房地产及物业基本观点和案例

中大咨询●深物业集团交流材料——房地产及物业基本观点和案例本文内容由中大咨询制作，仅供中大咨询内部使用，未经中大咨询书面许可，他人不可使用、更改和向第三方传播2012年9月1中国近年GDP保持较高速度增长，是全球经济发展最主要的驱动力之一，同时房地产投资额也逐年增加2004年-2011年国内GDP总量及增长率2004年-2011年房地产开发投资及增长率单位:亿元单位:亿元资料来源:2011中国统计年鉴，2011年房地产产业统计公报，中大咨询分析中国经济保持较高速度增长,2008年和2009年受金融危机的影响,速度有所下降,受产业发展不均衡和国家宏观调控的影响,预计GDP以低于8%的速度增长;目前，房地产行业是国家的支柱产业，也是拉动经济发展的主要动力，产业占据GDP近约10%房地产投资高速增长，近年CAGR=24.7%；中国的城市化率目前为47%左右，远不及世界平均水平及美国97%的水平，房地产发展空间巨大；房地产的发展，必然带动投融资，房地产开发，房地产，及中介及各类经营和物业管理市场的发展2从世界范围内看，我国房地产行业处于从房地产开发(产品型)到房地产投资(资本运作)的转型期，强调业务模式的创新和资本优势的结合行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产金融/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商新加坡房地产发达国家房地产商经济特征：需求特征：高利润阶段高风险∕高回报产品创新中等利润阶段中等风险∕中等回报资本优势∕规模优势低利润阶段低风险∕低回报规模优势卖方市场对新增住房的需求快速膨胀均衡市场对新增住房的需求稳定增长买方市场以提升住房质量为主3转型阶段的重要特征是来自于经营模式的丰富性、资本方式的觉醒和内部精细运作的加强经营模式的丰富性资本方式的觉醒精细化运作的加强业务模式的多样化多种房地产的业务模式不断涌现，房地产开发向房地产经营转变经营地域的多样化跨地域开发和经营呈现明显的地域转移融资方式的丰富与变相融资方式的出现（除IPO外、国内REITS以及CMBS等呼之欲出）大量的合作开发，合作经营的模式出现，特别是跨领域的合作（房地产商与零售商，房地产商与酒店管理集团）专业的房地产投资基金和房地产投资商给行业带来了新的动力风险管理成为最重要的内部管理焦点（项目风险控制、公司组织管控和异地项目管控）由于人才流动频繁，核心人员的激励成为公司战略层面的议题，也使得人力资源管理成为提升内部管理的核心之一经营性资产的投资和管理能力成为下一个阶段的核心能力4差异化业务模式日益成为国内房地产商考虑的重要问题，目前业务创新模式显著加快资料来源：中大咨询分析物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表片区开发：小城镇开发模式，以浙江大厦为代表项目开发：住宅开发商业物业开发；包括写字楼、商场和酒店专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报，以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸和金融界为代表开发和物业出租经营混合：以香港恒隆和新世界为代表价值链整合模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以大连万达为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：国内受市场和政策的影响，发育不足（精瑞基金），越秀房地产信托基金成为国内（在维京群岛注册）唯一一支在香港上市的REITS，同时国外地产基金，如嘉德置业和凯德基金大举进入中国中介服务（评估、经纪、定制等）行业主业务价值链辅助业务价值链地产开发模式房产开发模式物业经营模式5经营模式的选择对上市公司整体业绩表现有着重要的影响房产开发地产+房产房产+物业综合类中介类公司数量占绝大多数，是上市公司主要的业务模式，盈利性整体较好，但是业绩波动比较大；资产负债率普遍较高，历史四年平均水平为65%左右；经营状况两级分化，既有规模大、经济效益好的行业领先企业，如万科和金地等企业，也有众多规模较小的公司及一些业绩表现较差的企业全部为开发区企业，拥有政府投入的垄断性土地资源，目前受国家体土地政策管控严格影响，业务受到一定的影响；公司单体规模普遍较大；盈利性较好，业绩稳定，多数开始在一级土地开发基础上积极进入二级房产开发盈利性中等，但业绩稳定性好，且历史连续上涨；资产负债相对较低，平均控制在50%左右；经营持有的物业均为北京、广州或上海的优质物业（如购物中心或酒店等）；公司构成既有房地产开发企业持有物业的，也有纯物业持有企业如中国国贸盈利性最差，业绩稳定性也差广汇股份，金丰投资两家上市公司，属于轻资产型，上市企业较少，但非上市公司有上海同策，天津顺驰等获利能力较强，快速成长的企业业绩和盈利性较好，依靠房地产中介服务获取市场、信息等资源，实现资本积累，并探索与房地产开发企业相结合6在国内，不同的产品类型在总量、收益率、增长速度及竞争强度均有差异，其中精品商业地产项目的收益率较为优异资料来源：各类资料综合统计，中大咨询分析总量比较（10年）竞争强度的比较增速比较（未来10年）获利空间的比较（开发）住宅办公酒店零售住宅办公酒店零售年均增长需求约7%年均增长需求约5-6%年均增长约10%住宅办公酒店零售年均增长8%20-50%20-45%15-30%住宅办公酒店零售20-30%5%70%10%5%7在发达国家，零售地产是最佳的投资产品之一，但从目前美国上市公司不同业务模式的收益水平、市值表现来看，零售地产的收益情况不容乐观行业上市公司市值(亿美元)P/E*ROE**(%)净利润率酒店持有35.5-----3.8写字楼持有70.5101.13.69.3住宅出租333.532.15.93.1零售地产持有962.7--1.23.1工业地产持有251.255.41.13.1房地产开发786.810.113.412.4美国2011年REITS不同类型业务模式的收益比较*注：P/E为市盈率，等于每股市价/每股净收益，收益为负时，P∕E不计算**注：ROE为净资产收益率，收益为负时，ROE不计算8全球最大的商业地产之一—西蒙地产尽管每平方英尺销售额略有上升，但其租金在下降，区域购物中心相比09年最高租金下降15%，名牌大商场下降近50%资料来源：西蒙地产集团2011和2010年第财务报表每平方英尺销售额略有上升，但其租金在下降单位：美元单位：美元9而住宅地产明显与商业地产有较大区别，住宅地产侧重前端开发，商业地产强调后期的持有、运营投资决策工程建造营销推广设计规划开发资产管理招商招租运营商管理商业规划持有运营物业管理租赁管理品牌管理商业管理物业管理投资决策工程建造设计规划写字楼酒店零售租售管理商务管理物业管理客户服务资金住宅开发的核心能力主要侧重拿地开发环节商业地产核心能力侧重于持有和经营环节资料来源：中大咨询分析10中大咨询认为地产企业开发、持有的平衡是长期面对的选择持有经营是长期竞争优势来源开发出售持有经营开发销售是短期快速资本增值手段国内区域经济梯级发展，带来持续的开发机会开发销售需要自有资金规模适中（10~20亿），周转速度快（3~4年），现阶段获利性较高（15%~20%年投资收益率）优质物业持有经营获利稳定成长，特别是一线城市优质物业作为固定收益品种已成为国际资本投资持有的热点持有需要规模化的长期资金（80~100亿），现阶段年收益性较低（6%~12%），资金周转速度慢（回收期8~15年）在住宅地产不景气的情况下，未来5年，商业地产开发业务具备充足的市场、获利空间，开发业务应建立市场领先优势对于物业持有，地产商需要建立量入为出的措施，谨慎并积极逐步控制优质物业资源，避免长期竞争优势的丧失；未来一旦打通国内或国外房地产金融渠道，实现对长期、规模化资金的有效控制，物业持有方式可由谨慎开发自留迅速过渡为内外部结合的投资收购，取得规模化优势11物业的开发出售和持有经营比例取决于公司股东的要求、战略态度、资金实力和企业能力等，这一切均基于在融资通道上的作为以及运营模式上的精心设计商业物业持有不是:最佳的商业物业持有是:用等价资金去持有商业物业用少量资金去撬动大量商业物业持有融资通道上的作为运营模式的精心设计资金资金物业物业物业12持有环节的能力主要有资产管理、商业规划、招商出租以及运营商的管理项目审核–审核项目可研报告，项目审批–检讨物业重新定位的机会物业购置与投资决策–监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策–评估投资组合绩效–客户报告与现金管理投资工具–制订组合投资的目标和投资准则–设计和调整房地产资产的资本结构–负责策略资产的配置和衍生工具的应用财务管理和控制–审批主要的费用支出–监控物业运行绩效–管理并评估运营工作–协调运营部门与租户关系资产管理商业规划*招商出租*运营商管理运营商甄选–审核项目可研报告，项目审批–检讨物业重新定位的机会运营商管理–监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策–评估投资组合绩效–客户报告与现金管理物业规划前期的商业定位物业持有后的规划调整对自营业务的招商对委托外包业务的资产出租（出租管理与出租业务）*如果持有环节与运营环节不是由一家企业承担，则“商业规划”与“招商出租”在持有环节和运营环节都同时存在持有环节能力要点：13在运营管理的环节，总的可以分为四个大的部分：商业策划、招商统筹、经营管理以及物业管理资料来源：中大咨询分析商业策划招商统筹经营管理物业管理职能商业地产酒店/公寓资产管理（运营决策和协调）•宏观环境分析•地段环境分析•商圈调研分析•市场定位分析–产品定位–功能定位–主题定位–形象定位–目标客户/消费者•提出项目规划建议•财务投资分析•项目审批•整体包装•宣传推广•准备招商材料–手册、平面图–价目表、合同•组建招商队伍•拟定租售条款–租售方式–租售价格•负责租金管理•申请招商费用•招商纲领（租售比例）•制定招商策略（节奏、阶段）•审核租售条款•审批招商费用•商业品牌决策和资源整合•制定物业改良和重定位决策•租户结构调整•现金管理•配套建设•工程设备管理•保安管理•清洁管理•广告管理•装修管理•商务服务•总台服务•专业化、人性化服务–双语服务–入室保洁–社区服务运营环节能力要点：酒店和公寓的物业管理比其他商业地产的专业化程度更高；一般采用外包的方式商业地产的物业管理水平较住宅地产高，物业管理的水平和能力对租金影响较大14中大咨询认为，未来商业地产将是全价值链竞争，这样非常有利于打造自己的核心品牌和资本运作，甚至可以输出品牌和管理开发持有/经营金融物业管理大力开拓海外市场，中国和澳洲作为最大的市场目前以开发为主类型：住宅、写字楼、综合体、公寓、商业物业，大部分是自有开发，商业物业和写字楼有一部分是收购在建项目开发档次以高档为主类型和资产规模：写字楼、商场与金融（26%）、公寓（14%）、综合体（13%）以各个专业公司作为持有主体分散化产权持有经营以自营为主，均有专业团队运作专项业务渠道：上市\私募\成立专项基金\REITs典型做法：利用自己管理的私募基金和自有资金联合投资很强的投资分析和咨询能力，对投资有独特的理解扮演房地产投资银行的角色自有专业物业管理公司－－宏腾国际以酒店式管理标准管理物业开发为主①：住宅（79%）、公寓（11%）、综合体（4%）、写字楼（3%）注重建立和培育专业品牌，酒店式公寓有三个品牌：雅诗阁、盛捷、诗乐庭增长模式以有机增长和无机增长相结合的方式进行发展。近两年较多的采用收购现有项目和在建项目的用于持有，在区域发展方面多采用与当地企业合资设立公司或联盟的方式（指商业物业）进入案例：凯德置地15在房地产行业，尤其是商业地产领跑者都高度重视商业联盟体，共同打造高增值空间的商业物业，对其他企业的借鉴意义巨大融资持有