万科杭州西溪项目定位报告

万科西溪项目前期研判汇报思路No.3项目条件分析No.1城西板块分析No.2竞争市场分析No.4定位初步设想No.5售楼选址建议城西板块分析板块位置/历史由来/板块现状/未来规划板块位置人文、自然条件优越，居住型板块定位明确大城西板块杭州大城西板块位于城市的的西北角，以文教区域为核心，是未来城市外延发展的重点区域区域拥有丰富的自然和教育资源，未来将成为杭州市大型示范居住区域板块对比城西客户以本地为主，需求充裕，供求比与价格属于全市高位水平属性/板块西湖区上城区下城区滨江区拱墅区下沙区之江区城西范围（本案所在）板块定位居住聚集区传统居民聚集区城市公共活动中心城市新兴居住聚集区未来主力供应区域产业和学区为核心的居住区高端住宅区中高端居民聚集区供求比0.581.191.560.870.960.460.821.51主要产品类型多层＋高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓别墅多层＋高层公寓住宅价格范围7500～140009000～2000012000～180006500～100006000～100004500～550012000～250008000～13000客户构成换购需求换购需求及外地购买力换购需求及外地购买力首次置业及换购首次置业，外迁客户区域内职工及外迁客户杭州及浙江高端客户杭州本地中高端客户，包括新杭州人的中高层板块分布未来规划住宅区域板块内部三大区域分布，未来发展重心由东向西大城西板块从其发展历程来看，分为传统住宅区域、新兴住宅区域、未来规划住宅区域目前传统、新兴住宅区域随着前几轮的开发，土地基本饱和下阶段重点以西溪蒋村区域为发展重点区域发展方向板块未来规划蒋村规划居住区域规划中的浙大西校区沃尔玛超市银泰商厦规划的地铁二号线—浙大国际医疗中心改建中的西溪风景区未来规划利好集中，板块发展前景看好浙大西校区、浙大国际医疗中心、沃尔玛超市、银泰商厦、地铁二号线等规划利好集中在城西新兴住宅区域随着规划设施的逐一落成，整个大城西将连成杭州成熟的居住区域竞争市场篇板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成竞争界定我们将整个大城西板块作为项目竞争市场，而中部中心区是当前板块发展的重心，因此我们将该区域作为本项目的核心竞争区，而本案所处的西部拓展区由于目前发展滞后，因此定位于未来主要竞争区，此外东部成熟区价格相对较高，因而定位为本案的间接竞争区本案城西中心区核心竞争区城西成熟区间接竞争区大城西板块城西拓展区主要竞争区在售分布文鼎苑8500本案西城年华8300美林湾7700兰韵天城6400枫华府第13000兰庭国际11850文箐苑10000中豪晴园9800成熟区中心区拓展区供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应目前城西板块在售项目主要集中于中心区与成熟区本案所在的拓展区目前没有在售项目供应分析供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应项目区域总规模推案规模推案套数可售面积可售套数文鼎苑直接竞争区域5000002200001760320010西城年华2600002600001265880081美林湾1200001200001100560032兰韵天城10000010000063536000229枫华府第间接竞争区域2550002550001519153000911兰庭国际750007500040025500136文箐苑145261452682450325中豪晴园5500055000290220012合计/137952687952652913476032031价格分布成熟区价格最高突破万元，中心区主力价格在8000元/平方米左右区域楼盘名称类型销售价格东部成熟区枫华府第公寓13000兰庭国际公寓11850文箐苑公寓10000中豪晴园公寓9800中部中心区文鼎苑公寓8500西城年华公寓8300美林湾公寓7700兰韵天城公寓6400未来规划住宅区域本案//主力价格突破万元主力价格8000元左右房型分布三房成为区域主力房型，间接竞争区域四房比重明显提升区域直接竞争区域楼盘西城年华天阳·美林湾兰韵天城耀江·文鼎苑一期房型一房二房三房四房二房三房一房二房三房四房一房二房三房四房比例18%22%44%16%47%53%12%23%43%22%12%19%60%9%区域间接竞争区域楼盘名称枫华府第三期兰庭国际房型一房二房三房四房二房三房四房比例21%4%37%38%3%59%37%三房为主力房型四房比重明显提升面积分布直接竞争区房型面积跨度较大，间接竞争区以经济二房与舒适三房为主直接竞争区域主力面积段分布图050100150200250一房二房三房四房间接竞争主力面积段分布图020406080100120140160180200一房二房三房四房直接竞争区二房面积跨度大间接竞争区基本以经济二房为主直接竞争区三房面积跨度大间接竞争区基本以舒适三为主去化分析-整体去化区域楼盘名称推案面积去化面积总去化率去化周期平均月去化套数间接竞争区域枫华府第1689446751040%14个月24兰庭国际467743077466%2个月129文箐苑10331707769%14个月3中豪晴园396473788996%22个月9小计26569614325054％直接竞争区域文鼎苑13649112825594%14个月73西城年华1350858407262%16个月42美林湾11619010277488%14个月69兰韵天城237201523064%14个月26小计41148633033180％直接竞争区总去化率为80％，间接竞争区为54％去化周期一般在14个月左右直接竞争区的月均去化套数明显高于间接竞争区直接竞争区去化明显优于间接竞争区去化分析-房型去化区域楼盘名称一房二房三房四房直接竞争区域西城年华97%67%67%89%天阳·美林湾/86%94%/耀江·文鼎苑一期95%98%90%93%兰韵天城87%62%74%32%小计/96%92%83%68%间接竞争区域枫华府第80%100%46%21%兰庭国际/98%85%45%文箐苑/91%63%/中豪晴园//98%/小计/80%99%76%61%板块主力房型三房去化速度：直接竞争区域大于间接竞争区域直接竞争区域主力房型三房去化率为83%，去化速度明显高于间接竞争区域城西板块一房、二房产品相对较为稀缺，市场上有一定程度的需求去化分析-面积段去化区域项目80以下81-100101-120121-140141-160161-180180以上直接竞争区文鼎苑98%97%95%94%93%80%/西城年华98%100%/63%90%77%/美林湾/87%92%83%///兰韵天城89%88%93%/35%/37%小计/96%92%93%79%60%79%37%间接竞争区枫华府第80%100%100%55%59%33%/兰庭国际/88%/97%51%89%/文菁花苑/87%100%63%40%//中豪晴园///97%100%//小计/80%99%100%80%58%61%/城西板块主力成交面积集中在80-140平方米客户分析-客户地图本案城西中心区核心竞争区城西成熟区间接竞争区大城西板块受到价格影响，客户档次由东向西递减目前大城西板块客户基本以市区导入为主客户分析-客户构成板块公寓客户主要来源于市中心和本区域教育、服务行业区域客户细分比重分析//枫华府第中晴豪园兰庭国际文箐苑兰韵天城文鼎苑西城年华美林湾市中心城区改造迁出6%10%16%8%19%16%22%25%住房改善型客户35%22%35%44%22%30%18%15%城西板块板块内医院医生9%5%3%2%2%4%2%5%板块内学校教师23%25%10%18%23%28%34%32%市、区政府公务员4%3%2%5%2%5%4%2%文教区服务行业业主18%22%24%15%22%10%8%13%区域内企业白领4%12%8%8%9%6%11%8%外来江浙客户1%1%2%/1%1%1%/公寓主力客户注：以上数据来之各楼盘现场市调汇总区域客户细分承受总价产品及户型需求面积市中心城区改造迁出80-100大二房、三房100-130住房改善型客户100-120三房、小四房120-150南湖区域板块内医院医生80-120大二房、三房110-140板块内学校教师100-130大三房、大四房140-190市、区政府公务员100万以上三房、四房120以上文教区服务行业业主120-150大三房、四房140-190区域内企业白领80-100小户型、二房40-110外来江浙客户150万以下三房、四房140-190客户分析-客户特征板块公寓承受总价在115万左右，需求房型以三房为主未来竞争-供应预判未来两年供应仅仅79万左右，土地供应渐显稀缺城西板块未来两年供应体量预判2800007945675145670100000200000300000400000500000600000700000800000900000后续供应土地供应未来两年供应城西板块未来两年在售楼盘后续供应约为28万方左右，未上市土地供应量在51.46万方左右，共计79.46万方左右，未来区域市场土地市场渐显稀缺未来竞争-供应明细2005-2006年城西板块土地供应表地块名称地理位置占地面积（亩）属性容积率总建面积杭政储出[2006]35号东至规划道路，南至文一西路，西至规划道路，北至规划道路233.76住宅2.3358073.6杭政储出[2006]27号东至冯家河,南至文华路,西至道路,北至益乐村49.425住宅398751.15杭政储出[2005]67号规划留祥路以南地区A2地块）38.33商住251055.56杭政储出[2005]57号文三小区P1地块5.02住宅26686.64深度挖掘项目区域产品装修文鼎苑直接竞争区域公寓毛坯西城年华美林湾兰韵天城枫华府第间接竞争区域兰庭国际文箐苑中豪晴园发现一无论是直接竞争区还是间接竞争区，住宅市场全部以普通公寓产品为主，产品类型单一发现二目前区域产品全部以毛坯为主，装修产品在区域中尚处于空白低密度产品与全装修物业是目前区域市场的空白点关键字规模：直接竞争区10万方以上、间接竞争区5万方以上价格：直接竞争区6400-8500元/平方米、间接竞争9800-13000元之间去化：直接竞争区去化率为80%、间接竞争区去化率为54%（去化周期在1年半）需求：城西板块主力成交面积集中在80-140平方米之间供求：城西整体供求比1.51，属于全市高位水平产品：直接竞争区房型面积跨度大间接竞争区以经济二房与舒适三房为主客户：公寓需求客户主要来源于市中心和区域内教育、服务行业竞争：未来两年供应仅仅79万左右，土地市场渐显稀缺总价：城西板块板块公寓承受总价在115万左右结论供求价格产品客户竞争城西板块属于杭州未来生活示范区域，土地供应稀缺，市场未来前景看好规模去化需求总价发现发现一：区域住宅全部以公寓为主，低密度产品稀缺发现二：目前全装修物业在区域内尚处于空白市场机会点本案项目条件篇项目指标/地块条件/区位条件交通条件/配套条件/周边环境项目指标解读从经济指标来看，项目属于大型高档住宅项目，但土地成本略微偏高项目名称西溪蒋村项目地块面积181900建筑面积358340净地容积率≤2.3建筑高度A10：50米A11：40米最大层高１５层建筑密度≤28%绿地率≥30%小户型比率总建１５％地块1地块2地块3地块4楼面单价5284元／平方米8225元／平方米4525元／平方米5217元／平方米项目指标解读项目名称西溪蒋村项目净地容积率≤2.3建筑高度A10：50米A11：40米最大层高１５层小户型比率总建１５％项目种类产品类型容积率单一联排社区联排0.5-0.8单一公寓社区小高层2.0-2.5综合性社区小高层+联排1.2-1.8本案项目限制常规容积率对比表本案受到容积率、建筑限高影响较大对照常规社区容积率情况来看项目属于单一型的小高层社区地块条件解读属于大型住宅项目，有较强的规模优势地块整体呈长方形，周边有自然河道景观，地块的可塑性较好目前地块处于自然状态