第4章-房地产开发项目前期工作

房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作土地使用权获取4.1房地产开发项目立项与报批房地产开发项目招标4.24.3施工许可证的办理4.4房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作前期工作的内容项目立项拆迁安置规划设计方案报批招投标……土地使用权的获得房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度我国现行土地制度土地所有制度土地使用制度土地管理制度房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制2004年第二次修正《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”土地公有制全民所有制劳动群众集体所有制国有土地房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制1）国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作国有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原土地房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制2）劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。集体土地的范围村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡（镇）农民集体人民公社生产大队生产队房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作人民公社影片房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制2）劳动群众集体所有制《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组织经营、管理。”房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制2）劳动群众集体所有制《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制4.1.1.2土地使用制度1）土地使用制度的含义土地使用制度是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是土地制度的一个重要组成部分。土地使用制度的产权体现形式是土地使用权。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制4.1.1.2土地使用制度2）土地使用制与土地所有制的关系土地使用制土地所有制决定体现、反映、巩固国外:规范土地所有和土地使用关系的法律制度称为地上权制度房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制4.1.1.2土地使用制度3）土地使用制度的分类土地使用制度两权结合两权分离房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制4.1.1.2土地使用制度4）土地储备制度所谓土地储备，是指城市政府按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过对回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理的机制或行为。初衷:城市化进程——土地需求量上升房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作我国改革开放以后土地储备制度发展历程DBCA80年代初，香港1996年，上海土地收购储备机构1997年，杭州成立1999年，“全国集约用地市场研讨会”E2001年4月30日《关于加强国有土地资产管理的通知》1000多个市县房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作我国土地储备机制运行中存在的问题Q1：土地储备机制立法滞后，土地立法体系有待建立Q2：政府对存量土地的垄断有待加强Q3：有些地方土地价格欠合理Q4：土地储备运作资金来源单一房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作东海县黄川镇两农民自焚——国道强拆房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作政府倒地工具房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.1.1土地所有制4.1.1.2土地使用制度4.1.1.3土地管理制度房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作土地行政管理部门的监管内容确保土地利用规划的实施严格审查购地申请，打击农地直接进入市场制裁闲置土地行为保持土地市场的透明、高效保护权利人的合法权益房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.1我国现行土地制度4.1.2土地使用权的获取方式土地使用权的获取方式土地使用权出让土地使用权转让土地使用权划拨土地合作协议挂牌拍卖中小房地产开发商经济适用房、廉租房等二级市场一级市场招标房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让1）土地使用权出让的含义指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”。房地产一级市场房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让2）土地使用权出让的年限住宅居住用地——70年工业用地——50年教育科技文化体育卫生——50年商业旅游娱乐——40年综合、其他用地——50年2007年《物权法》：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。欠缺：支付标准、办法房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式土地使用权的出让方式招标出让拍卖出让挂牌出让协议出让房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作2007年《中国人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★1招标出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★1招标出让DBCA投标人投标出让人开标，邀请投标人参加评标小组进行评标确定中标人房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★2拍卖出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。基本流程——视频房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★3挂牌出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时间的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让公告——范例房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★3挂牌出让挂牌出让的要求：●挂牌时间不少于10日；●挂牌期限届满，现场宣布最高报价及报价者，并询问竞买者是否愿意继续竞价；有——现场竞价；●成交价不得低于底价。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让3）土地使用权出让的方式★4协议出让指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但是工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地除外。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让4.1.2.2土地使用权转让——指获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不含土地出让金）；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让4.1.2.2土地使用权转让4.1.2.3土地使用权划拨——指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。《城市房地产管理法》划拨土地的范围：国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；其他。房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.1.2土地使用权的获取方式4.1.2.1土地使用权出让4.1.2.2土地使用权转让4.1.2.3土地使用权划拨4.1.2.4土地合作由于资金实力等原因，中小开发商在一级市场中“拿地”的成功性在逐年下降。思路：与拥有土地使用权的机构合作开发房地产开发概论刘博第4章房地产开发项目前期工作4.1土地使用权获取4.2房地产开发项目立项与报批4.2.1房地产开发项目立项与报批阶段的主要工作内容项目立项项目选址审批申领《建设用地规划许可证》规划设计条件审批申领《建设工程规划许可证