广东韶关新展鹏风采楼地块商业街区项目物业发展建议

本报告是严格保密的。1本报告是严格保密的。2谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司韶关市泓鑫置业投资有限公司新展鹏风采楼地块物业发展建议同致行顾问中国深圳本报告是严格保密的。3战略重心住宅商业收益生命线收益利润线市场需求细分？目标客群搜索？产品如何打造？经济效益目标？形象如何占位？哪些业态适合？市场需求体量？经营管理模式？租售收益实现？&营销推广先行销售平稳回流平衡招商销售获取最高回报本报告是严格保密的。4项目分析市场研究项目定位价格预估项目分析物业建议纲要市场定位住宅部分商业部分本报告是严格保密的。5地块价值分析宗地状况项目价值分析住宅SWOT分析住宅发展初步设想本报告是严格保密的。6宗地状况——基本指标总用地面积14560.73总建筑面积131902.88不计容积率面积18158.72计容积率面积113744.16建筑密度57.57%容积率7.81绿化率25%位置韶关市东堤南路风采楼旁N最大建筑基底面积（㎡）平均最高楼层(层)8382.6116物业类型组合：A、高层物业B、高层+小高层本报告是严格保密的。7地块分析——社区舒适度及园林打造存在瓶颈；东西方向最长约110米南北方向最长约200米N1、地块平坦，大体南北向布局；2、地块形状极不规则，且局部存在灰角区域，建筑规划布局将受到较大限制，不利形成社区氛围及园林品质打造，本报告是严格保密的。8地块四周——地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡，一面江景无限（但汽车噪音及医院污染较严重），夹缝中生存。风度广场北面为图书馆(9F)西面为风度广场和旧住宅楼（9F）本案东面为东堤路和浈江南面为旧住宅楼和人民医院，紧挨地块南侧的市人民医院急救中心（最南端为停尸房楼）。市一人民医院人民医院急救中心（9F）本案视野分析本报告是严格保密的。9老城中心（小岛）通往芙蓉新(5KM)老城交通双通道东河客运站；火车东站；公交枢纽站；西河客运站行政中心；文化中心；商贸中心；购物中心；交通中心；项目地处韶关市中心，寸土寸金，是韶关稀缺地段。市内路网发达、交通便利，多条公交线路经过项目，城际交通枢纽火车站、汽车站近在咫尺。项目地段价值——小岛之上，城市中心，地段稀缺。本案芙蓉新城本报告是严格保密的。10★老城中心（小岛）体育馆中山公园火车站汽车东站公交枢纽站西河汽车西站国美家电市一中本案风度名城、大润发、风度大酒店购物步行街市一医院苏宁家电主要配套：商业：商业步行街，风度名城、大润发超市，一市场、百年东街度假休闲街（建设中，2011年开放）；教育：机关一幼、二幼，建国路小学、解放路小学，一中，图书馆；医疗：市人民医院；体育休闲：中山公园、滨江长廊、帽峰山公园、森林公园；餐饮：启民北餐饮街、步行街、百年东街、大小茶楼等.商娱：莱斯大酒店、风度大酒店（在建）等10余家项目配套价值——近享老城6大中心超熟生活圈之完善配套。森林公园本报告是严格保密的。11韶关百年东街规划概念图桥头广场入口及服务中心广场瀑布酒店该街区打造目标：闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮，又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区。本报告是严格保密的。12项目景观价值——坐拥一线江景和江岸休闲长廊本案江岸休闲长廊靓丽浈江项目坐落于浈江江畔，江景资源优越，拥有近1公里的江岸休闲长廊本报告是严格保密的。132点劣势分析：地块不规整，不利于规划；紧挨医院和旧居住楼，生活污染势必造成心理排斥；4大机会：地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格；经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗风险性强而倍受青睐；轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小户型投资型单位；百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求；3点威胁：新城区的规划建设带来客户关注转移；沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分流居家客户群体；宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响购买；4大优势分析：地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关中心；区域配套——中央生活区，拥6C核心成熟配套；景观丰富——品浈江一线美景，览城市无限繁华；交通发达——路网四通八达，城市、际交通枢纽。住宅SWOT分析本报告是严格保密的。14『项目ＳＷＯＴ分析』——应对策略发挥优势，抢占机会克服劣势，利用机会基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免威胁发挥项目地段、商业配套独特优势及独特性，倡导都市中心生活，融入“易居易投资”概念打造商住结合的物业。通过户型高附加值及特色园林打造，弥补地块不规则对社区品质的影响；加强外立面打造增强项目品质及形象对外昭示力，不仅吸引区域客群、截留外地路过人群，同时辐射全市。强调区位优势，产品定位差异化，提高竞争力；通过交楼标准、物管服务提升及销售策略，并选择较好入市实际避免直面竞争；本报告是严格保密的。151、地块价值：中心地段、一线江景，具备中高品质物业打造潜质；2、地块目标：在快速回笼资金前提下，争取收益最大化；5、风险预期：政策性市场起伏大，考虑抗风险能力，注意短-平-快；卖点提炼优化策略机会利用应对策略4、购买情节：都市情节&投资；『战略方向』3、开发策略：市场独有（唯一）、差异化营销定位，品牌延续；本报告是严格保密的。16中大户型的七大置业要素社区规模大，居住氛围强；周边环境好，健康静谧；园林环境优，舒适度高；建筑规划精良，户型舒适；社区治安好，物业服务优；城市地段，道路发达；完善配套，生活无优；交通齐全，出入便捷；三级市场活跃，投资回报率高；×√本项目小户型的六大市场土壤√√××√√√√√住宅价值9要素（非价格）本地块价值研判部分区域具有品质居家物业条件。整体适合过渡置业及投资物业价值。地块项目定位年轻群体充足，首次置业刚需足；流动人口多，过渡置业需求旺；档次：高档本报告是严格保密的。17住宅发展初步设想地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关东西部中央；4大优势方向一：依据项目稀缺地段和绝佳江景打造,以中大户型为主的高档住宅楼盘方向二：依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特点打造,以小户型为主的高档投资型物业？？项目定位本报告是严格保密的。18项目定位从本地块本身价值研判从市场需求研判从开发战略研判本报告是严格保密的。19——本地块7大价值特性——城市地段，道路发达；部分一面临江，但周边环境缺乏静谧；完善配套，生活无优；公交齐全，出入便捷；三级市场活跃，投资回报率高；年轻群体充足，首次置业刚需足；流动人口多，过渡置业需求旺；〖结论〗：整体以过渡置业及投资产品为主；少量品质居家产品为补充。项目定位从本地块本身价值研判本报告是严格保密的。20整体住宅市场分析高品质住宅市场分析中小户型市场分析片区内市场分析三级市场特征住宅市场启示及发展建议项目定位从市场角度研判本报告是严格保密的。2107年供应量同比激增44%，08年由于市场低迷供应量亦跟随下降；09年市场回暖供应量强势反弹，达888907㎡，到达峰值。整体住宅市场分析——近3年住宅供应走势07年供应量激增，08年至09年上半年供应量急剧萎缩，09年下半年开始供应量强势反弹。供应量走势07年08年09年建面（㎡）817621597397888907套数558144445777同比增幅(按建面)44%-27%49%09年供应量前少后多：受08年市场低迷影响，09年上半年供应量极低，至下半年才开始释放。项目定位从市场角度研判本报告是严格保密的。22市场成交量在经历了08年的低谷之后，09年强势反弹，同比激增124%，达108万㎡，5800套；成交均价经历了07年的快速提升之后，08年上升缓慢；09年均价涨幅有所增大，均价达3359元/㎡。整体住宅市场分析——近3年住宅成交情况走势成交情况走势07年08年09年建面（㎡）6450004820831082005套数442338007518均价（元/㎡）285029953359均价增幅40%5%12.15%近3年销售量出现较大政策性波动，但价格持续上涨，09年一年内上涨30%（站上3900元/㎡高位)。项目定位从市场角度研判本报告是严格保密的。23由于08年市场惨淡，住宅待售量在年底升至69万㎡，市场压力增大，开发商纷纷减缓开发步伐；09年市场火爆之后，市场存量逐月降低，迅速出现供应紧张局面，目前市场存量降至近三年最低点，仅3035套。整体住宅市场分析——近3年住宅存量走势住宅存量07年底08年底09年底套数346048043063建面（㎡）478,171694713501615市场存量重回3年来最低，严重供不应求，短期房市将持续高涨；项目定位从市场角度研判本报告是严格保密的。24主力户型：二房~三房；主力面积：80~140㎡；主要竞争力：大社区、好景观。未来1年内住宅市场竞争分析中户型为主流，竞争激烈。江景资源盘竞争激烈。小户型供给量较少，市场相对空白。项目定位从市场角度研判楼盘名称供应建面（万㎡）主力户型主力面积（㎡）主要竞争力碧桂园36别墅200-300大社区、内部配套及园林、山景凯旋华府4三房120-140大社区、环境优越东景园2两房、三房90-150江景、配套汇展华城1.5一房40-50配套、地段翰林世家3两房、三房90-130环境香槟小城1.3三房120地段、配套长城世家6三房140-160大社区、山景御龙湾5两房、三房90-130大社区、山景太阳城24别墅200-300大社区、内部配套及园林、山景碧水花城5两房、三房90-140大社区、江、山景翡翠湾1.6三房120-150江、山景棕榈湾5.5三房140-170江、山景龙洲岛0.9别墅200-300江、山景天泓居5三房120-140江、山景南天豪庭3.5三房110-130配套、地段三江紫园3三房165-200江、山景、配套林雨阳光雅苑3.3三房100-120山景雍华豪庭5三房133-143地段、配套、江景莱斯豪苑2.4三房120-140地段、配套、江景本报告是严格保密的。252010年住宅市场预测09年市场火爆，成交量(住宅达7500套)远高于历史最高水平，同比增幅近100%。火爆的市场完全激发出了消费者的需求，同时也透支了部分未来需求；2010年韶关成交量将迅速回落（预计住宅成交5000套）。在09年市场迅速回暖之后，供不应求，开工面积大增，市场供应将在2010年爆发。2010年两会后，国家经济保稳、保民生基调下，预计房价将稳定在09年12月的价格附近，同致行预测全年均价保持同比增长10-12%。市区配套盘：5个，莱斯豪苑、碧水花城、御龙湾、雍华豪庭、东景园；大规模楼盘：6个，碧水花城、御龙湾、凯旋华府、碧桂园、太阳城、汇展华城；江景山景资源盘：11个，凯旋华府、东景园、碧水花城、翡翠湾、棕榈湾、信合置业西河项目、雍华豪庭、三江紫园、兴盛地产项目、星河湾、龙洲岛。产品形态丰富：高层、多层及别墅；户型多样：主流80-140平米，二房-四房。并基本大阳台、内庭院赠送成为主流。1、市场新供应将大增、成交将同比回降，买方市场、竞争剧烈。3、预测韶关房价继续保持稳定增长，二套房受一定抑制。2、楼盘布局全线开花，产品丰富，选择多样各具特色。项目定位从市场角度研判本报告是严格保密的。26大户型住宅市场分析项目名称大户型面积（㎡）入市时间产品优势销售情况沃尔玛160-1802007年9月配套完善，地段优，交通便利大户型销售缓慢，目前剩余单位全是大户型盈翠皇庭180、2002007年9月配套完善，地段优大户型销售缓慢，目前剩余单位全是大户型威尼斯1902007年9月江景资源优越销售情况较好，价格与其它户型相差不大翡翠湾1902008年4月江景资源优越销售速度与中小户型一样，价格与其它户型相差不大龙珠华庭160-1802008年4月配套完善，地段优销售速度较中小户型慢，价格与中小户型一样汇展华城180-1902008年9月配套完善，地段优，交通便利销售速度