第八章房地产开发项目报建

1第八章房地产开发项目报建2房地产开发项目报建的主要事项：•项目备案•建设用地规划许可证申领•建设工程规划设计方案送审•工程建设项目初步设计送审•建设工程规划许可证申领•房屋拆迁许可证申请•施工招标备案•建设工程施工合同备案•其它需登记备案的建设工程合同•建筑工程施工许可证申领•建设工程放样复验•建设工程竣工规划验收•建设工程竣工验收备案•商品房预售许可证申领3以上海市为例（个别以北京为例）主要行政管理部门：•上海市发展和改革委员会•上海市规划和国土资源管理局•上海市城乡建设和管理委员会•上海市住房保障和房屋管理局•上海市环境保护局•上海市民防办公室•上海市公安局消防局4一、项目备案•发展和改革委员会5一、项目备案需提交的材料：1.企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件；2.房地产权证、或者土地中标通知书、土地成交确认书等。6一、项目备案•备案后，分别向规划、房地和环保部门申请办理规划、用地和环评审批手续。•备案文件有效期为2年，自备案之日起计算。7二、《建设用地规划许可证》•上海市规划和国土资源管理局8二、《建设用地规划许可证》法律依据：•《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）•第38条，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。9二、《建设用地规划许可证》•已签订《国有土地使用权出让合同》的，应申请领取《建设用地规划许可证》。•经市或区、县规划局批准变更《国有土地使用权出让（转让）合同》中各项规划要求的，应申请更换《建设用地规划许可证》。10三、建设工程规划设计方案送审•上海市规划和国土资源管理局11三、建设工程规划设计方案送审需提交的相关文件和图纸：1．1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图（标注①建设基地用地界限；②周边地形；③各项规划控制线；④拟建建筑位置，包括地下和地上建筑，以及建筑物角点轴线标号；⑤基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等。）12三、建设工程规划设计方案送审2．1/500或1/1000建筑设计方案总平面图。3．建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及设计说明文本。4．分层面积表。5．高层建筑项目，周边有文教卫生建筑的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告。13四、工程建设项目初步设计送审•上海市城乡建设和管理委员会14四、工程建设项目初步设计送审提交的文件资料：1.项目可行性研究报告的批准文件；2.规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；3.有设计资质的单位提供的全套初步设计文件（包括初步设计概算）。15四、工程建设项目初步设计送审•初步设计文件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章、初步设计发图负责人章、注册建筑师章、注册结构工程师章。•审查通过，颁发《建设工程设计方案批复》。16五、建设工程规划许可证申领•规划委员会（北京市）17五、建设工程规划许可证申领法律依据：•《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）•第40条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。18五、建设工程规划许可证申领需提交的材料：1.《建设项目规划许可及其他事项申报表》；2.建设项目备案文件；3.建设工程设计方案；4.使用国有土地的有关证明文件；5.施工图中的主要部分（包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）。19五、建设工程规划许可证申领实体审查：1.申报图纸的用地范围与规划确定的范围一致；2.建设项目的性质符合城乡规划的要求；3.容积率符合城乡规划的要求；4.建筑高度符合城乡规划的要求；5.建筑密度、空地率或绿地率符合城乡规划的要求；20五、建设工程规划许可证申领实体审查：6.停车位数量符合法律、法规、规章和城乡规划的要求；7.建筑间距符合法律、法规、规章和城乡规划技术标准的要求；绿化率符合城乡规划的要求；8.居住公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的规定；21五、建设工程规划许可证申领实体审查：9.建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城乡规划管理技术规定的要求；10.已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。22六、房屋拆迁许可证申请•上海市住房保障和房屋管理局23六、房屋拆迁许可证申请需提交的资料：1.房屋拆迁许可申请表；2.建设项目可行性研究报告和批准文件；3.建设用地规划许可证及附图；4.土地使用批准文件及附图，或土地使用权出让合同；5.拆迁计划和拆迁方案；24六、房屋拆迁许可证申请6.产权清晰、无权利负担的安置用房有关证明（购房合同、房地产权证）；7.银行出具的资金证明及后续资金到位计划；8.委托拆迁合同和受托单位《房屋拆迁资格证书》；9.本单位工作人员的上岗证（自行拆迁）；10.拟拆迁基地1：500地籍图；25六、房屋拆迁许可证申请11.建设基地综合情况表；12.经鉴证的征地费包干协议；13.征地补偿安置方案公告；14.拆迁单位的营业执照及法定代表人身份证明文件。26七、施工招标备案•上海市城乡建设和管理委员会•招标信息的发布•招标文件、补充招标文件备案•评标委员会组成备案•评标报告（中标通知书）备案27八、建设工程施工合同备案•上海市城乡建设和管理委员会28八、建设工程施工合同备案需提交的材料：1.《建设工程施工合同备案表》2.建设工程施工总包合同副本3.项目中标通知书原件29九、其它需登记备案的建设工程合同•勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询、工程检测、施工图审查合同等，以及专业分包和劳务分包合同等建设工程合同需要备案。•建设工程合同应在签订合同后30个工作日内，由发包人或者发包人委托承包人向市、区（县）建设行政管理部门备案。30九、其它需登记备案的建设工程合同•经备案的合同不得擅自变更工程内容、合同金额、施工工期、施工合同的项目负责人、监理合同的总监理工程师等实质性条款。•因停建、缓建建设工程等原因需注销合同的，原备案人应当到原备案部门办理合同备案注销手续。31十、建筑工程施工许可证申领•上海市城乡建设和管理委员会32十、建筑工程施工许可证申领法律依据：•《建筑法》（1998年3月1日起施行）•第7条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。•第9条，建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期。33十、建筑工程施工许可证申领•《建筑工程施工许可管理办法》（2014年10月25日起施行）•第2条，从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。•工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。34十、建筑工程施工许可证申领需具备的条件：1.该建筑工程用地批准手续办结；2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4.建设资金已经落实；5.建设工程项目报建办结；35十、建筑工程施工许可证申领6.勘察、设计、监理、施工承发包（招投标）办结；7.施工图设计文件审查通过；8.勘察、设计、监理、施工合同登记备案办结；9.按规定需要进行设备监理的项目，已办理设备监理承发包手续；10.有保证工程质量和安全的具体措施并已办结安全质量报监手续。36十一、建设工程放样复验•上海市规划和国土资源管理局•建设工程现场放样后，建设单位或者个人必须按照规定向市或者区、县规划管理部门申请复验，并报告开工日期。•规划管理部门受理申请后，住宅建筑在3个工作日内，非住宅建筑在5个工作日内复验完毕。•建设工程放样复验由两名规划管理监督检查员在现场进行，放样经复验无误后方可开工。37十二、建设工程竣工规划验收•上海市规划和国土资源管理局•建设单位按照建设工程规划许可证及附图的要求，全面完成建设基地内的各项建设和环境建设之后，向规划管理部门申请规划验收。•市规划局组织验收小组在现场检查。38十三、建设工程竣工验收备案•上海市城乡建设和管理委员会39十三、建设工程竣工验收备案相关法律：•《城市房地产管理法》（2007年8月30日起施行）•第27条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。40十三、建设工程竣工验收备案需具备的条件：1.工程竣工验收已合格，并完成工程竣工验收报告；2.工程质量监督机构已出具工程工程质量监督报告；3.已办理工程监理合同登记核销及施工合同（总包、专业分包和劳务分包合同）备案核销手续；4.散装水泥专项资金等已结算。41十三、建设工程竣工验收备案需提交的材料：1.项目IC卡；2.建设工程竣工验收备案申请表原件；3.建设工程竣工验收报告原件；4.建设工程竣工规划验收合格证；5.公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件；42十三、建设工程竣工验收备案6.环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7.城建档案部门出具的认可文件；8.建设项目防雷工程验收意见书；9.上海市散装水泥专项资金结算申请表原件；10.上海市建设工程墙体材料使用情况核定表；43十三、建设工程竣工验收备案11.上海市民用建筑节能审查备案登记表；12.工程款支付证明；13.涉外工程安保验收认可文件；14.有电梯的工程应提供：电梯分部工程质量验收证明书；15.有民防的工程应提供：民防建设工程竣工验收备案证明书。44十四、上海市环境保护局•建设项目环境影响评价对于房地产开发（含别墅区）、宾馆、酒店、办公用房，表现为：•环境评价报告书。建筑面积10万平方米以上。•环境评价报告表。建筑面积10万～2万平方米；建筑面积10万平方米以下住宅；涉及敏感区的。•环境评价登记表。45十四、上海市环境保护局•夜间施工许可46十五、上海市民防办公室•结合民用建筑修建防空地下室审核（分阶段审核：方案阶段、初步设计阶段、申领建设工程规划许可证阶段）47十五、上海市民防办公室•结合民用建筑修建防空地下室施工图审查（包括建筑总平面图及建筑、结构、通风、给排水、电气专业的全套图纸）48十五、上海市民防办公室•民防建设工程竣工验收备案49十六、上海市公安局消防局•建设工程消防设计审核备案•建设工程竣工消防验收备案50十七、商品房预售许可证申领•北京市住房和城乡建设委员会51十七、商品房预售许可证申领相关法律：•《城市房地产管理法》（2007年8月30日起施行）•第45条，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。•商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。52十七、商品房预售许可证申领需提交的材料：1.已交付全部土地使用权出让金证明；2.建设工程规划许可证；3.建筑工程施工许可证；4.开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明；5.招投标管理部门出具的工程施工合同备案表和经施工单位确认的施工进度计划；53十七、商品房预售许可证申领6.已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明；7.商品房预售方案。