年杭州元茂大厦前期物业管理初步方案

建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com“元茂大厦”前期物业管理初步方案开发商：浙江省经济房产开发有限公司投标方：浙江华立物业管理有限公司公司地址：杭州莫干山路499号金顶苑商务楼11楼邮政编码：310005联系电话：[phone]建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com概述本投标书是通过浙江省经济房产开发有限公司送达的招标文件获取信息，并通过现场踏勘，了解物业情况。我们根据[元茂大厦]的特点，结合本公司专业物业管理的操作理念，以及物业管理服务标准而编制的物业管理投标书。本投标书根据专业写字楼管理理念，在借鉴国内优秀物业管理公司成功的商务楼管理经验的基础上，从整体设想、管理模式、组织架构、管理制度、创优达标计划及实施、社区文化、管理费用收支预算等多方面作出统筹策划，提出本公司的管理目标和承诺指标。本投标书根据浙江省经济房产公司提供的相关参数为标准，结合招标文件，我们精心策划了[元茂大厦]的前期物业管理工作计划、物业管理工作方案，并通过我们与开发商的共同努力，以提高[元茂大厦]的物业管理水平和服务质量，实现物业的保值、增值为宗旨，使[元茂大厦]真正成为配套完善，服务规范，具有星级标准的酒店式商务办公精品楼盘，真正成为杭州城西经济商务圈内一颗璀璨的明珠。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com投标公函致：浙江省经济房产开发有限公司根据贵方送达的[元茂大厦]物业管理邀请招标文件，我司现正式提交投标文件两份，并作出以下承诺：我们将按照招标文件的规定和要求，承担完成合同规定的责任和义务。我们已认真地研读、分析了[元茂大厦]的物业管理招标文件及有关资料，并踏勘了[元茂大厦]现场。如本公司中标，我们将全面履行投标书的承诺，并提供本标书所涉及的相关文件及资料。公司地址：杭州莫干山路499号金顶苑商务楼11楼邮政编码：310005联系电话：[phone]传真号码：[phone]法人公章：单位公章：日期：二00六年五月二十日建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com编制依据.《全国物业管理条例》[国务院2003第379号].《浙江省物业服务收费管理实施办法》（试行）·《杭州市物业管理服务收费实施办法》[杭价房（2000）090号]·建设部房地产司印发关于《全国城市物业优秀大厦标准及评分细则》的通知[建房物字（1997）第011号]·ISO9002:2000质量保证体系·浙江省经济房产开发有限公司提供的.[元茂大厦]物业管理招标文件·国家及省市有关“物业管理”政策法规建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com第一部分我们的实力和业绩建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com1.1公司简介浙江华立物业管理有限公司成立于一九九五年，是杭州市创立时间较早，规模较大的物业公司之一。公司在多年的物业管理实践中积累了丰富的管理经验，塑造了一支专业技术强，业务知识精的骨干队伍。近年来，公司发展迅速，管理和顾问物业已逾三百二十万平方米，除杭州外，业务已覆盖海南、重庆、山东、武汉、江苏、上海及浙江省内富阳、诸暨、嘉兴、海宁等众多地区。公司制度健全、管理规范，2002年通过了ISO9001质量管理体系认证，并在各类物业管理中，严格按照质量管理要求运作，形成了规范又具个性的管理体系。公司具有国家物业管理二级资质(已具备国家一级资质标准，正在审批过程中)，是国家物业管理协会成员，也是杭州市物业管理协会理事会成员。公司现有员工500余人，荣获专业职称有100余人。公司管理的物业多次荣获国家、省、市、区有关部门的各类褒奖，赢得了业主和业界的普遍好评。商业办公楼管理面积达17。4万平方米。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com1.2公司管理业绩序号物业名称物业性质面积（万平方米）品质1星洲花园住宅小区22国家示范小区2金顶苑商务、住宅3.6市优3金田花园住宅小区8.8省优4金厦公寓住宅小区3.8西湖文明小区5江南水乡别墅12杭州市6爵士风情住宅小区38杭州市7江枫苑住宅小区3.2杭州市8和平小区住宅小区18市优9东方俊园商业、住宅28杭州市10天地豪园住宅小区8.9国家示范小区11北泉花园住宅小区7.6重庆市优12科技大厦商务楼4.6杭州市13淮海第一城商务、酒店8江苏省14新华时代商住8.9武汉市15汇丰大厦商务楼1.2富阳市16橄榄树花园住宅小区23杭州市17永通逸城商务、住宅38杭州市18西湖凯悦铭钰公寓酒店产权公寓4.3杭州市建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com第二部分物业管理方案及内容建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com一、物业管理整体设想及策划1、物业管理模式：公司采取总经理负责制与职能部门专业管理相结合的组织架构，保证公司对各部门、各管理处的直接领导管理，充分掌握整体管理情况，正确决策企业发展方向，使公司各职能部门规范管理，积极协调、指导管理处的具体工作；同时实行管理处主任首问责任制，下设综合管理部、保安部、工程维修部和绿化保洁部；针对元茂大厦的管理理念和工作要求，合理配置各层次的管理人员，从前台的商务接待、客户咨询到出入口、楼宇内部的安全保卫、保洁服务、工程技术保障都采取酒店式规范、标准的服务模式，切实做到责任明确，管理到位；以直线管理的方式，延伸元茂大厦的管理品质。概括地说，我们主要抓以下几个方面的内容：严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主/客户提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，对元茂大厦实施酒店式商务物业管理服务，我公司就应用以下的运作机制：（1）计划目标管理公司参照ISO9001：2000版质量管理体系，按照杭州市优秀管理大厦的物业管理法规和管理标准制定各项管理指标；（2）督导管理采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com①经济管理，公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。②法规管理，遵循制订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。③行政管理，实行每月、每周部门详细的工作计划，主任每天上班用10分钟组织主管召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。④激励、培训管理，物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为防止员工在每天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让员工在挑战平凡的过程中不断超越自我，树立员工与管理处利益一致性的认同感，不断提高员工自身素质和工作水平。（3）全面质量管理全面推行质量管理，成立以主任为组长的全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准，各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。（4）协调管理运用协调管理的办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与住户之间的矛盾和建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com冲突。鼓励员工、业主/客户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严重后果的发生；（5）实行值班人员日常管理责任制管理处设置客勤服务中心，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作，接受客户投诉，保证管理机制的高效运转。这样不但有利于管理，方便客户，而且有利于主任集中精力做好各种工作，有时间深入到工作现场落实各项工作。（6）导入VI视觉识别系统在大厦管理运作中全面推行VI视觉识别系统，从细处入手，创品牌效应，在元茂大厦内设置各种形象指示牌，形成独有的社区文化个性和文明建设特色，并使我们的专业化、规范化、标准化管理与服务深入人心。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com2、元茂大厦物业管理理念策划：星级商务楼规范化、标准化物业管理服务策划：全面导入酒店式商务物业管理针对元茂大厦的开发理念和定位，以及杭州城西国际商务圈的整体规划设想要求，我们将实行真正的“以客户为中心”的酒店式管理，倡导“以人为本”全方位个性化的客户服务。◆每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；◆要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。◆主动随时准备好为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；◆把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。◆精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；◆始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；◆在提供服务时，必须事前了解各种类型业主的“个性”，归类集中，拟定服务项目的实施计划，特别注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依托、以客户服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式服务的“人性化商务”管理模式。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com1、打造个性化的“一站式服务”从打理日常办公环境的每一个细节入手，点线交叉定位服务、细致入微的延伸服务；办公区域公共部位的循环保洁、维护、室外环境的管理、生活垃圾的收集处理以及周边绿地、小品的管理都由我们的专业人员按标准进行着一体化的管理和服务；使每个楼层的保洁服务都按工作要求定位配置、定时服务。安保工作的一站式；即无论是办公人员还是来访办事的客人，当你或你的车辆进入大楼时，我们从大门入口开始就会使你感受到我们的专业、热情和安全；进入口的智能化管理和远程红外线的隐蔽式监控，让你在大楼内安全办公、办事；2、办公生活空间的“零干扰服务”在物业管理服务的实际工作中不干扰、影响办公区域内办公、办事人员的正常工作次序；我们将在办公人员到来之前就将你办公周围的公共场所清理干净，将你工作之处的走廊、护栏、公共门窗打理干净，将会在你上班前将路面、草坪整理的整洁、有序；3、建立大楼商务信息服务中心平台为客户提供商务信息、业务咨询、有偿商务服务，使客户能随时得到商务办公信息和个性化的服务。同时设立客户服务中心，通过客户热线沟通及网络服务平台（利用杭州网通平台）体系，全天候负责协调解决业主的办公、生活琐事和服务要求。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com=二、拟采取的管理方式、工作计划和物资装备1、元茂大厦物业管理方式采取先进合理的管理方式，制订可行适用的工作计划，配备必需的物资装备是做好元茂大厦物业管理工作的基础。根据元茂大厦的物业状况，结合我公司管理特点，我们拟定元茂大厦将采取的管理方式如下：在总经理领导下的管理处主任负责制；贯彻实施ISO9001：2000国际质量管理体系，确保物业管理过程有效运行；依法管理，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，确保各类人员的专业素质和综合素质；运用现代管理手段，实现办公自动化；实施超前性、创造性、全方位的无限服务理念；致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。建筑资源联盟筑域网www.zhuee.com2、元茂大厦前期物业管理工作计划在元茂大厦物业管理工作计划中，将主要分为二个方面，即与前期物业管理介入及日后正常管理阶段工作计划。前期物业管理介入工作计划序号项目工作内容计划时间备注1签定物业管理服务合同A．签定物业管理服B．务合同C．D．与开发商就物业管理用房、商业用房等事宜进行协商。中标后一周内2组建机构A．人员招聘与调度；B．人员培训考核；C．人员上岗及试用2007.3至物业移交3档案移交A．在开发商的协助下，B．收集整理各类图纸资料，C．熟悉大楼情况；并存档。D．加强与各施工安装公司的联系，E．熟悉大楼的公共设施设备F．的安装运行情况，G．并做好记录。2007.3至物业移交4办公后勤工作A．安排员工用房；B．物资配备C．2007.3至物业移交5制定与完善各管理规章制度A．严格按照ISO9001国际质量管理体系标