荣盛房地产公司-项目开发业务规范-44DOC-详细

荣盛房地产发展股份有限公司项目开发业务规范（试行）二〇〇七年七月六日第1页共43页提纲一、市场拓展1、土地信息获取·································································（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研·····················································（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪···························································（第六条，37天）4、土地公告及竞买······························································（第七条，21天）二、市场营销1、项目可研前期市场调研·····················································（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研················································（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究················································（第十条，30天）4、项目亮相前准备·························································（第十一条，197天）5、项目亮相··································································（第十二条，60天）6、项目公开期································································（第十三条，30天）7、项目开盘销售······························································（第十四条，15天）8、项目日常销售·······························································（第十五条，N天）9、项目清盘···································································（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批··································（第十七～二十一条，107天）2、项目规划方案政府报批····································（第二十二～二十五条，90天）3、单体工程设计···············································（第二十六～二十八条，41天）4、单体工程预算与招投标···································（第二十九～三十二条，105天）5、单体工程施工·················································（第三十三～三十六条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房·····················（第三十七～四十五条，127天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计···························（第四十六～四十九条，197天）2、施工图设计·················································（第五十～五十二条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标··········（第五十三～五十五条，115天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收·············（第五十六～五十八条，122天）四、物业管理1、物业招标······························································（第五十九条，197天）2、单体工程施工·················································（第六十～六十一条，N天）3、接管验收、入住准备······································（第六十二～六十三条，112天）4、前期物业管理服务·········································（第六十四～六十五条，N天）第2页共43页总论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见《荣盛发展项目开发流程时标网络图》。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章市场拓展第四条土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立。二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。三、工作成果：1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司开发部）五、工作事项：公司发展部（分子公司开发部）1、信息获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作（1）政府计划出让土地。①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、第3页共43页四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。②初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。④当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。（2）其他开发商拟转让或寻求合作。①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。③根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。⑤当④中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。⑥根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。第五条投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取二、标准时限：15天三、工作成果：1、成果内容一：地块现状图（四至电子文件）2、成果一移交单位：研发中心3、成果内容二：土地初步判断结果4、成果二移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司开发部）2、协助部门：工程部五、工作事项：（一）发展部（分子公司开发部）1、城市基本情况调研城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。第4页共43页2、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。3、了解地块周边配套了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。4、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。5、项目成本初步测算了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。6、当地房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。7、获取地块现状图（四至电子文件），提供给研发中心（二）工程部初步测算项目的工程建设成本。第六条意向土地持续跟踪阶段一、开始条件：投资意向前期市场调研完成。二、标准时限：应大于37天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。三、工作成果：1、成果内容：项目投资意向书、项目可行性研究报告2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司开发部）2、协助部门：工程部、营销策划部、研发中心3、审批机构：战略委员会五、工作事项（一）发展部（分子公司开发部）1、土地判断并出具详细结果。（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）①宗地详细情况；②项目主要经济技术指标分析等；③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息；④潜在竞争对手的初步了解。2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）。（10天，土地初步判断完成后开始执行）①宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；②微观环境（位置优势、价格水平）；③项目初步经济测算分析；④项目投资的理由和项目前景分析；⑤项目主要障碍和基本风险分析；⑥项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。4、区域市场深度调研。（7天，项目投资意向书完成后开始执行，如立项不予批准则终第5页共43页止。）5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）。①项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。②区域市场深度分析：项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。③项目在区域房地产市场的基本定位和发展，以及项目所在城市地理位置分析。④可研基本定位：一般包括项目定位、客户定位、产品定位等。⑤拟定项目开发进度计划（主要是项目开发建设和销售进度计划）。⑥项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会