第3章-房地产开发项目可行性研究

房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究可行性研究概述3.1房地产开发项目基础参数的选择房地产开发项目投资与收入估算3.23.3房地产开发项目财务报表及财务评价指标3.4房地产开发项目可行性研究报告的撰写3.5房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的1）可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的2）可行性研究的目的实现项目决策的科学化、民主化1减少或避免投资决策失误提高项目开发建设的经济、社会和环境效益23房地产开发项目投资大、周期长、涉及面广房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用房地产开发项目投资决策的依据筹集建设资金的依据申请有关建设许可文件的依据指导规划设计工作的依据房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划批准的项目建议书和同等效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料有关工程技术方面的标准、规划、指标、要求等资料国家所规定的经济参数和指标开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究可行性研究的工作阶段“大可研”评估决策详细可研初步可研投资机会研究“大土木”项目建议书阶段房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究投资机会研究一般投资机会研究特定投资机会研究对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。指明具体的投资方向便于决策房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究主要内容：地区情况、经济政策、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。依靠笼统的估计；精度±30%；研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分2）初步可行性研究预可行性研究分析机会研究的结论是否有进行详细可行性研究的必要有哪些关键问题需要进行辅助研究解决的问题房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分2）初步可行性研究粗略审查的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地质及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。精度±20%；研究费用一般占总投资的0.25%-1.5%。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3）详细可行性研究可行性研究是分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤精度±10%；研究费用：小型1%-3%；大型复杂0.2%-1.0%。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分4）项目评估大中型及限额以上的项目、重要的小型项目可研评估论证不准审批、建设咨询评估单位房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究市场研究项目概况项目开发方案项目经济评价社会影响分析开发项目现状调查项目基本情况项目定位微观环境层面的调查区域环境层面的调查宏观环境层面的调查建设条件与资源供给分析规划方案开发进度结论及建议房地产开发项目可行性研究市场营销策略环境影响分析项目组织机构房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容1）项目概况项目基本情况项目概况开发项目现状调查项目名称、开发商简介、区位及周边交通等用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容2）市场研究宏观环境层面调查市场研究区域环境层面调查微观环境层面调查项目定位PEST分析SWOT分析五种竞争力分析竞争楼盘、周边等房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究PEST分析政治Political、经济economic、社会social、技术technological房地产开发项目政治法律环境社会文化环境经济环境技术环境房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究五种竞争力理论-行业内竞争迈克尔·波特潜在的新进入者的威胁供应商讨价还价的压力提供替代品企业的压力同行业厂商之间的竞争购买者讨价还价的压力房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究SWOT分析S指组织自身具备的优势(Strengths)，W指组织自身存在的劣势(Weaknesses)，O指组织在发展中可能遇到的机会(Opportunities)，T指组织在发展中可能遇到的威胁(Threats)。TOSO增长型战略WO扭转型战略ST竞争型战略WT防御型战略SWSWOT战略选择图房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容3）项目开发方案房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究项目开发方案建设条件与资源供给分析规划方案开发进度市场营销策略合同管理环境影响分析开发组织机构九通一平规划设计思想、规模、布局、户型、技术指标全过程进度安排营销渠道、广告等人员及制度保障单独进行、环评机构房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究环境影响评价EIA-environmentalimpactassessment环境影响评价，是对环境质量的预断性评估，是在进行某项人为活动之前对该项活动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测和估价的活动，其目的是为了提出相应的处理意见和对策。服务于环境保护之目的的环境影响评价是一项科学的理性行为。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究环境影响评价EIA-environmentalimpactassessment环境影响评价施工期环境影响预测与评价使用期环境影响预测与评价噪声固体废弃物施工人员生活污染扬尘噪声底商大气废水房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容4）项目经济评价房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究项目经济评价投资与收入估算资金安排经济参数的确定财务评价风险与不确定性分析国民经济评价房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容5）社会影响分析社会效益、环境效益房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容6）结论及建议可行与否、问题、建议房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容3.1.6房地产开发项目可行性研究的工作程序房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究DBCA接受委托与建立研究组织收集资料，进行市场调查设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交房地产开发项目可行性研究的工作程序开发商专业咨询机构基础成本数据、预计租售价格财务评价、国民经济评价、社会效益评价全面分析论证房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容3.1.6房地产开发项目可行性研究的工作程序3.1.7房地产开发项目可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。（甲级、乙级）房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择房地产开发项目经济评价基础参数时间类参数融资相关参数收益相关参数评价标准类指标房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择1）时间类参数包括：房地产开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的时间点以及持续时间长度。作用？？资金时间价值、机会成本机会成本（OpportunityCost）：是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。房地产开发概论刘博第3章房地产项目可行性研究3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择2）融资参数包括：房地产开发贷款的贷款利润率、资本金投入比例或财务杠杠比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开发建设投资的比例等。财务杠杆：企业负债经营，不论利润多少，债务利息是不变的。于是利润增大时，每一元利润所负担的利