现代房地产项目管理之采购管理篇

下篇材料设备采购与供应商管理戴戈缨PMP不要单纯地当采购管理来听！——这是项目管理的通用思路和方法论！房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理材料设备采购管理——供应链的发展趋势变化的方面过去的情况现代的情况供应商数量变化供应商数量较少多数产品供应商较多供应商地域变化主要从本地或省内采购不限本地，全国、全球寻购供货周期的变化订货周期比较长周期缩短，顷向即时采购需求时限的变化较早订货，需求时限比较长项目节奏加快，需求时限短物流系统的变化缺少物流服务，运输周期长物流业发达，运输周期缩短产品品种的变化新产品开发慢，品种变化慢新产品开发快，品种变化快供需关系的变化追求自己利益最大化提倡双赢，建立伙伴关系采购批量的变化采购批量大，批次少采购批次增多，批量减少采购方式的变化分散采购，随机询价较多集中采购，招标方式普及材料设备采购供应链涉及的干系人：供应商——材料设备的供应方甲方——项目开发商承包商——项目施工方客户（小业主）——项目的购买方（消费者）采购供应链形成的三大要素：信息——连接需求与供给的纽带标准——产品的统一适用质量标准利益——互利双赢材料设备采购管理的全过程采购分判决策制定采购计划实施采购计划合同跟进收尾•乙购•甲限乙购•甲定乙购•甲购•品种－价格•批量－供期•供方－条件•标准－流程•交易实施•管理实施•询价谈判•签署合同•签约分权•合同跟踪•合同收尾•文件归档材料设备采购管理的决策：采购分判质量因素成本因素工期因素相对分工优势—自己最适合做什么？做什么可以使自己的价值最大化？相对交易风险市场环境因素建筑材料设备采购的常见模式及其优缺点乙购——承包商自行采购甲限乙购——甲方限定品牌，承包商在限定范围内采购甲定乙购——甲方指定品牌价格，承包商与指定品牌供应商签订双方或三方（含甲方）合同甲购——甲方自行采购材料设备采购的计划管理紧密配合项目进度计划的材料设备采购计划项目的需求标准市场调研与供应商考察样板和入围供应商的确定采购标准化文件招标模式与评估标准采购的谈判技巧1.合作诚意—对方的投入加大，增加成功机会2.主场做东—时间安排的主动权，心理优势3.少说多听—扭转信息不对称的劣势4.黑白换脸—两人搭挡，留有余地5.步步为营—每一个阶段性成果都要书面记录并确定6.影子权威—第一把手不能轻易出面7.围魏救赵—找出对方的其它缺陷，或其它竞争对手，使其让步8.最后通牒—摸清对方底线，迫其就范误区！盲目压价——单纯的最低价中标思想【危害】——偷工减料（例如：防水材料施工，入户门，建菱砖等）——劣质服务（供货补货不及时，扯皮等）采购的批量与成本、风险的矛盾？解决的最佳办法：实现集团战略采购！批量大、零库存、成本低；灵活度高、风险低；节省了项目招标工作，提高了集团管理效率；质量保证性强；建立企业之间的强强联合，提高双方的市场影响力和品牌知名度，实现双赢。---适用于可通用的、标准化的部品为什么要实行战略采购？什么是战略采购集中采购的概念集中采购与项目采购战略采购的概念集中采购的概念集中采购：将采购计划、招标、谈判、评审、签约的权力集中于集团总部（高层管理）。下面的项目需要资源，即打报告向上申请，由总部统一采购，统一调度。集中采购与项目采购项目采购的优点项目一线员工熟悉具体情况，对项目需求变化反应敏感。因此采购签约权下放可以增加采购供应的灵活性和适应性。可以提高对意外情况的反应速度，增强抗风险的能力。项目采购的缺点同一种资源的多重采购，不但会造成谈判签约的重复劳动，而且降低采购的专业化程度，形成较高的管理成本。分散的采购量会降低与供应商讨价还价的谈判地位，同时增加单位产品的采购成本。分散的采购，不容易形成统一的质量标准，不利于建立完整的质量管理体系。分散的采购，漏洞比较多，不容易监督合同实施，也不容易防范腐败现象。集中采购与项目采购集中采购的优点易于宏观掌握资源配置情况，实施全局调度。可以享受更优惠的价格，最大限度地节约采购成本，同时增强采购方与大型品牌供应商的谈判地位。集中培养和使用专业采购人员，使采购供应的专业化程度提高，可以节约人力资源，提高采购供应的劳动生产率。供应商相对集中，易于控制质量标准，从而易于实现整个集团的质量标准化管理。采购合同集中管理，可以有效地监控合同的实施，并减少腐败现象发生。集中采购的缺点容易忽视项目一线的具体情况和特殊情况，对项目需求变化反应不敏感。对风险的反应比较迟钝，在资源需求突变时，容易出现采购供应瓶颈。战略采购的概念将采购计划、招标、谈判、评审、签约的权力集中于集团总部。集团仅在《战略合作协议》框架下对战略供应商进行监管，同时制定制度流程规范子公司的项目运作，但不介入子公司具体项目的采购操作。子公司根据项目需求和战略供应商联系，根据集团标准业务流程以及《战略合作协议》中明确的价格和合同条款同供应商签订项目采购合同。一切具体问题均由项目上和战略供应商根据采购合同进行处理，集团总部进行总体宏观调控，跟踪进度和绩效，协调签约、付款和变更，解决纠纷。集团和子公司联合对战略供应商进行评估。战略采购的战略价值（1）☆短期价值☆降低成本提升效率统一品牌保证品质战略采购的战略价值（2）☆长期战略价值☆提升集团的品牌影响力实现子公司项目之间的部品资源共享促进设计效益，实现换装式设计战略采购与部品及设计的标准化相互要求和推动，最终使企业通过建筑标准化和工业化达到规模经营，实现规模效益战略采购的生命力和影响力（1）战略采购对设计标准化的影响和推动（2）战略采购对部品技术标准化的影响和推动（3）战略采购对工程施工安装与质量控制标准化的影响和推动（4）战略采购对工程项目管理的影响和推动集团战略采购的运作程序文件编号ZB-CG-C01版本号1.1质量管理体系程序文件生效日期集团战略采购工作程序(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期质量管理体系作业指导书文件编号ZB-CG-Z01版本号1.1生效日期集团战略采购材料可行性研究作业指导书(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期质量管理体系作业指导书文件编号ZB-CG-Z02版本号1.1生效日期集团战略采购材料设备实施方案编制作业指导书(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期质量管理体系作业指导书文件编号ZB-CG-Z03版本号1.1生效日期集团战略采购供应商考察作业指导书(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期文件编号ZB-CG-Z04版本号1.1质量管理体系作业指导书生效日期集团战略采购招标工作作业指导书(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期第1页，共5页文件编号ZB-CG-Z06版本号1.1质量管理体系作业指导书生效日期集团战略采购文件资料管理制度(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期ProjectManagementTheScienceofLiving项目管理知识体系及在房地产领域中的应用项目管理知识体系及在房地产领域中的应用ProjectManagement标准招标文件范本示例XX集团战略采购协议编号：JD-ZLCG-XY-002续外墙涂料系统战略采购协议文件XXX（集团）股份有限公司2006年10月招标编号：JD-ZLCG-ZB-004户内配电箱战略采购招标文件招标单位：XX（集团）股份有限公司时间：2006年02月21日战略供应商的选定原则1、选择在企业规模和品牌等方面和集团相匹配的供应商入围；2、结合集团在未来一个战略合作周期的项目需求；3、战略采购协议价格必须低于同类产品的工程中标价格，承诺的服务必须优于工程项目合同；4、综合考虑企业实力、产品、服务等各项指标下的合理低价中标；5、充分考虑集团未来战略发展需求，和落选的品牌供应商保持良好的关系，为今后开展各种形式的合作做好铺垫和战略储备。战略供应商评选的基本流程制定评价方法和选择标准，即根据战略采购要求打造一把尺子；收集各相关供应商的产品信息和报价信息，从中选出候选对象；用上述尺子对候选对象的条件进行分析比较，作出书面评审报告；召集有关负责人会审，做出最终选择。供应商要素加权评估法示例NO综合评价指标权重评分合计1对于采购方需求的理解程度和参与热情10707002产品质量是否符合集团技术质量标准10858503供应商的产品丰富度状况10757504产品价格清单的均衡性与全面性是否具备相对优势10909005模拟工程报价是否具备相对优势（如有）10909006供应商企业规模和供货能力8705607供应商的全面质量管理水平和组织管理能力7805608供应商资金能力和财务信用状况5703509供应商在全国的业务网点分布状况108080010供应商有无战略采购经验58040011售前、售中、售后服务的水平及反应速度105050012厂家入市历史、市场品牌知名度和商誉560300总分（标准6000）100757570典型材料设备采购案例介绍楼宇对讲设备采购外墙涂料系统采购电梯采购户内配电箱采购开关插座采购集团战略采购协议编号：JD-ZLCG-XY-001续楼宇对讲系统战略采购协议文件XX（集团）股份有限公司2006年10月10日电梯系统战略合作协议编号：JD-ZLCG-XY-003XXX（集团）股份有限公司（以下简称“甲方”）地址：深圳市XXX商业大厦（518048）电话：[phone]传真：[phone]AAA电梯有限公司（以下简称“乙方”）地址：杭州市号电话：[phone]传真：[phone]甲方确定乙方为电梯系统战略供应商。依据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就电梯系统战略采购事项协商一致，订立本协议。一、定义需方：《采购合同》、《安装合同》的签约方，是本协议下甲方开发的项目对电梯系统供货及安装的实际需求方，包括甲方或其控股的各房地产公司或项目公司。供方：《采购合同》、《安装合同》的签约方，是本协议下需方电梯系统的实际供货方及安装方，包括乙方或其下属公司、机构，或经过乙方授权的代理商。小时或天：本协议中规定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）；本协议中的“天（日）”系指一个日历天，规定按天计算时间的，开始当天不记入，从次日开始计算（不扣除休息日和法定节假日）。时限的最后一天的截止时间为当日24时整。二、合作内容1.甲方指定乙方为住宅电梯系统的战略供应商（包括供货及安装），需方应根据在建工程的需要使用乙方在本协议附件2中所列明的产品及服务。2.对于本协议附件2中未列明的产品，或乙方产品不能满足需方所开发项目的要求，附件4：《采购合同》（参考样本）{项目名称}采购合同（参考样本）采购方（需方）：______________________________________供应商（供方）：______________________________________合同编号：________________________________