硕士论文-房地产开发项目实物期权评价方法及其应用研究

中南大学硕士学位论文房地产开发项目实物期权评价方法及其应用研究姓名：常晔申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：洪开荣20060101房地产开发项目实物期权评价方法及其应用研究作者：常晔学位授予单位：中南大学相似文献(10条)1.学位论文王燕基于实物期权法的房地产开发项目投资决策研究2009随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产开发项目的投资评价方法也受到了越来越多的关注。由于房地产行业具有投资成本大、开发周期长、不确定性强等特点，因此在对其进行投资评价的时候，传统的投资决策方法就不可避免的显示出了其内在的不足。在这一背景下，实物期权方法进入我国房地产投资决策领域。实物期权方法改变了以往人们对不确定性的态度，认为不确定性正是项目价值的源泉，不确定性越大，项目价值越大。与此同时，现代竞争市场体系中，企业投资损益基本上都要受到竞争者投资战略的影响。由于实物期权理论本身没有将竞争对手的反应纳入到其分析框架中来，因此，一个自然的想法就是将实物期权理论和博弈论结合起来，形成一个连续的整体投资项目决策分析框架——期权博弈理论。本文通过引入期权博弈理论，对房地产开发项目进行了更深入的分析，具体研究内容概括如下：1、通过对实物期权法与传统的投资决策方法的比较分析，将实物期权理论引入到房地产开发领域，利用不确定性所带来的管理弹性，充分挖掘房地产项目中所蕴含的实物期权特征，从而极大地提高了开发项目的价值，克服了传统投资决策方法在房地产投资领域中的不足。2、在分析我国房地产投资现状和投资开发不确定性的基础上，运用期权博弈理论分析了对称双寡头垄断市场结构下房地产企业的投资决策行为，解决了竞争市场环境下房地产开发企业非独占期权的策略选择问题。在考虑价格和需求的不确定性条件下，推导了领导者和跟随者企业的项目价值及其投资规则，并讨论了等待时间和决策点到达概率对企业投资决策的影响。3、结合实际案例进行分析，分别使用了传统的NPV法、实物期权法和期权博弈理论，并对评价结果进行了对比分析，认为期权博弈理论能够合理估算竞争者可能带来的威胁，因此能够更真实地反映项目的价值，使投资者做出更为理性的选择。4、通过引入房地产泡沫以及泡沫度的概念，提出了一种房地产价格增长率和波动率的修正计算方法。运用基于理论价格法的房地产泡沫计算模型，对南京市的房地产市场进行了实证分析，指出在此期问南京市房地产经济呈现出一种虚高的发展状态。2.期刊论文曾力勇.裘亚峥.ZENGLi-yong.QIUYa-zheng房地产开发项目三阶段投资决策的实物期权模型研究-长沙理工大学学报（社会科学版）2005,20(2)房地产开发项目一般包括土地所有权的获得、建筑和销售三个阶段,对于其投资决策,传统的NPV法无法正确地评价管理的柔性价值.文章引入实物期权理论,指出实物期权是对实物投资的选择权,对于房地产开发项目,当每一阶段完成后,即拥有了对后续阶段的投资期权.针对企业投资房地产开发项目的三阶段决策建立了相应的实物期权模型,并给出了每一阶段的期权价值以及最佳投资点的临界价格.3.学位论文孙芳亮基于实物期权方法的房地产投资评价研究2007房地产开发项目评价是房地产开发投资中的重要环节，评价结果是影响项目可行性的关键因素。由于房地产开发的特点及我国房地产行业的现状，传统房地产开发投资评价方法并不能对房地产开发项目价值做出合理的评价。它忽视了房地产开发项目包含的柔性价值、延迟价值和战略价值，然而实物期权理论有效地克服了这些障碍，为合理评价房地产开发项目提供了可靠依据及方法。本文从传统评价方法的假设不符合实际情况出发，介绍了实物期权理论的发展，分析了实物期权方法与传统评价方法对比的优势，确定了房地产开发投资三阶段的实物期权类型及定价方法，提出了适用于房地产开发项目的实物期权应用框架，最后着重对延迟开发期权和增长期权进行了案例分析，验证了实物期权方法在实际房地产开发项目中应用的有效性。总结本文研究内容，研究成果概括如下：（1）运用分类对比法，将实物期权方法与各种传统评价方法进行了全面比较，提出实物期权方法不是对传统评价方法的简单否定，而是在对房地产开发项目进行传统评价的基础上考察项目所包含的实物期权价值。（2）构造出房地产开发投资的实物期权应用框架，制定了与各种实物期权相对应的决策规则，运用该决策规则将为房地产开发企业提供更加合理的指导。（3）采用模型分析法建立了延迟开发期权的三叉树模型和增长期权定价模型。通过将这些模型应用于具体的案例分析中，讨论了三叉树模型较二叉树模型更加准确及由此带来的项目增值。4.学位论文钟任智基于实物期权理论的房地产投资项目评估与决策研究2006实物期权是一种金融衍生工具，于二十世纪八十年代末逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。它的潜力在于它能够捕捉弹性价值，并借助更多的信息来修正现实中的管理决策。更重要的是，实物期权是一种全新的思维方式，改变了传统决策者的思维方式。房地产投资恰恰具有某些实物期权特征。由于房地产开发项目投资规模大、开发周期长，并且受政策影响大，其决策具有更大的不确定性。传统决策方法(以DCF方法为主)所具有的缺陷，在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时，往往低估项目价值，从而影响决策。将实物期权方法引入到房地产开发项目投资决策中，能够弥补传统评估方法的不足，正确评估项目价值，同是改进决策者的思维方式，使决策更加科学。本文通过理论与实际相结合、定性与定量分析以及比较分析的方法，系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征，价值和定价模型，对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述。并结合实例，通过与传统方法的比较分析，来证实实物期权在评估项目价值方面的正确性，进一步推动实物期权方法的应用。本文系统介绍实物期权的定义、分类、特性等，重点介绍了B-S模型和二叉树定价模型，并分析了实物期权与金融期权的区别及实物期权方法的思想特征。本文还系统分析了传统决策方法的不足和实物期权方法的优缺点。在分析房地产开发投资项目特点的基础上，分析对其决策的期权特性，并分析了房地产投资决策中实物期权的种类，根据我国目前的土地供应政策，给出在房地产开发项目中存在的可能性的期权是延期期权。提出实物期权应用于房地产投资决策的应用框架，提出建立动态决策的分析框架。论证了实物期权应用于房地产投资决策的应用时机，给出了房地产投资中实物期权的定价方法和公式中相关参数的确定。重点讨论了标的资产价值、执行价格、波动率和价值漏损率的确定方法。5.学位论文黄猛房地产投资项目评估体系研究2007近年来，随着我国国民经济持续快速健康发展，产业结构升级换代加快，第三产业的比重逐步加大，房地产业作为国民经济基础性、支柱性、先导性产业的地位日益显著。房地产成为当今主要的投资热点，投资额逐年增大，从整体看来房地产行业发展向好。由于房地产投资额大、投资周期长、位置固定及所处的内外环境时刻变化等不利条件，致使房地产投资蕴含着极大的风险。房地产投资比任何其他投资行为都要更多地受到政府的规范和干预，近两年来我国商品房价格上涨过快也产生了一定的负面影响，政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、金融政策等，各项政策对房地产行业将会产生一定影响。目前房地产行业正处于整体发展向好，短期投资风险正在突显的阶段。投资者往往忽视了房地产投资项目的可行性评估，缺乏合理的投资价值评估方法，对房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够。本文从房地产开发商的角度出发，结合我国房地产开发投资活动的实践，对房地产投资项目建立评价指标体系，为房地产投资决策以及政策制定提供参考依据，以期具有理论价值并具有一定实践指导意义。1、本文重要内容：第一章是本文的绪论部分，介绍了本文的选题依据和研究意义，国内外的研究现状，在充分了解国内外房地产投资分析理论与实践的基础上，确定本文的基本思路，写作框架，使用的理论工具及研究方法。第二章是房地产投资简介部分。介绍了房地产概念，系统分析了我国房地产业特点、房地产投资项目开发流程及决策特点。房地产投资项目投资额巨大，收益较高，但容易受经济、政策影响，不确定因素较多，因此，投资项目价值评估和风险评估是项目评估的关键。第三章为房地产投资项目价值评估研究，本章节是本文的核心之一。开发商获得土地的使用权就拥有了对项目开发的未来选择权，具有较强的实物期权特征，使用净现值法可能会造成投资价值低估，在保留其合理内容的基础上将实物期权引入房地产投资评估。详述实物期权的定义、房地产实物期权与金融期权相关因素比较。在介绍实物期权方法一般分析框架的基础上，根据房地产项目阶段性开发特点构造房地产开发项目实物期权定价模型，针对相关参数的确定问题进行了深入研究，重点讨论标的资产价值、执行价格、波动率、期权时间等问题。第四章为风险评估体系部分，风险评估也是房地产投资项目评估的关键。本章节对风险的影响因素进行分析探讨，根据当前经济形势、宏观政策及行业实际情况，建立了由经济风险、政策风险、房地产企业风险、项目风险4大类的评估指标，在此基础上建立起了二级评价指标体系，并利用层次分析法确定各级指标权重；最后，建立了模糊综合评判模型，对房地产项目投资风险进行定量评价。第五章为案例部分，本章节注重理论与实际相结合。利用成都某房地产开发项目对该模型进行验证，指出该项目的实物期权特征，根据实际搜集的数据资料，通过实物期权模型对项目价值进行评估；并分析了可能出现的风险因素，利用基于层次分析法的模糊综合评判模型对项目投资风险进行评价，根据投资价值和风险级别给出投资可行性建议。通过实例说明本文指标体系的可操作性和科学性。第六章对本文研究内容进行了总结，并为以后研究方向提出展望。2、本文观点：房地产投资项目具有投资大、收益高、风险影响因素较多等特点；开发过程包括投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售六个阶段；决策具有风险性、时机性、阶段性、收益具有不确定性等特点。此外，我国房地产行业正处于总体形势向好，短期投资风险不断增大的关键阶段，以上原因决定了投资项目价值评估和风险评估是房地产投资项目评估的核心。房地产开发项目具有很强的实物期权特征，实物期权模型能尽可能对投资价值进行准确评估，并可以为投资者提供了较好的决策思维。风险评估模型可以对风险进行定性度量，为投资决策提供参考，对项目实施中的风险因素进行有效预测，实行积极有效的项目管理，促进投资价值的实现。3、本文创新本文的创新主要在于以下三个方面：第一、把实物期权模型引人房地产投资项目评估之中，针对发开过程构造实物期权模型，并给出了各参数的选取方法。第二、价值波动率是该模型关键变量，众多学者对此进行了研究，以往的研究成果以蒙特卡罗模拟法或类似项目的价值波动率作为投资项目价值的波动率。为了最大限度接近真实，本文把商品房销售价格景气指数变动标准差作为项目价值波动率，认为波动率在一定时间内是个常数，历史的波动率将是未来波动率的近似估计值，商品房销售价格景气指数变动标准差是房地产投资价值波动率较为准确的近似估计值。第三、根据当前行业发展现状、经济政策环境，对前人的风险评价指标进行了改进，建立起了新的风险评价指标体系。4、本文的不足：本文的不足主要在以下两方面：第一在实物期权定价模型中，各参数的确定要结合具体开发项目特点进行具体分析和论证，本文对参数确定进行了简化处理，与实际会有一定偏差。第二，由于房地产项目差异巨大，本文应用个案进行分析，只能说明该评估体系的可操作性，未必对所有的项目都有效，在说服力上仍有欠缺。6.期刊论文张海洋实物期权法——房地产开发项目评价方法-法制与社会2009,(2)本文通过对实物期权的分析,介绍了实物期权法的原理、特点、定价模型以及在房地产开发项目中引入这种评价方法的优势和不足.7.学位论文董春林房地产开发企业投融资问题研究2006宏观经济发展看好、产业地位提高、行业内持续竞争加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展外部环境的真实写照。在此产业和宏观背景下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困