教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲

1教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲为认真贯彻落实学校《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（山大后字[2009]7号）文件精神，顺利推进教职工宿舍区物业管理社会化改革，构建和谐社区，后勤管理处根据相关法律规定和学校有关政策，针对教职工普遍关心的物业社会化改革的相关事宜，特编写宣传提纲进行说明。一、教职工宿舍区为什么要实行物业社会化改革随着社会主义市场经济体制的逐步完善，社会方方面面正在发生深刻变革。这些变革也不可避免地冲击到老百姓生活的方方面面，单位化的居民住宅区随着住宅产权化的改革，其性质正在发生本质性的变化。住户的多元化、产权的私有化打破了居民生活区单位行政化的管理模式，物业服务必然要向社会化服务转轨。根据《山东省物业管理条例》的规定，高校房改工作完成后，教职工宿舍区将由业主大会承担起物业管理的责任和义务。该条例第一章第七条还规定，政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。第八章对旧住宅区改革的步骤和各方应承担的责任作了明确规定。《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条规定，公有住宅售后维修养护，逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变。《济南市物业管理办法》第三条明确规定，“本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理”。二、学校对宿舍区物业管理改革的基本政策2009年4月3日，学校下发了《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（以下简称《意见》），2010年学校第2次校长办公会会议又专题研究了关于宿舍区物业管理的相关议题。文件和会议精神从构建和谐社区角度出发，就社区建设系统地提出了指导性意见，为社区物业管理服务工作的顺利推进提供了政策保证。21、《意见》明确了物业管理改革的指导思想和目标任务。《意见》指出要适应高水平大学建设要求，以服务教职工为重点，以建设和谐社区为目标，创新管理方式，加强基础设施建设，完善服务功能，努力把教职工宿舍区建设成为“管理有序、秩序良好、环境优美、文明祥和”的新型社区。2、《意见》从组织建设方面明确了领导、管理、实施的责任主体，界定了责任主体的职责。社区工作领导小组统筹负责教职工宿舍区的建设和管理工作，社区工作办公室是学校教职工宿舍区建设和管理的职能机构，业主委员会协助开展社区日常管理和服务工作。3、《意见》将社区基础条件建设纳入学校公共设施配套建设规划中。学校按照“整体规划、统一标准、稳步推进、分类实施”的思路，力争在2-3年时间内，完成对各教职工宿舍区的道路、绿地、停车场、围墙、公共管网、路灯及交通标志、安全防范等设施和场所的更新改造，进一步美化社区环境；多渠道筹措资金，加大文体娱乐设施及健身设施的建设力度；在有条件的社区增设餐饮、住宿、购物等公益性服务设施，完善服务功能，努力建设干净、整洁、优美的文明社区，满足职工群众不同层次的需求，方便职工群众生活。4、《意见》明确自2009年5月1日起，采取委托管理的模式对所有教职工宿舍区实行统一的物业管理，即社区工作办公室委托校园楼宇管理服务中心对社区保洁、垃圾清运、花草养护、房屋维修、电梯运行、消防报警系统等进行管理；委托学校水电供热管理服务中心对社区水、电、暖保障运行及设施设备维修维护进行管理。待条件成熟后，再招聘社会物业公司进行管理。目前，物业管理取费标准为0.4元/㎡/月，由居民与学校按1:1的比例分担，居民承担的物业费用每月按居住房屋的建筑面积从工资中扣取，不能从工资中扣取的实行与水电费捆绑缴纳的方式进行收取。条件具备时学校变暗补为明补，直接由居民全额承担。5、第2次校长办公会会议研究决定，2011年年底学校社区物业3全面推行社会化。2011年年底前，教职工住宅区暂实行学校统一物业管理的过渡办法，学校继续加大社区公共基础设施修缮改造力度，过渡期按照《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（山大后字[2009]7号）文件精神向教职工收取一定比例的物业费。根据教职工意愿，物业费收缴可采用工资代扣代缴和现金缴纳两种方式。有关部门要做好宣传解释工作，避免出现不和谐现象。学校物业管理机构要改进服务，提高物业管理质量。6、为确保物业服务质量，学校于2009年11月13日、19日又先后下发了《山东大学社区物业服务内容及标准》（山大后字〔2009〕27号）和《山东大学社区物业服务监管办法（暂行）》（山大后字〔2009〕28号）两个配套文件。三、宿舍区物业管理社会化改革的基本步骤我校教职工宿舍区大都属于旧住宅区，根据《山东省物业管理条例》第八章规定，在物业管理基本条件不完全具备前，应由学校负责管理服务；物业管理基本条件具备后，应纳入社会化物业管理。2010年4月7日，学校校长办公会研究决定，“2011年年底全面推行学校社区物业社会化。2011年年底前，教职工宿舍区暂实行学校统一物业管理的过渡办法”。因此，我校教职工宿舍区的物业管理社会化改革不可能一步到位，必须坚持“分步实施、稳健操作、逐步到位”的原则。根据学校文件和会议精神，社区物业管理领导小组在充分调研论证的基础上确立了分三个阶段推进教职工宿舍区物业社会化改革的基本思路。过渡期分为三个阶段：第一阶段（2009年5月1日至2010年1月1日）。社区工作办公室委托校园楼宇管理服务中心对教职工宿舍区实行统一物业管理，实现物业管理服务的平稳整合。在此期间，完成社区硬件建设综合整治工作计划的60%。第二阶段（2010年1月1日至2010年12月31日）。委托山东4山大后勤服务公司物业服务部按照非营利组织模式、模拟企业化运作的方式对社区物业实行统一管理服务，试行准三级物业管理服务；力争建立起居民自治组织体系和政府、学校、业主、物业服务部门协同一致的监管体系，实现教职工宿舍区物业服务的正常化。到2010年年底时，完成社区硬件建设综合整治工作计划的80%。第三阶段（2011年1月1日至2011年12月31日）。根据实际情况，进一步探索符合我校社区实际的物业管理服务模式。2011年上半年开始启动教职工宿舍区物业完全社会化服务，下半年在完成宿舍区综合整治工作计划最后20%任务后，力争在2011年年底前在教职工宿舍区全面实现物业社会化服务。四、关于物业服务收费1、取费依据。国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）规定，物业服务收费是指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字[2004]168号）规定，物业服务费标准分为一、二、三三级，三级是最低级，其收费标准是：多层0.30-0.50元/㎡/月、高层0.60-0.80元/㎡/月。近几年来，物业服务成本急剧增长，其中占物业服务成本80%以上的人工成本涨幅最大。2004年济南市最低工资标准是410元，事业单位没有强制缴纳社会保险；2010年最低工资标准已提高到920元，强制五险费用为498元/人/月，目前的人工成本是2004年的3.46倍。为此，物业服务费也有不同程度的上涨，当前济南市实行标准化三级物业服务的小区，多层住宅最低收费0.6元/㎡/月，小高层、高层住宅最低收费1.1元/㎡/月。另外，考虑到高层住宅电梯属部分教职工专用设备，按政府强制收取的电梯年检费和维保费做基数，对有电梯的高层楼房住户（一层住户除外）按0.2元/㎡/月的标准加收物业费。52、取费标准、收缴时间和缴费方式社区工作领导小组多次召开会议，后勤处组织召开学院办公室主任和教师代表咨询会四场，人事处、计财处、后勤处召开协调会两次。在充分考虑我校教职工宿舍区基础设施严重老化，物业配套设施严重不足，教职工对物业取费标准意见差异较大的事实基础上，经社区工作领导小组研究，决定过渡期物业暂按准三级标准实施，确有个性化服务需求的，另按协议进行。物业服务取费标准考虑到高层住宅电梯属部分教职工专用设备，按政府强制收取的电梯年检费和维保费做基数，对有电梯的高层楼房住户（一层住户除外）按0.2元/㎡/月的标准加收物业费。为此，物业服务取费标准拟定为：对教职工平房住户、多层住宅楼住户、高层带电梯住宅楼一层住户按房屋建筑面积0.2元/㎡/月标准收缴；带电梯的高层住宅楼住户（一层住户除外）按房屋建筑面积0.4元/㎡/月标准收缴；非教职工多层住户（含高层一层住户）按房屋建筑面积0.4元/㎡/月标准收缴；带电梯高层住户（一层住户除外）按房屋建筑面积0.6元/㎡/月标准收缴。其他情况由物业服务部门按有关规定和协议确定收缴标准。物业费不足部分由学校暂时承担。教职工承担的物业费缴纳方式：一是在充分征得住户意见的基础上由计财处从教职工工资中代扣代缴，二是个人到物业服务部门缴纳；非教职工物业费由物业服务部门负责收缴。为保证取费的合法性，后勤处已委托山东山大后勤服务公司办理准三级物业服务资质。考虑到过渡期的实际情况，学校决定2009年5月至2009年12月31期间的物业费全部由学校承担，2010年1月1日后的物业费按分担标准由学校和住户个人共同承担。6五、当前物业管理服务成本核算情况（一）宿舍区物业服务定岗核编表工作量工作岗位标准人数标准计划楼宇建筑面积：727866.96㎡/人维修工20000㎡/人3620楼内保洁面积：76457.13㎡保洁员1600㎡/人4840道路保洁面积：243940.85㎡保洁员5000㎡/人4936绿地养护面积：144387㎡绿化工3500㎡/人41256个高层楼内24小时值守门门值3人/门181220个值守门、六片区巡逻、车棚秩序维护员4人/门87766个住宅区客服客服3人/片区1818合计7297227备注：1、宿舍区物业服务定岗核编参考依据：（1）《中华人民共和国劳动合同法》；（2）《中国高校后勤行业人员配备标准》；（3）《北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版》；（4）《济南市住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》2、在227名服务人员中，60%按劳动合同考虑，40%按其他用工形式考虑。7（二）宿舍区物业年度支出预算表项目（工作量）工种人数人员费用材料费用小计备注建筑面积：727866.96727866.96维修工20264000218360.09482360.091100元/人/月，工具材料0.3元/平方米/年料0.3元/平方米/年楼内保洁面积：76457.1376457.13保洁员76866400145573.391011973.39950元/人/月，工具材料0.2元/平方米/年道路及硬化积：243940.85绿化面积：144387绿化工2530000057754.8357754.81000元/人/月，工具材料0.4元/平方米/年20个值守门,6个单楼值守门值（巡逻）员8189424016200910440920元/人/月，工具200元/人/年物业服务客服182160002160001000元/人/月自行车棚看护员77728077280920元/人/月工装费用2279080090800400元/人/年五险费用（60%人员）139830664830664498元/人/月补偿准备金（60%人员）1391390001390001000元/人/年电梯安检、维保费1750007000元/部/年管理、办公费429127.23以上总费用的10%（含5%不可预见费）总计2273678384437888.284720399.51（三）宿舍区物业年度收入预算表备注：考虑空房和引进人才预留房等因素，居民交纳按90%测算。收入来源多层（元）高层（元）小计（元）合计（元）学校拨付1449775.105297105.61746880.7053586468.38居民交纳1304797.595534790.081839587.6758综合以上各表可以看出，经费总收入不仅不会给物业部带来任何利润和节余，还有近120万元差额。由于受经费的制约，人员无法足额配齐，物业管理所需要的硬件设施设备也无法足额配备，这对物业管理服务必将带来非常大的困难