论房地产项目开发中容积率与经济效益

城市建设2009年总第32期CONSTRUCTION社科纵横容积率是指建设项目用地范围内总建筑面积与项目总占地面积的比值。其应用公式为：容积率＝建筑面积÷占地面积。在房地产项目开发中，我们应该更多地了解各物业品种的容积率对楼面地价、建造成本（非土地成本）、售价等因素的影响。除市场因素外，影响房地产经济效益的主要开发因素如下图所示：用计算公式表达如下：项目开发经济效益＝∑［品种占地面积×品种容积率×（品种均价－品种单位建造成本－品种楼面地价）］一、不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性不同1、容积率与楼面地价之间的关系当土地价格一定时，容积率增加，房屋建筑面积增多，楼面分摊的地价则随之下降，但它们之间的变化趋势并非线性正相关。举例说明：某房地产开发项目土地费用为46万元/亩；另一项目的土地费用为100万元/亩。这两个项目因各自容积率变化引起的楼面地价变化，将上述两个方案的数据绘图表示如下：从上图可以看出，无论土地使用权转让价格高低如何，容积率增加对楼面地价下降的影响都呈“前陡后缓”的曲线变化。当容积率大于1.0后，其容积率再增加所带来的楼面地价下降，对综合成本的作用越来越小。2、不同项目品种的容积率敏感程度不同在房地产开发中，一般情况下每个项目品种的容积率都有一个合理范围，详见下表：由此可见，不同类型的物业品种，容积率变化对楼面地价的敏感性不同：①独立别墅类———极为敏感；②双拼别墅类———较为敏感；③多层住宅类———不太敏感；④高层住宅及商业、商务类———极不敏感。因此，在项目产品定位时，对物业品种的调整及项目成本控制方案中，除市场因素外，还应根据其土地成本及它们对楼面地价的敏感性进行分析。如，容积率变化对楼面地价敏感的物业，一般应尽量以增加建筑面积去降低成本，可起到事半功倍的作用；而对容积率变化不太敏感的物业，主要应通过降低建造成本（非土地成本）去提高项目经济效益。二、容积率与建筑单方造价的关系在相同建筑密度下，容积率增加，会使房屋层数增多，在房屋层数增加初期，由于新增建筑面积对基础工程及地基处理等费用的分摊，会使建筑单方造价降低。但是，随着房屋增加到一定层数时，建筑工程和技术难度不断加大，所需的建造设施相应增多，地基要加固、抗震措施要加强、施工周期延长、资金占用增加、设备配置需要增加（如规范规定：7层以下的住房可以不安装电梯；7至12层住宅必须设置电梯；12层以上的高层住宅；每栋不应少于2台电梯；24层以上时，应设3台电梯；35层以上时，应设4台电梯等）。因此，在层高达到一定节点时，必然会出现建造成本的跳跃性增加容积率的增加对降低单方成本有一个经济合理的区间，若超过这一区间，建筑单方造价有可能不降反升。三、容积率与整体经济效益的关系对于购房者来说，住宅容积率越高，人口密度越大，小区的居住环境越差。同时，高容积率还存在采光、通风、上下楼交通、高层用水等一系列影响楼盘品质的因素，使居住的舒适度下降，消费者对高层住宅愿意支付的房价也会有保留。若将“单位总成本”与“售楼均价”连续叠加起来（如下图所示）可以看出，当容积率太高时，单位总成本（红线）与售楼均价（蓝线）相交于拐点M。这时容积率再增加，则可能使项目出现亏损。可见，盲目追求超高容积率，反而会造成经济效益下降。四、房地产项目容积率与经济效益1、容积率与提高房地产开发项目效益一般情况下，开发商大多把增加容积率作为提高经济效益的主要手段。其实容积率也可以为提高经济效益而降低。论房地产项目开发中容积率与经济效益叶可庄中油管道局房地产开发公司北京摘要：本文通过对不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性研究，容积率与建筑单方造价的关系、容积率与整体经济效益的关系的阐述，房地产项目容积率与经济效益的举例分析，论述了房地产开放项目中容积率与经济效益的关系，为房地产开发项目灵活确定容积率，提高项目经济效益提供了理论依据。关键词：房地产容积率敏感性经济效益建造成本品种容积率销售价格土地成本房地产开发的经济效益物业品种品种占地面积序号物业品种容积率1独立别墅0.1～0.52双拼别墅0.7～0.83多层（≤7层）1.5～2.04小高层（12层）2.5～3.05高层（28层）3.5～5.06商业3.0～3.57酒店、商务3.5～4.0151城市建设2009年总第32期CONSTRUCTION一、我国实现基本公共服务均等化问题的提出、现状及存在问题近十年来，我国财政收入持续快速增长，国家对公共服务的投入力度也在不断加大，初步形成了文化、教育、科技、卫生、就业与社会保障等全方位公共服务体系，公共服务总量有了较大增长。但由于我国财政在经济建设方面的支出居高不下，加上历年来政府行政管理费支出不断增长，导致公共服务方面的支出不足且严重不均等的问题十分突出。主要表现在：1、公共卫生服务发展明显滞后于经济发展且严重不均等。一是公共卫生支出不足。从历史发展情况来看，我国政府对卫生事业的投入是不断增加的，但相比私人卫生支出，政府卫生支出的增加是较为缓慢的。2003年全国卫生总费用占GDP的5.6%，达到发展中国家的较高水平，但其中政府投入仅占17%，企业、社会单位负担占27%，其余56%由居民个人支付。由于政府投入水平过低，医院运行主要靠向患者收费，从机制上出现了市场化的导向，群众负担过重，看病难是长期存在的突出问题。二是公共卫生服务水平低且供应不均等。以人均卫生保健支出、婴儿死亡率、每千人拥有的医生数、享受卫生设施人口比重等指标来衡量公共服务水平，我国的这些指标大多低于中低收入国家，甚至有些指标低于低收入国家。更大问题是，我国医疗卫生资源配置不合理，卫生服务的提供严重不均等，特别农村和城市社区卫生服务落后的状况十分严重，高新技术、优秀卫生人才基本上都集中在城市的大医院，农村和城市社区缺医少药的局面没有根本扭转，也加深了城乡间的卫生服务不平等程度。2、财政对教育整体投入严重不足且教育资源的配置很不均衡。一是财政对教育整体投入严重不足。2006年我国财政对教育的投入占GDP的比重是2．27%，远低于1993年中共中央、国务院颁布的《中国教育改革和发展纲要》所确定的2000年达到4%的目标。而从整体的教育支出比例来看，我国财政用于义务教育的支出也一直处于一个较低的水平。二是教育资源不均衡现象较为普遍。从我国教育总体情况来看，教育服务水平的地区差异很大，特别是义务教育，东西部之间、城乡之间、区域之间乃至学校之间都差距很大。3、政府在提供就业服务方面存在明显的差距。当前我国失业问题的严峻性有目共睹，劳动年龄人口数量的快速增长，农村劳动力向城市转移速度的加快以及城镇下岗职工再就业难度的加大，使得城镇失业现象日益严重。而面对这一现象，政府在发挥稳定保障作用方浅论如何完善公共财政制度实现基本公共服务均等化张晓红中国财政杂志社社科纵横例：某项目占地100万平方米（折合1500亩），内部原生态景观环境好，地价40万元／亩，拟全部用于开发别墅，规定容积率≯0.4。①可选方案一是容积率取0.4，建普通大众化独立别墅。二是容积率取0.1，开发顶级豪华别墅，使居住品质达到顶级，以此彰显项目的市场差异化及稀缺性。②策划分析本项目原生态景观环境好，可以与顶级豪华别墅匹配。高端客户对售价不敏感，他们特别注重居住品质及良好的生态与生活环境，强调私密。项目通过努力，可以做到“三高”，即高品质、高售价，高效益。③要因比较《两种开发方案要因比较》下表可见，在同一地块开发同一物业，若从环境改造、建筑形态、产品功能及满足客户需求等方面努力创新，就能扩大与同类产品的差异，走无竞争对手的路子，其容积率下降并不会使项目的经济效益下降。2、灵活确定容积率，进一步提高房地产开发项目经济效益在建筑密度不变时，提高容积率，表现为楼层增加；而当容积率不变时，楼层增加，意味着建筑密度的降低。对一些视野宽广、景观丰富的项目，可以把低容积率高密度的多层产品，做成低容积率低密度的高层产品，使其更有利于实现景观价值共享，从而提高房地产开发项目的经济效益。序号比较内容普通别墅豪华别墅1占地面积100万m2100万m22容积率0.40.13建筑面积40万m210万m24建造数量1333套200套5套形面积300m2／套500m2／套6占地面积每套占地625m2（约1亩）每套占地5000m2（7.5亩）7楼面地价37.54万元／套（1251元／m2）300万元／套（6000元／m2）8建筑形态普通设计，较好大师设计，顶级9环境条件领地小、较好领地宽、特殊顶级10建造成本批量设计与建造，成本一般个性化量身定做，成本高11综合工期较慢较快12资金占用较多较少13舒适程度较好很好14私密性一般很好15营销推广量多、客户面大、销售周期较长量少、客户清晰、销售周期较短16销售估价260万元／套1000万元／套17利润预测售价受市场限制2000元／m2产品无可比性9000元／m218项目效益8亿元9亿元152论房地产项目开发中容积率与经济效益作者：叶可庄作者单位：中油管道局房地产开发公司,北京刊名：城市建设与商业网点英文刊名：CHENGSHIJIANSHEYUSHANGYEWANGDIAN年，卷(期)：2009，(18)被引用次数：0次相似文献(10条)1.期刊论文黄娟基于容积率相关利益主体的博弈分析-合作经济与科技2010,(9)本文借助于信息经济学和产权理论有关知识,从容积率相关主体的角度,深入分析政府、房地产开发商、购房者三者之间的利益关系,并提出解决应对之策.2.期刊论文黄焕忠.屠建华浅谈容积率的影响因素及其在房地产开发项目中的应用-中国商界2009,(5)容积率是房地产开发项目重要的控制指标,开发企业应按照规范的流程完成容积率的相关决策,确保所有因素已被合理考虑,是提高企业客积率决策质量的保障,对促进项目的成功开发具有重要意义.3.学位论文尹波对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例2006房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民群众生活休戚相关。长期以来，受住房体制改革、城市化进程加快等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚性、资金密集等供给方面因素影响，加之一些非市场因素的影响，造成我国房地产市场的价格，特别是商品住宅价格过高，且增速过快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经济健康、持续发展带来威胁。为此，在2005年，国务院、中国人民银行总行等政府机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合理的房地产商品住宅价格，是实现引导居民耐用品合理消费、房地产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在此背景下研究房地产商品住宅价格问题，无疑具有十分重要的现实意义。本文对房地产商品住宅价格问题进行了探讨，并用成都市房地产市场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综合考虑其开发成本、开发商预期利润以及市场供求状况等因素。本文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋势及其原因。然后探讨了房地产商品住宅价格的构成。结合楼面地价和容积率两个主要变量，给出了具体的成都市房地产商品住宅价格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式的基础上，给政府、消费者和房地产企业提出了建议。全文共分为四章。第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的背景及其对未来价格走势的影响作了分析。第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量—楼面地价和容积率，建立了商品住宅价格与楼面地价呈正相关，与规划控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产市场发展趋势及价格走势；最后结合实例，通过计算成都商品住宅