第三章房地产开发项目的前期工作

演讲大纲董藩教授北京师范大学房地产研究中心2008.北京房价运行规律、需求爆发与房地产调控0.简单的房价问题引发了严峻甚至危险的局势0.1当前的形势●消费者与政府●政府主管部门与开发商●消费者与开发商●有房者与无房者之间●开发商内部●政府管理部门之间●中央、地方政府之间●学者与政府之间●学者与开发商之间●学者与需求者之间●学者之间混乱不堪相互失信相互指责社会动荡0.2对良性秩序的呼唤●政府冷静、讲科学●开发商“衣锦夜行”●消费者摈弃“仇富”、“臭富”心理●管理部门间相互配合●中央、地方政府联动、协作●学者严谨、自律富不傲穷贫不妒富政府体谅百姓百姓理解政府1房价运行规律：常态就是上涨的1.1理论模型●供求模型▲图1为一般普通商品供求关系图，供给与需求曲线都是较有弹性的。所以一般普通商品的价格变化规律往往是有涨有跌。▲随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样，地租就有不断上升的趋势。在图2中，土地的需求曲线由D0移动致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供给仍为S，S与D1相交于E1，决定了地租为R1，R1高于原来的地租R0，说明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地产的供求曲线与土地的供求曲线基本相同。▲从图3可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。▲对图3的解释及其启示：从图3可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时，一般情况下，供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理论假定需求弹性不变，这时本期价格波动对下期供给量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关系，分别有三种均衡结果：一是趋向均衡；二是趋向不均衡（发散）；三是重复循环。图3是趋向均衡的——先来看左图，在图中横轴OQ代表产量，纵轴OP代表价格，S为供给曲线，D为需求曲线，供给曲线比需求曲线陡峭，表明供给弹性小于需求弹性。供给曲线与需求曲线相交于E，E为均衡点，其均衡价格为P0，均衡数量为Q0，如果市场价格高于或低于均衡价格，就会引起产量波动，产量又引起下一期价格波动，如此下去就是价格与产量的波动。在图中，第一期开始时产量为OQ1，OQ1＞OQ0，决定了价格为OP1，OP1OP0。第一期的价格OP1决定了第二期的产量为OQ2，OQ2OQ0，决定了价格为OP2，OP2OP0。第二期的价格OP2决定了第三期的产量为OQ3，OQ3＞OQ0。决定了价格为OP3，OP3OP0。产量仍然要低于均衡数量……如此循环下去.在这一循环中每一次波动价格和产量更加接近均衡点，这样波动越来越小，最后趋于均衡点。右图横轴Ot代表时期，纵轴OP表价格，该图表明了价格的波动趋向于均衡价格P0。随着价格波动的趋势减少，产量的波动也随之在减弱。这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。▲房地产需求的收入弹性李宏谨根据经典的Carey房地产模型对中国房地产进行了检验：房地产的需求收入弹性是1.55，说明收入增加会引起需求量更大的增加；供给弹性是0.75，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。这只是当前特殊时期的结果，随着房地产理财收益的下降，数据会发生变化。这也说明，特殊时期调控一下需求，进而影响价格也是必要的。但这不等于赞同采用不当的行政措施。●无替代品对房地产价格变化与总收益的影响房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。这又对总需求产生影响。首先明确两个概念：替代品与互补品。如果两种商品之间能够相互替代以满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着替代关系，这两种商品互为替代品。苹果与梨是替代品,咖啡与茶是替代品;若两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着互补关系，这两种商品互为互补品。汽油是汽车的补充品,糖是咖啡的补充品。一般说来，一种商品的替代品越多其需求的价格弹性越大。电影的替代品日益增多。电视、录像、VCD、DVD等替代品层出不穷。由于电影的需求弹性大，因而从理论上分析，降价有利于增加营业收入，提高企业的利润水平。因而对经营者来说也是一件好事。这是需求的价格弹性问题。如果替代品价格发生变化，还会产生交叉弹性的影响。一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。从需求的价格弹性角度考虑，降价会减少总收益，提价会增加总收益。房屋作为一类商品，类似于整体粮食产品，基本上可以看作是没有替代品的商品（帐篷、房车这些临时性使用的商品除外），因此开发商总是倾向于不断提升价格水平而不是降价。这是对市场总体而言，对某个开发商而言，可能存在为快速回笼资金而降价的问题。●房地产总需求的变化趋势房地产总需求是不断扩大的，除了人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。这样，总需求与受到供应约束甚至严格管制的总供给相比，就显得更加主动、对价格的决定更具引领性。在总需求和总供给共同决定价格水平的过程中，总需求更像一个大人，而总供给则像一个被大人引领的孩子，不能决定价格变化的方向，只有跟着总需求变化的趋势变动，即不断上升。房地产需求量不断上升的基本表现——其一，人均住宅面积不断扩大，具有不可逆性；其二，人均商业设施面积不断扩大，具有不可逆性；其三，人均办公面积不断扩大，具有不可逆行；其四，工业地产通过市场化方式提供的比例越来越多；其五，可以满足人们需要的新的房地产形式不断涌现，例如旅游地产，休闲地产（高尔夫球场）等。●价格粘性价格粘性(Pricestickiness)指价格不能随着总需求的变动而迅速变化。名义价格粘性指名义价格不能按照名义需求的变动而相应地变化。实际价格粘性是指各类产品之间的相对价格比有粘性。价格粘性最初主要是用于解释工资的变化。工资粘性指工资不能迅速调整。名义工资粘性指名义工资不随名义总需求的变动而变动。实际工资粘性指各种工资之间的相对工资比有粘性。房地产价格变化表现出明显的粘性，当需求明显变化时，房地产价格并不表现为同等程度的下降，往往下降趋势并不明显，象一滴蜂蜜挂在那里，而不象一滴水可以轻松落地（股票市场价格下跌具有这样的特点），又象有个蜘蛛网托着。这是因为，即使出现价格下跌趋向，供应并不能增加多少，需求下降的幅度往往一般也不大——从供应方面看，大部分房子仍然被住着、出租着、办公或者经营用着，并不会大量涌向市场“抛售”；从需求方面看，住房虽在国民经济核算时列入私人国内总投资，但同时表现为生活必需品，需求具有刚性，一般结婚需要房子，家庭裂变也需要房子。经营、办公用房产在经济萧条时也仍要使用。1.2实践证明●澳大利亚（1959-2003）●英国（1979-2005）●中国大陆（1987-2007）5737038021050128014081766338338853242273123872291408171022262103203250320021977050010001500200025003000350040004500198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007商品房价（元/平方米）●中国大陆（2007.07-2008.07）2007.07-2008.08全国成年城市房屋销售价格涨幅变化-1.00.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.0月份百分比同比环比同比7.58.28.99.510.510.511.310.910.710.19.28.27.05.3环比1.21.41.71.60.80.20.30.20.30.20.100.1-0.12007.072007.082007.092007.102007.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.08●广州（2007.08-2008.08）广州房屋销售价格涨幅变化（环比）-3.5-3.0-2.5-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.0月份百分比全部房屋新建住房二手住房全部房屋10.60.40.5-1.4-0.9-0.10.30.10.1-0.2-0.3-0.9新建住房0.80.90.80.6-2.9-0.5-0.20.3-0.20.2-0.10.5-2.6二手住房1.60.9-0.11.40.5-1.1-0.9-0.40.3-0.2-0.3-0.2-0.22007.082007.092007.102007.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.08●深圳（2007.08-2008.08）广州房屋销售价格涨幅变化（环比）-3.5-3.0-2.5-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.0月份百分比全部房屋新建住房二手住房全部房屋10.60.40.5-1.4-0.9-0.10.30.10.1-0.2-0.3-0.9新建住房0.80.90.80.6-2.9-0.5-0.20.3-0.20.2-0.10.5-2.6二手住房1.60.9-0.11.40.5-1.1-0.9-0.40.3-0.2-0.3-0.2-0.22007.082007.092007.102007.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.081.3如何看待历史上的“房地产泡沫”事件●东南亚、香港的“房地产泡沫”▲发生范围泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家和香港地区，以泰国、香港为重；▲泰国的情况与原因（1）政策推动下的初升期：政府把房地产业作为优先发展领域；强迫商业银行支持“低成本住房计划”；对住房按揭给予税收抵免优惠；财政部控制的政府住房银行推出超级储蓄计划，把按揭利率由16.5%降到10.5%，并迫使商业银行降低利率加以应对；（2）投机主导泡沫积聚期：1992年，泰国新政府上台以后，推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。从1990年1月到1994年4月期间完工的1500个住宅项目，在总共大约31．9万个单元的调查样本中，有5．4％的住宅尚未出售，35．4％的住宅虽已出售但无人常住。报告估计当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14．5％。（3）泡沫破灭的因素出现：两个因素的变化最终引发了泡沫的破灭：首先是利率的上升，提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。其次，外资的撤退也加剧了泡沫的破灭，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产泡沫也随之彻底破灭。泡沫发生及破灭的原因：（1）经济高速增长吸引了大量外资流入；（2）过早地开放了资本市场，经济总量不够强大，易受投机资金的攻击；（3）金融政策和银行监管出了问题；（4）人口自由流动，没有明显的城市化作为支撑；（5）土地资源局部地区相对有限，管理比较混乱，从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品，真实的需求往往被忽略。这些条件在中国大陆不同时具备。▲香港的情况与原因（1）香港“房地产热”的形成：起步于20世纪70年代，当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的