改变不是物业税，是预期

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]联系人：杨靖凤(8621)[e-mail]改变不是物业税，是预期事件描述1月5日，媒体报道，有记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。事件评论：第一，物业税未来征收是大势所趋，符合国家完善税收调控政策从物业税被提起到“空转”，再到提出研究征收，时间跨度长达六年，到目前为止基本细则草案还没有制定出来。这其中的原因主要是物业税牵涉的方面太多，不仅仅是新增一个税种，考虑到经济增长的稳定性，房地产行业在中国的重要性，土地问题的敏感性，以及地方中央财政关系的复杂性。物业税的出台并不是单纯的打压房价，主要是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央地方政府的财政关系。从时间跨度上我们看到了政府的谨慎，同时我们也看到政府的决心，政府的每一步都脚踏实地，力争做好充足的准备，物业税改革势在必行。另外，前期国务院提出综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，此政策加快推出符合国务院加强运用税收政策调控房地产市场。表1：物业税大事记时间事件简介2003年10月中共中央十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》，第一次明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2003年11月“中国财税论坛2003”传出了中国下一步税制改革的七大方面内容，物业税被列为其中之一。2004年1月广东省财政厅厅长刘昆在全省工作会议上透露，广东省将试行对不动产开征统一规范的物业税，但此后便了无消息。2004年2月广东省财政厅负责人在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税，全国第一个“吃螃蟹”的省份。2004年4月上海市人大表决通过停止个人住宅期房转让政策，征收物业税又开始初露端倪2005年1月财政部副部长楼继伟在中国经济形势报告会上说，物业税正在做模拟测算，估计不久将在部分地区开始试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳。2005年2月国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致，会后国家财政部有关负责人透露，未来推行的不动产税在初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有经营性和非经营性不动产。会议传递出明确的信号：开征统一规房地产行业行业研究维持“看好”评级2010-1-52请阅读最后一页评级说明和重要声明范的不动产税势在必行。2005年7月《物权法（草案）》中明确提出，国家将实行不动产统一登记制度，一旦付诸实施，随即必将会在全国范围内开展大规模的不动产普查和登记活动，实际上也就为不动产税纳税对象的确定，以及不动产价值评估所需资料的收集创造了条件，客观上为不动产税的推行奠定了基础。2005年11月国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛２００５”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。“十一五”期间税制改革的重点包括：……实施城镇建设税费改革，稳步推进物业税，相应取消相关收费。2006年1月国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露，国土资源部正在会同财政部、国家税务总局等有关部门研究制定不动产税的征收办法，2006年是这项工作关键的一年。2006年1月国家税务总局官员王力表态，开征物业税条件尚不具备，物业税最早“十一五”后期出台。2006年10月国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市试点消息传出。2007年3月财政部部长金人庆在两会期间作财政预算报告时提到“研究开征物业税的实施方案”。由于消息人士透露，国税总局此前已经在几个城市开始物业税的模拟试点，进行“空转”，所以市场中有观点猜测，也许一段时间以内物业税就会全面开征。2007年10月国家税务总局新闻负责人马方明表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。2007年10月全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前（2007年）国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”2007年10月国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。2008年2月北京市地税局向国家税务总局申请物业税空转实的申请落空。近日，税务总局有关负责人表示，北京6月份开征物业税不太可能。有关人士告诉记者，北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。2009年5月国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。2009年8月备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》（下称《安排表》）。至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。深圳市地税局对盛传的“物业税或将在深圳首先开征”传闻予以否定。2010年1月有记者从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。资料来源：长江证券研究部整理更多关于物业税方面的观点请见我们于2009年10月份发出的深度报告《中国房地产政策研究系列之三—物业税专题》。第二，和物业税相比较，更应关注金融政策调整前期国务院提出的土地、金融、税收等手段来加强和改善对房地产市场的调控。从目前来看，税收方面，包括了营业税的调整，物业税的加快实施，以及各个地区对契税、住房转让个税的调整；土地政策方面主要是土地出让首付50%，未来一年内缴清以及进一步打击囤地的政策；金融信贷方面还有没有出具体的政策，但是我们认为差别化信贷政策近期可能会进一步具体的落实。根据我们草根调研情况，目前各地方执行2套房政策仍偏宽松，预期改变将成为制约股价走势最大因素。表2：目前房地产相关政策一览表项目旧政策新政策3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明契税首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%维持不变（各个地区有不同标准）印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税维持不变土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。维持不变个人住房公积金贷款利率五年期以下调整为4.05%，五年期以上调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。维持不变商业贷款首付比率最低首付款比例调整为20%加大差别化信贷政策执行力度商业贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍加大差别化信贷政策执行力度营业税超过2年（含2年）：减免；不足2年：全额征收超过5年（含5年）：减免；不足5年：差额征收（2010年起实施）交易所得税超过2年（含2年）唯一住房，免除；两年以内，20%征收超过5年（含5年）唯一住房，免除；两年以内，20%征收（各个地区有所不同）最低资本金比例20%维持不变土地出让政策首次付款20%-30%，5年内缴清（各个地区有不同）首付50%，原则上不超过一年资料来源：长江证券研究部整理第三，地产股调整进入第二阶段，仍维持谨慎态度由于近期政策频频出手，我们已经看到成交已经有开始下滑的迹象，从元旦期间的成交来看，不少地区成交已经明显低于去年同期的水平。不仅仅是政策因素，过快上升的房价和12月冲击成交，可能会影响到市场未来成交量，短期我们仍维持“谨慎”态度。股票调整已进入到第二阶段，预期才是目前应该关注的重点，不是估值。图1：元旦期间成交对比表050001000015000200002500030000350004000045000杭州成都深圳厦门苏州东莞长春青岛2009年2010年资料来源：长江证券研究部整理4请阅读最后一页评级说明和重要声明表3：上周主要地区成交一览表区域城市本周成交环比2008年周均成交2009年周均成交北京35.17-23.15%20.1839.20天津22.47-35.76%9.5125.62济南666-17.37%-----519环渤海青岛13.72-36.27%6.5716.63上海34.80-32.52%31.3949.90南京43.70-23.84%12.6020.56杭州22.554.55%5.4520.31宁波10.64-45.80%8.3513.58长三角苏州27.8519.09%7.3618.45深圳9.55-0.02%8.4012.43广州23.4011.37%-----21.41珠三角东莞8.80-13.69%6.479.09重庆48.391.71%22.8444.32昆明17.37-31.23%6.1314.13成都71.3914.81%13.2426.38长沙36.95-14.04%17.0635.30福州8.16-12.77%6.179.17厦门5.57-21.33%3.267.84南昌8.45-1.45%-----8.35温州7.5429.33%-----4.59合肥3015-6.92%-----2276海口5.38-30.31%3.415.21长春6.95-57.95%-----15.83其他地区武汉31.39-11.54%-----27.15资料来源：长江证券研究部整理重要声明长江证券系列报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为长江证券研究部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。分析师介绍苏雪晶，天津财经大学国际金融专业毕业，从事房地产行业研究，具有房地产企业管理经验。对本报告的评价请反馈至长江证券机构客户部姓名分工电话E-mail伍朝晖副主管（8621）[e-mail]甘露华东区客户经理（8621）[e-mail]吕洁华东区客户经理（8621）[e-mail]鞠雷华南区客户经理（8621）[e-mail]易敏华南区客户经理（8621）[e-mail]李靖华北区客户经理（8621）[e-mail]投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看好：相对表现优于市场中性：相对表现与市场持平看淡：相对表现弱于市场公司评级报告发布日后的12个月内