新景祥_南京花卉大道项目定位及物业发展建议_307PPT_XXXX年

—————————————————中国⊕南京————————————————谨呈：东方置地花卉大道项目定位及物业发展建议2010.06.18服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第2页本次报告重点摘要服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第3页城市解读南京是长三角经济圈核心城市，对一小时都市圈尤其是安徽地区辐射力明显，经济的快速增长、居民可支配收入不断提高和橄榄型的社会结构保证了强大的中高端消费潜力，为项目提供潜在客户群支撑区域解读浦口是南京跨江发展承接地，辐射苏北皖南地区，经济增长迅猛，随着轨道交通建设迅速融入主城，郊区形象逐渐弱化，城市地位提升带来的区域建设提速和经济发展潜力推动区域快速成熟，为项目潜在客户群和打造为一居别墅提供支撑整体市场总结南京房地产市场逐步成熟，整体市场逐步回归理性，刚性需求和改善性需求主导市场，经济型别墅为市场主流，顺应主流市场区域市场总结浦口房地产市场逐步回归理性，房地产开发热点区域向珠江镇转移，别墅市场两极分化，为项目提供市场空白区域客户总结区域客户以主城外溢的刚性需求为主体，随着区域的成熟，区域内改善型性需求正逐步释放，为项目提供潜在客群机会宏观市场研判1服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第4页纷纷瞄准塔尖阶层，顶级市场竞争激烈在售近郊类别墅物业稀缺，潜在上市量不多江北已经崛起为高端客群主流消费板块竞争市场总结项目发展战略研判2重点竞争项目分析“控制面积、控制总价”的项目普遍销售情况较好目前供应以联排居多，叠加产品稀缺潜在上市类别墅项目将对客群产生一定分流发展占位结合项目自身资源、市场竞争情况两个纬度的考量，本项目应以主城市场的挑战者及区域市场的补缺者为发展方向服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第5页栖园加州城伴山香槟园颐和南园金地自在城融侨玫瑰纪重点竞争项目分布融侨花卉大道项目（未上市）苏宁紫金东郡（未上市）保利紫晶山（未上市）恒基玲珑翠谷（未上市）服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第6页栖园加州城颐和南园花园洋房叠加联排双拼独立伴山香槟园融侨玫瑰纪金地自在城重点项目物业联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白融侨花卉大道项目注：据目前市场信息，本项目最为直接的竞争对手融侨花卉大道项目将建设联排、花园洋房、小高层等物业类型。小高层重点竞争项目分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第7页从竞争项目09年至今分物业销售情况来看，联排是主力供求物业，经济型产品占据重要部分，叠加类物业存在空白注：花园洋房统计均为新政后新开项目，受到影响较大重点竞争项目分析物业类型独栋双拼联排叠加花园洋房合计供销比面积段（㎡）供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交130以下4040130-150242422346271.70150-1701212581370252.80170-19083832.67190-21048226154232.35210-230732720293293.21230-250804914594541.74250-270957095701.36270-290745674561.32290-310261726171.53310-33022562158232.52330-35011111.00350-400666412101.20400-45066661.00450-500去化率100.00%100.00%61.13%20.45%53.67%服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第8页200300350400450500单位：万元联排叠加栖园加州城颐和南园伴山香槟园融侨玫瑰纪金地自在城联排价格在230-360万之间，除栖园外，仍以经济型为主600独联700以上联排联排花园洋房花园洋房联排重点竞争项目分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第9页总建面：15万㎡容积率：0.7物业类型：叠加、联排主力户型：262-271㎡联排、143-151㎡、205-218㎡叠加，叠加18000元/㎡、联排23000元/㎡目前现房销售中。仙林——栖园典型项目服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第10页栖园——当联排面积超过250平米，总价突破500万后，销售压力明显典型项目推盘日期户型面积（㎡）推出套数户型配比累计认购套数认购率2007-9-1复式三房146-15815211%14897%复式五房含车库联排269-275403%3793%2007-11-30复式三房147-160967%96100%复式五房218-223322%3197%2007-12-1复式五房含车库联排262-267403%3895%复式五房含车库联排27081%675%2008-2-5复式五房含车库联排262-267604%5185%复式五房含车库联排270282%2486%2008-4-9复式三房147-160846%84100%复式五房218-223181%18100%复式五房含车库联排260-27115411%14292%2008-9-29车位14-1618614%9350%2009-4-28复式五房含车库联排27118013%3117%复式五房含车库联排262-2681209%2319%复式三房147-160101%00%复式五房210-22040%00%车位14-1615411%8253%合计1366100%90466%服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第11页相对优势资源结合开发策略，我们应该选择高端，依托大师规划，以国际视野，打造南京首席城市传世墅院名邸核心驱动价值整体项目定位3客户来源辐射全市，江北(30%)+河西(40%)++城中(25%)+外围(5%)无论是来自哪个区域，毋庸置疑的是本项目的客群绝对是以高收入人群为主体(企业中高管、高校教授、高级科研人员、医生、高级公务员)职业特征及购买力项目针对30~50岁的成长型客群，他们30岁事业初成，40岁渐入佳境，50岁告别峥嵘家庭生命周期服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第12页功能定位兼具城市别墅、养生休闲、社区配套、传世藏品为一体，复合的功能已经远远超越了居住本身物业类型户均建筑面积（m2）面积占比（%）独栋400－4801%双拼260－2803%联排210－24012%叠拼170－19023%退台式花园洋房120－16061%产品定位服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第13页形象定位墅隐老山，达观天下传世名墅私享人生服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第14页地块价值产品价值企划价值＋＋地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。基准售价溢价3%左右溢价3%左右综合考虑溢价及上市时点，同时考虑独栋楼王适当拉升价格，建议本项目各类型物业启动价格区间为：独栋：22000-24000元/㎡；双拼：19000-21000元/㎡；联排：17000-19000元/㎡叠加：15000-17000元/㎡；花园洋房：14000-15000元/㎡注：价格区间低点为保底的均价实现，其区间是价值提升的初步判断，具体价值提升幅度视当时市场具体情况而定上市时点＋根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价溢价5%左右在基准售价基础上，综合考虑本项目价格定位价格定位服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第15页物业发展建议41、地块价值分区原则——根据地块内外资源的占有度、外部道路噪音干扰、邻接项目建筑排布影响等因素，将地块价值分为四级；2、坡地资源利用原则——多点勘测、价值排序，寻找坡地建筑景观、朝向价值点，打造坡地建筑；3、景观优先原则——先景观后建筑，景观先行，让建筑成为景观元素。总体规划原则对于高端物业，想要在众多项目中脱颖而出，在达到均好性的基础上，我们必须打造自己的极致性，超脱竞争。物业发展策略服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第16页方案1概念排布总体规划建议交通组织主次入口结合，利用社区“8”字形大环路，既有效区隔不同物业，有能结合地形地势减少成本；泄洪渠旁边为社区车行环路，泄洪渠上部按照政府要求，需要加盖顶盖，建议在顶盖上设计人行辅道，且进行二次水质过滤，丰水期水满溢出，清洁水体可溢向西侧集中水景；各组团间支路，按照“别墅入户停车，洋房统一停车”进行细部规划；景观系统利用三个组团间的水景组成社区的环形景观轴；利用环形道路两侧的不同标高形成道路景观，并在道路节点形成景观节点，打造喷泉、雕塑、花坛等节点；利用泄洪渠退让，设计24米宽道路+景观。社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12人行主入口次入口人行次入口车行+人行水景水景水景幼儿园社区中心社区中心集中绿地销售中心（会所）服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第17页总体规划建议社区主要道路独栋，面宽10，进深12双拼，面宽9，进深17联排，面宽6.9，进深15叠加，面宽6.9，进深12洋房，面宽11.5，进深12方案2概念排布与方案1的不同点：南侧规划路（约700米长）上设计两个出入口，分别用于洋房去、别墅区交通疏散；公建配套设计在西南侧；公交首末站设计建议向南移。水景主入口人行+车行次入口车行+人行销售中心（会所）水景水景幼儿园、社区中心社区集中绿地次入口人行+车行服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第18页建筑风格建议景观营建整体原则：全程不同节点关注客户感受，打造贴近自然、立体多面的景观，将邻里交流空间、私家庭院景观都做到五重绿化、无季节花卉、无遗漏绿化；满足客户需求下的成本控制：同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类及客户的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。满足客户未被满足的需求，关注老人小孩。现代简洁建筑风格——能够标新立异，时尚现代，线条感强，但不缺乏厚重大气；立面别墅化设计——各种物业形态的立面打造，以项目倡导的别墅生活氛围为方向。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第19页保证户型基本尺度，对不同物业采取不同的提升方法，并分期应用设计提示1：客厅（或餐厅）双层通高；设计提示2：多方位多层次私家庭院，前院、后院、内院、侧院、下沉式庭院；设计提示3：附送露台、平台、落地窗；设计提示4：附送多样式全明地下空间；设计提示5：双主卧设计，方便老年人居住，体现人行关怀；设计提示6：利用夹层、挑空巧偷面积。设计提示1：首层赠送双向私家花园设计提示2：中间层赠送大露台设计提示3：进行顶跃设计，挑高客厅与屋顶大花园设计，增加舒适度设计提示4：六层平层洋房，层层退台、户户花园户型设计原则别墅户型设计点提示洋房户型设计点提示服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第20页功能及面积——总体建议面积2800平米本项目，除室内会所外，还需设置室外泛会所，包含有一片篮球场、网球场、儿童游乐天地、老人健身场地、山地有氧步道、室外棋牌桌等。会所建议物业服务本案物业服务建议：建议引进五大行之一综合服务——做足常规，满足业主最为关注的生活需求安防服务——使客户能够感知到居住安全性清洁服务——用细枝末节，感动客户环境维护服务——从实际生活出发，感动客户维修保养服务——用及时服务，取得业主认可服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业第21页一期产品类型配套亮点2011.4-6月—2011.10联排、叠加会所展示起止时间二期2011.10—2013.03社区中心建设幼儿园建设公交站建设会所推案量约3.5-4万平米三期2013.03—2013.9约4万平米核心卖点独栋双拼花园洋房高附加值产品惊艳景观示范区