武汉招商局物业管理有限公司本案物业管理初步建议书（DOC 129页）

本案物业管理初步建议书武汉招商局物业管理有限公司目录第一章概述第一节“本案”项目简介第二节沿续百年辉煌的招商局物业管理有限公司第三节武汉招商局物业管理有限公司简介第二章集成式管理模式设想第一节“集成式”管理模式设想第二节“系统设计、组群服务”第三章精干高效的管理机构及人员要求第一节管理组织机构第二节管理处服务人员的配备第三节管理处各部门工作职责第四节管理处管理服务人员培训制度第四章物业管理处内部管理及工作流程第一节物业管理处内部管理工作规程第二节管理处基本工作流程第三节物业服务质量监管体系第五章客户服务管理第一节客户服务模式第二节岗位职责第三节客户服务规程第四节酒店式服务项目第六章公共秩序及环境事务管理第一节技防与人防相结合的安全防范体系第二节安管部岗位职责第三节治安管理第四节车辆管理第五节消防管理服务第六节环境事务管理第七章物业维修养护第一节工程维修人员的岗位职责第二节设备的日常运行与维修保养第八章会所管理服务第一节会所服务项目第二节会所经营服务第九章社区文化活动服务第一节社区文化活动类型第二节社区文化活动——组织管理及活动经费第十章销售期的物业管理服务第一节销售期的物业管理第二节施工期的物业管理服务第十一章客户入伙及维修管理服务第一节客户入伙工作安排第二节装修管理服务流程第十二章管理承诺第一节管理目标承诺第二节各项指标及措施第十三章“本案”CI形象策划第十四章物业管理收费标准建议附件一、营业执照、资质证书及质量体系认证证书二、奖状及奖牌三、管理及顾问项目图片四、政府物业管理法规、政策五、配套管理资料目录第一章概述第一节“本案”项目简介“本案”位于汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道的十字叉路口，地处汉阳区政治、经济、文化中心，周边商厦林立，住宅密集，是汉阳区人流最集中、商贸最繁荣的中心地段，也是汉阳与汉口、武昌及其他区域联系的交通枢纽。该项目周边风景优美，北靠优美的月湖和具有2500年历史的知音传说的古琴台，东倚龟山风景区和晴川阁，与黄鹤楼隔江相望，西靠佛教名刹归元寺。“本案”引进比较前卫的“海派”设计理念，规划上按高品位楼盘构思，给客户以全新的感觉。主体建筑由群楼、塔楼组成，占地24183平方米，总建筑面积158830平方米，地上建筑面积136750平方米，地下建筑面积22080平方米。群楼分东西两部分，中间设一条商业步行街。东北群楼1——3层为大卖场，面积25600平方米，四层为娱乐场所，面积为8550平方米；西南群楼外3层内2层，商铺面积4300平方米。塔楼共4幢，鹦鹉大道与汉阳大道交叉口是一幢27层的高级酒店式公寓，东北向是一幢高28层的单元公寓楼，西面是两幢30层的住宅楼。层顶花园、会所、绿地广场，商业步行街是放松心情的理想去处。“本案”是一座集商业、办公、娱乐、商档住宅为一体的综合性建筑，它将是汉阳区的一个标志性建筑，成为武汉三镇的一个建筑新亮星。第二节沿续百年辉煌的招商局物业管理公司香港招商局集团始创于1872年，经过130年的发展已成为香港四大著名中资机构之一，是中国首家在香港上市的中资企业，总资产逾580亿元，业务覆盖房地产、金融、物流、港航、交通建设、科技、旅游酒店等多个领域，旗下有招商地产、招商银行、招商证券等多家著名企业。●招商局物业管理公司（以下简称“招商局物业”）是招商局集团的全资企业，是中国最具有实力与规模的专业物业管理公司，国家一级资质，中国物业管理协会常务理事单位。◇公司总部设在深圳蛇口，在香港、深圳、北京、上海、南京、武汉、西安、龙岗设有八家区域公司，业务范围覆盖全国主要中心城市。◇集20年物业管理专业实践之大成，管理经验、科学技术无不淋漓尽现，造就1000多万平方米管理规模，拥有50多个国家和地区的30多万至尊客户，涉足写字楼、政府办公楼、高尚商品住宅、涉外别墅、体育场馆、工业厂房、商场、医院、大型社区各类物业。招商局物业明确了自身的市场定位，即CBD高级物业管理资深专家、物业管理企业顾问专业机构和规模化服务之先导企业。◇招商局物业现已拥有一批具有丰富经验的管理和技术人员。目前从业人员已达5000余人，现有总资产2.2亿元.●公司自1981年开始在国内率先引进美国、香港的先进物业管理经验，结合中国国情，经过十多年的锤炼，创造出一套独具特色、达到国际水准的物业管理模式，创建了“招商局物业”这一优秀的物业管理品牌。◇“百年诚信，至尊服务”，是我们的核心价值理念；◇“以人为本，以客为先”，是我们的管理理念；◇“精心管理，全心呵护”，是我们的服务理念；◇“用心做事，诚心服务，恒心达成”，是我们的服务主张；◇“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越社会、客户对物业管理不断增加的需求”是我们的企业使命；◇“时刻意识以客户的满意是我们的追求；时刻意识到追求服务品质”是我们永恒的目标。●二十年来，公司已建立了一支善经营、懂管理、精业务、肯奉献、高素质的专业队伍，全心全意、优质高效地为广大客户服务，赢得了社会各界的广泛赞誉。◇目前，公司已拥有11个获“国家物业管理优秀示范小区”称号的物业管理项目（深圳新时代广场、深圳鲸山别墅、蛇口金融中心、深圳海滨花园、深圳景园大厦、深圳招商名仕花园、深圳海月花园、武汉招银大厦、上海招商局广场、上海招商局大厦、北京招商国际金融中心。其中深圳鲸山东省别墅是全国第一批荣获此殊荣的住宅小区，目前是深圳最大的外国人居住区）及12个获“省级优秀示范小区”称号的物业管理项目。◇我们还拥有几十家名列世界500强的跨国公司驻华机构和中国知名企业的至尊客户，充分展示了招商局物业的品牌竞争力和综合实力。二十年来，公司一直致力于服务的不断创新，以适应日新月异的建筑特色，客户新的服务需求，实现和超越、更新物业管理服务的内涵。最具代表性的物业有：●引领时代潮流开创高尚住宅新型管理模式物业◇汉飞青年城——座落于汉口解放大道永清街口，十几条公交车线路途经此处，并紧邻轻轨总站，既有风景优美的解放公园为邻，又与新江滩为伴，加之为深受武汉市民欢迎的小户型设计，使“武汉汉飞青年城”成为武汉市场酒店式公寓的“新宠”。该楼地上26层，地下2层，总建筑面积为3.68万平方米，是现代青年的理想之都。2003年7月18日委托武汉招商局物业管理有限公司提供专业物业管理顾问服务，七月底派顾问人员进驻施工现场，从今后的居住和物业服务的角度提出了上百条合理化建议并为开发商所采纳，同时积极配合楼盘销售。十月份楼盘开盘销售，864套住宅十天内全部售馨，创造了武汉售房奇迹，武汉招商局物业在销售现场的服务赢得了广大购房者的好评。◇阳光带海滨城一整个片区以高尔夫球场漫延绿色、深圳湾无边蔚蓝以及滨海城市公园作为自然背景，深圳大学、虚拟大学园区、威新软件园、华为、联想、长城、IBM则构成了本片区的人文氛围。阳光带海滨城总用地面积8.5万平方米，总建筑面积32万平方米。小区内以高层建筑为主，视野开阔。小区分两期开发，一期推出的户型以三房、四房为主，面积介于90—320平方米。◇深圳蛇口景园大厦——位于蛇口四海公园旁边，占地面积3367平方米，建筑面积41391平方米，由南北两座塔楼组成部分，楼高32层，1996年竣工，1998年被建设部授予“全国城市物业管理优秀示范小区”称号。●高品味综合商场物业管理典范◇南京东方商城——位于由招商局地产集团投资开发的南京国际金融中心的裙楼左侧，是由南京医药股份有限公司与南京新成股份有限公司共同出资组建的高档综合商城。东方商城具备一流的硬件设施，配有双回路供电，中央冷暖空调，自动消防系统，18台进口扶梯，2台垂直客梯，3台货梯，并拥有先进的监控系统、通讯系统及电脑管理系统。一楼还设有工商银行分理处及自助银行。商城正门门口前广场面积达5000平方米，是南京新街口地区最大的商业休闲广场，地下拥有300多个泊位的停车场，亦是新街口地区之最，此外，商城内部及广场已预留三处地铁出口，与正在建议中的南京地铁新街口中心站融为一体。南京招商局物业管理有限公司承接东方商城开创江苏省专业物业管理公司大型商城内部后勤物业服务之先河。●管理现代化先进设备设施的物业案例◇深圳蛇口新时代广场——位于蛇口海上世界西侧，背倚南山，前眺香港，位置十分优越。是一座全海景的智能型高级写字楼，建筑面积8.7万平方米，是蛇口乃至深圳西部最高的建筑物，高耸雄伟，气势磅礴，庄重华贵、古典优雅，充分体现出脱颖而出的国际风采，成为蛇口跨世纪飞跃的辉煌标志。◇武汉体育中心——武汉体育中心地处武汉经济技术开发区318国道沿线，规划用地1320亩，总投资15亿元人民币，一期体育场投资6.2亿元（已完成）。体育场建筑占地面积为4.5万平方米，体育场总面积61.1万平方米，可容纳6万人，所有功能用房均按国际足联比赛要求设计施工，并配有现代化先进设备设施，充分满足世界级体育赛事及商业活动的需求。二期还将建设网球场、游泳馆和综合竞技馆，是集IC卡应用系统、入场检票智能管理系统、交通智能化信息系统、多功能会议系统、无线数据传输网络、田径赛事及计算机网络等17个系统于一身的具有高科技术水平的现代体育场馆，是中国第一家全部由专业物业管理公司实施物业管理的体育场馆，在运营管理上是中国目前唯一与国际接轨的体育场馆。武汉体育中心座位规模是名列亚洲第四、中国第三的大型运动场馆。武汉招商局物业管理有限公司管理两年来，历经东风雪铁龙远东四国女足邀请赛、LG四国女足邀请赛、LG超霸杯赛、西门子移动通信中国之队男足赛、2004年亚洲足球决赛（雅典奥运会亚洲区资格赛）等国内国际赛事及张惠妹演唱会、金龙泉之夜明星演唱会、周杰伦演唱会、F4演唱会等，均获得贺满成功并得到广泛一致好评。●服务客户，造福社会。在人类历史发展的今天，孜孜以求、诚信周到的招商局物业，必将履行历史和社会赋予我们追求卓越的神圣使命，执着雕凿经典，倾力打造品质，引领物业文化，创建最佳品牌，与时俱进，最终发展成为目光远大、受人尊敬、最具实力的专业化全国性的物业管理企业集团。第三节武汉招商局物业管理有限公司简介●武汉招商局物业管理有限公司（以下简称“武汉招商局物业”）是招商局物业在武汉的地区性公司，主要承接写字搂、政府办公楼、公寓、体育场馆、工业园区和大型住宅小区的物业管理服务，亦提供上述物业管理顾问、咨询服务和保洁、机电设备管理与维修等专项服务。●武汉招商局物业于一九九五年开始运作，是武汉市最早与国际接轨并按照国际标准进行规范化管理与服务的专业化物业管理公司之一，是招商局物业发展规模化、集团化的一分子，并于二00二年通过ISO9001：2000质量管理体系认证。●目前，武汉招商局物业直接管理和以顾问形式参与管理的项目已达17个，决建筑面积超过100万平方米。其中直接管理的物业主要有：◇丽景湾高尚住宅区◇招银大厦写字楼◇武汉体育中心◇招银苑住宅区◇竹叶苑住宅区◇中南建筑设计院（其中含：办公楼、住宅楼）◇中国农业发展银行湖北省分行（其中含：办公楼、住宅楼、招待所）同时以顾问形式承接的项目有：◇汉飞青年城酒店式公寓◇元辰国际商住楼◇三阳广场商住楼◇瑞通广场（交通银行武汉分行）写字楼◇黄金海岸别墅区◇华工·镜湖园住宅区◇武房交易大厦（武汉市房产管理局）写字楼◇武汉市交通信息中心（武汉市交通委员会）写字楼◇烽火大厦（武汉邮电科学研究院）写字楼◇武汉科技大厦（武汉市科技局）写字楼●经过八年多的运作，武汉招商局物业将境外先进的管理经验与本地的现实情况有机地结合起来，博采众长，创建了全新的具有自身特色的物业管理模式，公司拥有一批资深物业管理专业人士，两名市场管理协会专家咨询委员，培养了一批具有丰富经验的管理和技术人员，公司现有员工300多名，中层以上管理人员90%为大专以上学历，并全部获得国家建设部颁发的物业管理岗位资格证书，成为一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质的物业管理队伍。●招银大厦是本公司管理特色成功的范例。该大厦1996年11月份投入使用，1997年被评为“湖北省城市物业管理优秀大厦”，1998年被评为“全国城市物业管理优秀示范大厦”，在湖北省是第一个获得该荣誉的大厦。招银大厦由于建设和管理的成功，吸引了一