成为桂林的居住中心不仅将雁山打造成为桂林的居住中心也将成为世界的度假中心也将成为世界的度假中心发展趋势又给了雁山一个机会发展趋势又给了雁山一个机会第32页大桂林的远景规划政府网点的重新布局以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划雁山是桂林的南向发展的着力点雁山是桂林的南向发展的着力点这是政府给予雁山的发展机会这是政府给予雁山的发展机会一个浓郁文化的教育区一个新兴的度假生活区一个未来的娱乐休闲区桂林的，中国的，世界的桂林的，中国的，世界的第34页雁山机场市区阳溯30分钟10分钟1小时发挥雁山城市位置的优势利用城市功能与产业空白重新定位雁山的城市主题打造一个新的城市功能区城市新聚客点城市新聚客点城市客厅城市客厅城市旅游形象眼城市旅游形象眼将桂林城市功能中的居住功能、悠远文化集中至雁山住在雁山住在雁山品在雁山品在雁山将雁山城市功能定位为桂林的生活度假中心区高档的、休养的、国际化的高档的、休养的、国际化的第38页思考3关于湿地憩园ƒƒ对于本项目而言，它的城市功能是什么对于本项目而言，它的城市功能是什么ƒƒ对于本项目而言，它与雁山的关系是什么对于本项目而言，它与雁山的关系是什么ƒƒ对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么第39页憩园的定位问题ƒ做一个小区型物业——城市配套型物业？ƒ做一个板块型物业——区级养老型物业？ƒ做一个城市型物业——桂林领袖型物业！这才是方向这才是方向健康之城轻松之城生活之城这才是目标这才是目标第41页我们要以城市运营的目光看待城市我们要以桂林市区看待项目发展我们要以项目建设完善城市功能以后雁山不是雁山，它是融入桂林大建设的一个骨脉！第42页观察1关于房地产市场概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大,人口增加，经济持续发展，随着一系列城市基础设施重点项目的竣工及投入使用（如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足的发展。第43页观察2关于房地产发展过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。第44页桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水”中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧