戴德梁行-苏州某地块物业发展定位项目提案-54PPT

1DTZConsulting&ResearchDept.苏园土挂（2006）24号地块物业发展定位项目提案呈致：苏州美田房地产开发有限公司12January20072目录I.戴德梁行公司介绍II.策划思路及服务内容III.项目团队人员组成和人员架构IV.经验案例介绍3戴德梁行–公司介绍4‹1784年成立于伦敦‹戴德梁行是一家国际物业顾问公司，针对客户的不同需求，量身定做房地产解决方案。‹戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求，其中研究顾问服务在欧洲独占鳌头，占有庞大的市场份额。‹欧洲权威财经杂志Euromoney之“2005年最佳房地产顾问”选举中，获选为中国、新加坡及英国等地的最佳房地产顾问TheStaubachCompanyUSHeadquartersDallas,TX,,USA戴德梁行伦敦总部概览公司介绍58,000余名房地产专业人士–40个国家–200个分公司公司介绍全球网络638个分公司在9个国家亚太地区遍布于亚太地区的发展公司介绍7北京天津大连上海杭州广州深圳台北香港重庆中国戴德梁行在中国的13间分公司拥有超过4,060名员工实地提供与地产相关的专业意见成都武汉西安公司介绍中国8公司介绍服务领域设施管理设施管理9公司主要研究顾问类项目业绩公司主要研究顾问类项目业绩综合物业策划类y苏州太湖明珠别墅项目y苏州同里别墅项目y宁波天一广场商业项目y淮海国际广场商业项目y北外滩白玉兰广场项目y上海世博村策划定位项目y静安南京路商业街整体规划项目y江苏九市及南昌商业项目y杭州地铁湖滨站、武林广场站物业开发策划项目y武汉地铁地下商业项目y青岛名人世纪广场商业项目y上海宝地广场项目y上海大宁商业中心项目y百汇花园商业市场研究及定位项目y绍兴玛格丽特国际广场项目y江苏南通狼山滨江地块总体商业策划y海门路项目y宁波中信泰富广场项目y朱家角商业项目y杭州·钱江新城项目y海源别墅市场研究及定位y……土地/片区开发类城市规划类部分案例介绍y上海船厂地块项目y宁波湾头地区开发可行性研究项目y南汇区临港新城书院镇规划研究项目y南通中南CBD市场调研及分物业定位报告y……y浙江嘉兴市地块总体规划策略性建议y黄浦区商务楼规划研究项目y江苏无锡金城湾项目市场定位及总体城市规划y上海普陀区长风地块市场定位y……大型园区配套物业策划定位类y嘉定西郊生产性服务区项目y漕河泾工业园区项目市场战略研究y桃浦商务服务区项目y安徽马鞍山“西班牙工业园”项目y……土地/经济分析评估类y地铁11号线嘉定区各车站地块价值评估及开发建议y郑州城市森林公园地块评估及发展建议y扬子江码头改建投资可行性分析报告y……市场研究类y上海市乙级写字楼市场研究项目y上海市甲级及以上写字楼市场研究y昆明房地产市场研究项目y……10工作思路与内容11项目概况•Customization(个性化)提供度身定做的个性化解决方案，突出项目的独特之处•Integration(整合性)负责项目的跨功能整合过程，客户得到的是一个最终解决方案。•Optimization(最优化)通过提供合理化的、建设性的方案使项目获得最佳定位方案和最高投资回报。„地理位置：位于苏州主城与工业园区的交界处，东环路与金鸡湖路路口，是市区进入园区的主要出入口之一。„总用地总面积为47,179平方米；„土地用途：商住；„容积率：≤2.5；„绿地率：≥20%；„建筑密度：≤40%；„拟开发物业：高档住宅、购物中心、酒店、办公24号地块项目概况12工作总体思路如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？策划方案的经济可行性如何？如何找寻本项目的发展空间？本项目的定位方案如何？疑问研究及解决总体思路图苏州市城市认知苏州市宏观房地产市场研究项目宏观环境分析项目市场研究及案例借鉴本项目定位方案总体定位项目细化定位规划布局建议项目区域及地块认知分物业市场研究项目竞争分析案例借鉴财务分析13苏州城市认知ƒ长三角现有经济格局分析-城市/区域与上海的互动互补ƒ苏州市在长三角区域及江苏省内的总体战略地位ƒ苏州市宏观经济状况ƒ苏州市对外交通的布局与规划ƒ长三角现有经济格局分析-城市/区域与上海的互动互补ƒ苏州市在长三角区域及江苏省内的总体战略地位ƒ苏州市宏观经济状况ƒ苏州市对外交通的布局与规划苏州宏观环境研究苏州市房地产与整体经济发展的关系苏州市房地产政策分析ƒ苏州城市发展战略研究ƒ苏州城市宏观经济研究ƒ苏州城市发展规划ƒ苏州城市发展战略研究ƒ苏州城市宏观经济研究ƒ苏州城市发展规划苏州房地产市场整体表现苏州房地产市场未来发展趋势预测ƒ　供需结构ƒ　价格水平ƒ　供需结构ƒ　价格水平如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？策划方案的经济可行性如何？如何找寻本项目的发展空间？本项目的地位方案如何？14苏州宏观经济发展GDP发展水平城镇人均可支配收入01234197819851990199520002003200420050246地区生产总值(千亿元)人均GDP(万元)0.060.170.361.582.674.775.806.63绝对值(万元)增长率苏州市宏观经济保持持续稳定发展，人民收入稳步提高。„2000年至今，苏州市GDP年增长率保持在15%；„2005年苏州GDP达到4026亿元，位于长三角城市第二名，仅次于上海；2005年苏州人均GDP66,300元，居长三角之冠„2000年以来，苏州城镇人均可支配收入年均增长14%，2005年受中央宏观影响，涨幅略有下调，但涨幅仍然超过12%，年收入为16,276元。„2002年统计口径发生变化，如果按照原统计口径，收入上涨10%。12.6%16.9%13.4%1.0%16.4%0.00.30.60.91.21.51.82000200120022003200420050%10%20%注：资料截至时间：2006.11数据来源：苏州统计局，DTZ咨询研究部15苏州房地产投资情况房地产投资(亿元)外商直接投资（实际利用外资数额）„苏州市房地产投资额持续快速增长，年平均占固定资产投资的13%；„到2005年投资额达到414.33亿元，占固定资产投资比例更高达22.2%。房地产投资额持续增长，外商直接投资逐年递增，近期略有震荡。固定资产投资房地产开发投资房地产开发占固定资产投资06001,2001,8002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%11.8%12.4%10.2%8.6%13%22.2%„苏州市外商直接投资2005年为51.16亿美元，较2003年的高位68.05亿美元有所下降。„2004年开始，实际利用外资数额统计口径发生变化。改为具有验资报告的实际利用外资金额，故利用外资绝对值有所下降。(亿美元)0.1123.7828.8330.2248.1450.3351.1668.0501020304050607080198519901995200020012002200320042005-40%-20%0%20%40%60%80%100%0.7增长率注：资料截至时间：2006.11数据来源：苏州统计局，DTZ咨询研究部16项目区域认知及地块分析如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？项目所在区域，周边已经有欧尚、百安居等卖场，已有一定的商业气氛，但目前真正能满足园区工作人员的消费需求的配套物业还比较缺乏，因此对该区域的整体把握对准确定位本项目是至关重要的ƒ区域构成ƒ区域功能ƒ区域地位项目所在区域，周边已经有欧尚、百安居等卖场，已有一定的商业气氛，但目前真正能满足园区工作人员的消费需求的配套物业还比较缺乏，因此对该区域的整体把握对准确定位本项目是至关重要的ƒ区域构成ƒ区域功能ƒ区域地位项目所在区域现有情况研究项目地块认知ƒ地块基本情况—周边道路交通条件—地块环境、毗邻建筑等—地块面积、形状、分布—内部分地块之间的联系ƒ地块基本情况—周边道路交通条件—地块环境、毗邻建筑等—地块面积、形状、分布—内部分地块之间的联系ƒ周边环境分析—自然、交通环境分析—基础设施分析—未来规划分析—商务环境分析ƒ地块SWOT分析ƒ周边环境分析—自然、交通环境分析—基础设施分析—未来规划分析—商务环境分析ƒ地块SWOT分析策划方案的经济可行性如何？如何找寻本项目的发展空间？本项目的定位方案如何？17分物业市场研究----商业市场分析如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？如何找寻本项目的发展空间？辐射商圈环境分析ƒ人口分析ƒ交通状况分析ƒ社会环境分析ƒ经济环境分析ƒ人口分析ƒ交通状况分析ƒ社会环境分析ƒ经济环境分析辐射商圈不同物业分析ƒ市场状况及发展趋势分析ƒ分布状况及特点分析ƒ档次、物业品质等综合分析ƒ特性分析ƒ供需关系分析ƒ辐射商圈人口结构ƒ市场状况及发展趋势分析ƒ分布状况及特点分析ƒ档次、物业品质等综合分析ƒ特性分析ƒ供需关系分析ƒ辐射商圈人口结构辐射商圈商业环境分析ƒ商业配套分析ƒ商业物业经营类型与业态分析ƒ租售价格分析ƒ项目地块所在商圈商业专项调研分析ƒ商业配套分析ƒ商业物业经营类型与业态分析ƒ租售价格分析ƒ项目地块所在商圈商业专项调研分析供应分析ƒ商圈内已知商业项目分析ƒ商圈内未来潜在商业供应—已批租商业土地分析—未来商业土地供应计划ƒ商圈内未来商业供应量预测ƒ商圈内已知商业项目分析ƒ商圈内未来潜在商业供应—已批租商业土地分析—未来商业土地供应计划ƒ商圈内未来商业供应量预测需求分析ƒ消费者分析ƒ项目自身业态组合研究ƒ经营者研究ƒ消费者分析ƒ项目自身业态组合研究ƒ经营者研究策划方案的经济可行性如何？本项目的定位方案如何？18分物业市场研究----写字楼市场分析如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？如何找寻本项目的发展空间？苏州甲级写字楼市场整体分析ƒ办公集中区域分布情况ƒ主要入住企业特征情况ƒ与周边产业发展的关联分析ƒ办公集中区域分布情况ƒ主要入住企业特征情况ƒ与周边产业发展的关联分析竞争项目分析ƒ位置、体量、其他基本情况ƒ租金售价水平分析ƒ空置率分析ƒ租户结构分析ƒ未来发展趋势分析ƒ位置、体量、其他基本情况ƒ租金售价水平分析ƒ空置率分析ƒ租户结构分析ƒ未来发展趋势分析项目区域写字楼需求分析ƒ各商务区主要需求行业客户访谈及分析ƒ分产业及行业基础市场需求调研（对区位、交通、配套、内部设施等各方面的需求）ƒ分产业及行业发展速度及趋势预测ƒ对交通配套偏好较高的行业梳理ƒ该部分行业对本项目地块的认知及入驻意向调研ƒ该部分行业其他方面需求研究ƒ商圈内未来商业供应量预测ƒ各商务区主要需求行业客户访谈及分析ƒ分产业及行业基础市场需求调研（对区位、交通、配套、内部设施等各方面的需求）ƒ分产业及行业发展速度及趋势预测ƒ对交通配套偏好较高的行业梳理ƒ该部分行业对本项目地块的认知及入驻意向调研ƒ该部分行业其他方面需求研究ƒ商圈内未来商业供应量预测项目区域写字楼未来供应分析ƒ项目位置及基本特征ƒ项目主题定位ƒ项目产品细节及品质ƒ项目配套设施及服务ƒ项目目标客户定位ƒ项目开盘日期及竣工日期ƒ项目位置及基本特征ƒ项目主题定位ƒ项目产品细节及品质ƒ项目配套设施及服务ƒ项目目标客户定位ƒ项目开盘日期及竣工日期策划方案的经济可行性如何？本项目的定位方案如何？苏州工业园区甲级写字楼市场分析ƒ供需分析ƒ租金/售价分析ƒ主要入住客户分析ƒ未来发展趋势分析ƒ供需分析ƒ租金/售价分析ƒ主要入住客户分析ƒ未来发展趋势分析19分物业市场研究----酒店市场分析如何确保项目定位契合地块属性？项目所面临的宏观环境如何？如何找寻本项目的发展空间？现有酒店经营总结及对本项目的借鉴分析ƒ选址特征分析及借鉴—区位资源条件(旅游商务资源等)—客户来源与区位资源的对应分析—周边交通条件条件—周边其他配套分析ƒ定位特征分析及借鉴ƒ经营特征分析及借鉴—分类型客房经营情况研究—各项设施经营情况ƒ选址特征分析及借鉴—区位资源条件(旅游商务资源等)—客户来源与区位资源的对应分析—周边交通条件条件—周边其他配套分析ƒ定位特征分析及借鉴ƒ经