黑石撤资中国楼市 商业地产阶段性顶部隐现

黑石撤资中国楼市商业地产阶段性顶部隐现2011年09月27日07:12中国证券报-中证网微博本报记者林喆近日，黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展，这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。作为全球最大的私募股权基金，黑石集团此举被业界视为看空国内商业地产的标志性事件；而经历过一波售价上涨之后，国内部分城市商业地产的“估值洼地”已被填平，随着回报率的降低，商业地产的“阶段性顶部”也已开始隐现。住宅市场调控展开后，很多避险资金相继进入商业地产领域，而许多房企也纷纷转投商业地产，这就使得国内一二线城市商业地产投资和价格的增幅高出住宅市场约5-10个百分点。其中，商铺、写字楼、零售商业等商业物业的涨幅尤高。今年以来，在北京、上海等城市，商业物业的售价平均涨幅超过30%，租金上涨约20%，租售比呈扩大趋势。另据中国证券报记者的不完全统计，去年以来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。有行业专家指出，今年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，租金回报率下降，部分城市的项目甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。目前，上海、广州等一线城市的人均商业地产面积已经超过世界发达国家的人均1.2平方米，上海甚至超过了人均2平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链可能面临断裂，进而引起一连串的连锁反应。随着货币信贷的持续收紧，进入商业地产的资金也开始出现外流的趋势。不久前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋百货被迫撤出北京市场。而全国城市地价动态监测系统更是提出，在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得关注。商业地产的快速升温预示其风险在不断加大，近期有消息称，监管部门对商业地产的调控正在酝酿。银监会日前下发通知，要求进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房。8月23日，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，此举意味着，上海各大银行将停止对商业用房期房放贷。目前热度很高的商业房地产存在较大的不确定性。业内人士指出，现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，导致竞争和泡沫的增加。未来5-10年，商业地产市场内的问题将陆续出现。黑石撤资中国楼市赚4.5亿没赶上最好时候抛售2011年09月27日01:24国际金融报微博■本报记者黄烨“他们的退出只是火热商业地产项目中的‘小插曲’。”9月26日，对于“黑石集团首次撤资中国房地产市场”的说法，中房信分析师薛建雄对《国际金融报》记者直言，“黑石一个商业地产项目的退出，或许根本不会阻碍外资投资公司对中国商业地产项目的进一步投资。反而，黑石通过转卖该商业地产的所得，能让外资看到中国商业地产的高回报。”9月25日，据外媒报道，“黑石集团(又称“百仕通集团”)同意将所持有的上海Channelone购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，出售价格为14.6亿元。”据悉，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出，“如果一切进展顺利，交易将于今年11月初完成”。“面子”：或赚4.5亿元据悉，黑石集团与中国联系密切——不仅中国的主权投资基金中投2007年5月尚在筹备阶段时就以30亿美元“入驻”了该公司，且黑石近年来不断在中国寻求投资途径。这其中，就包括上海的商业地产项目。2008年6月12日，有报道称，“黑石集团被披露以11亿元买下上海一商业地产项目。交易的卖方是马来西亚林氏家族旗下的卓越金融。此次买卖的项目，是2002年底落成并带租约的普陀区长寿商业广场南北座。”这就是黑石集团在中国的首个商业地产项目——Channelone购物中心。“最后准确的成交价没有这么高。”薛建雄称，“当时，黑石最后应该以不到10亿元的价格拿下了上海Channelone购物中心95%的股权。如算上最终可能的14.6亿元的卖出价格，同时不包含这几年的租金所得，黑石或将赚取4.5亿多元的收益。”“尽管如此，黑石集团在该笔交易的收入中还是有所保留，甚至可以说卖得便宜。”薛建雄介绍，“按商业地产价格是周边房价1.5倍的规律看，2008年黑石购买该商业地产项目的价格大约为24000元/平方米，当时房价为17000元/平方米，比率为1.35倍左右；2011年，该商业地产的价格为36000元/平方米，住宅价格为28700元/平方米，比率为1.2倍左右。也就是说，黑石集团还没有赶上‘最好的时候’，就将该项目抛售了。”“里子”：很难抽身在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，黑石首次撤资中国房地产市场，有些许无奈。“一方面，商业地产需要比较好的商业销售来支撑，但中国的消费并没有显示出足够强劲的增长力；另一方面，全球经济总体低迷和中国房地产市场或多或少存在的风险，也是黑石不得不考虑的重要因素。”尹伯成猜测，这或许就能解释黑石撤出商业地产项目的初衷。薛建雄表示，不能否认全球经济低迷、中国房地产市场调控对黑石撤资的影响力，“一旦晚成交几天，或不能排除以低于目前价格抛售的可能性”。但薛建雄认为，黑石此举更多的还是“内部工作需要”，“黑石本次的模式是‘3+1’模式，即3年经营期，一年缓冲期。从2008年到现在，正好3年，取得4.5亿元以上的收益也能给投资者不错的回报了”。实际上，被贴上“首次撤资”标签的黑石，并没有放弃上海的地产项目。业内人士介绍，黑石目前在长寿路附近还有另外两个商业地产项目，莘庄同样有一个商业地产投资项目。尹伯成表示，虽然中国商业地产已出现了供给大于需求的情况，但在人民币升值等因素作用下，外资不会从中国商业地产项目中抽身。(本报实习生朱佳莹对本文亦有贡献)部分商业银行暂停商业用房按揭贷款2011年09月27日00:19中国经济周刊微博银监会内部警示，商业银行暂停商业用房按揭贷款商业地产，下一个“麻烦制造者”？《中国经济周刊》记者孙维晨实习生蔡敏杰︱北京报道“一个刚毕业的小孩进入万达后一个月拿2000，去年年底拿到6000，但今年猎头找到他，他开出了70万年薪的高价，最后讲到60万……”万达集团商业地产研究部副总经理杨泽轩感慨地说。高薪挖人背后，是发展迅速的二三线城市商业地产导致的巨大人才空缺。借道国家宏观调控而疾驰的商业地产在经历一年的超车后，已经让市场明显感觉到“超预期”。北京、上海等一线城市的商业地产成交量与价格出现明显升高。与此同时，二三线城市也逐步成为开发商安营扎寨的新战场。正当热闹的市场让刚转型进入的开发商欢颜之时，监管层却出人意料地在一些商业地产热点区域埋下伏笔。银监会的内部警示、一些商业银行开始暂停商业用房的按揭贷款，都让市场怀疑监管层已对商业地产领域心生警惕。投资需求挤向二线商业地产最近，天津乐城置业有限公司(下称“天津乐城”)总经理王喆在马不停蹄地为自己的项目进行招商。乐天百货、嘉禾影城等一线商业品牌已被他“拿下”。天津乐城，这家隶属于天津城投集团的全资子公司正在负责运营天津目前唯一一处城市综合体——银河国际购物中心(微博)。“天津市领导都非常重视这个商业地产项目。市政府计划支持其打造成天津唯一一处顶级综合体。”王喆对《中国经济周刊》记者说。据王喆透露：“这个项目早在2009年就开始筹划。仅建安成本(即房屋建筑成本和设施设备安装成本)就达到40亿元。”他认为，天津城投集团的介入，实际代表了天津市政府对于推动当地商业地产发展的期望。尽管属于二线城市，但天津凭借中央的扶持政策和自身发展实力以及“环北京”区域上的要塞地位，成为众多商业地产开发企业必争之地。特别是在房地产调控之后，一线开发商在天津争夺市场的冲动更加猛烈。来自中国指数研究院(微博)的数据显示，2011年上半年天津商业地产成交均价呈现连续环比上涨，5月份更是以每平方米15357元创下历史最高纪录。王喆在接受《中国经济周刊》采访时说：“目前天津商业地产市场可以说是群雄逐鹿。全国性的大房地产开发商不断加速进入。这会让天津商业地产的竞争更加充分。”而由于一线城市的限购原因，一些被挤出北京的投资需求开始在天津寻求商业地产的投资机会。在投资需求的刺激下，天津高端商业地产建设提速，一批大型商业综合体项目建成开业，包括大连万达广场、中粮大悦城以及和记黄埔等项目。处于“环北京”区域的河北廊坊，也同样受到商业地产投资的“惠顾”。苏宁置业、万达集团等开发商都早已在此安插棋子。天津、廊坊，只是北京周边的个例。在长江以南的上海周边，珠江流域的广州周边，商业地产都已经在布局。“过火”引发监管层联想尽管有业内人士认为，中国的商业地产并未出现泡沫或超过目前经济发展的负荷，但是在监管者眼中，商业地产发展“超乎想象”的现实已不能忽略。在房地产调控政策不断纵深发展的当下，商业地产的发展已经让监管者担忧并引发联想：商业地产是否会成为下一个“麻烦制造者”。8月初，上海银监局下发通知，明确要求，今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。8月末，有媒体报道称，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。消息人士称，通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此后不久，江西南昌便出现了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行等7家商业银行暂停商业用房按揭贷款。而在青岛，当地政府则使用了税务手段限制商业地产的交易。青岛地税局要求有关个人自用非住宅转让或出租将征收房产税。而早在今年5月，北京五部门联合下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，开始对北京的商业用地进行政策控制，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。《中国经济周刊》记者在北京致电多家银行，发现目前并未出现禁止按揭贷款购买商业用房的政策。招商银行一位信贷经理告诉记者：“目前招行还是可以贷款购买商业地产，但是放款时间可能会比原先的时间长(5到15个工作日)。”该银行人士认为，银监会对银行信贷额度严格监管之后，很多银行以价补量，调整了住房按揭业务，大规模释放利率更高的经营性贷款、个人消费性贷款。这从侧面刺激了市场泡沫风险的增大，并致使一部分假合同、假按揭等业务风险增高。“我听说上海银监局在本月初已告诫商业银行本地商业地产价格的泡沫风险。”中国房地产协会匿名高层人士告诉《中国经济周刊》：“据我了解，银监会内部确实有一个精神，可能目前并未形成文件。”这个精神应该是以口头形式进行个别商业用房贷款较高银行的“窗口指导”。该人士分析认为，上述内部精神是口头传达，而且使用“警觉”和“密切关注”等用语。“这有可能只是监管部门对当前商业地产超预期增速引发的联想。”实际上，在北京等地，一些商业地产项目迟迟尚未开业。一些曾经被热炒的项目甚至逐渐被观察家冷落。中坤集团董事长黄怒波在接受《中国经济周刊》采访时说：“我并不认为目前商业地产市场存在过热。”他以北京为例说，建设商业地产并不像住宅项目，建设前要看是否符合北京市商委的规划，项目地块限制严格。同时北京的商业地产发展仍有空间，在居住区的配套商业设施并不完善。“现在中国加速城市化进程，这当中有很大的空间可以发展商业地产。”黄怒波认为，当前中国的商业地产模式并不符合国际做法。“我们美国项目到现在还没开业。因为我