银行如何评估房地产项目

房地产专业基础知识开发流程及案例分析XX银行房地产贷款专业培训培训内容房地产专业基本概念房地产开发前期流程简介土地储备贷款评估实案例房地产贷款专业培训一、房地产专业基本名词释义（一）土地及城市方面1、地类划分类一级地类：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知，自2002年1月1日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类3个，二级地类15个，三级地类71个。房地产贷款专业培训二级地类15个，三级地类71个。二级地类：3个一级地类编号和名称是：农用地、建设用地、未利用地。15个二级地类的编号和名称是：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、房地产贷款专业培训养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。房地产贷款专业培训2、土地等级对土地的自然、经济属性和它在社会经济活动中的作用进行综合评定，并以土地优劣程度划分等级。城镇土地等级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，共分10个“等”和10个“级”。不同城市的土地可有不同的几个“等”。每个“等”下又可分为若干“级”以此确定征收土地税费、计算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分一类住宅：根据1999年国家最新颁布的《住宅设计规范》指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。二类住宅：指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。三类住宅：指每套使用面积56-67平方米的普通住宅。房地产贷款专业培训4、三通一平指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三通”指把开发区域或建筑工地红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场。“一平”指施工现场土地平整。5、七通一平“七通”指通路、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。房地产贷款专业培训6、工程形象进度指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。7、毛地指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。房地产贷款专业培训8、生地指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。通常要达到“三通一平”或“七通一平”要求。10、未利用地指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资源部制定的《全国土地分类》中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等7个地类。房地产贷款专业培训11、宗地可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概念应包括以下含义：A、有明确的权属，既可以是土地所有权，也可以是土地使用权，还可以是其他有关土地利用的权利；B、在使用功能上具有一定独立性；C、必须有一定的面积，能够在其上建造一定面积的建筑物。12、宗地地价指城镇内某一宗土地的评估价格，是被评估宗地在当地市场正常供求状况和一般经营管理水平下的使用权价格。宗地地价评估主要有两种方法：一是利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地价格；二是利用市场交易资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。房地产贷款专业培训13、标定地价指在城市规划区国有土地范围内，以基准地价为基础，对不同土地级别按照宗地用途、条件等评估确定的标准宗地的土地使用权价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。14、基准地价指按照城市规划区内国有土地范围内不同土地级别或均质地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用权的平均价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。与标定地价的区别在于一是按用途确定平均价格；二是以不同级别确定宗地价格。房地产贷款专业培训15、城市详细规划指以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。房地产贷款专业培训16、修建性详细规划根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括以下内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计（3）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。房地产贷款专业培训17、控制性详细规划根据建设部《城市规划编制办法》，控制性详细规划应当包括以下内容：（1）详细规定所规划范围内的各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高‘（5）根据规划容量、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。房地产贷款专业培训18、红线图指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法位置和范围。在城市规划和管理中，红线一般有四种：（1）建设用地红线，是已批准的建设用地的合法范围，又称“实红线”。（2）建筑红线，经核准的建筑物范围。（3）规划道路红线，道路红线图中两线之间的范围为道路范围。（4）管线红线。房地产贷款专业培训（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度指以建设阶段表示的工程建设或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。2、公共建筑面积指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房公建空间的面积。公共建筑面积包括电梯井、电梯间、变电室、设备间公共门厅等以及单元与公共建筑空间之间的分隔、外墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系*套内建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套内面积之和房地产贷款专业培训3、房屋建筑结构分类我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。房地产贷款专业培训5、房地产一、二、三级市场一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。6、房屋重置价格指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费用。房地产贷款专业培训7、经济适用房及价格构成指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建房。根据国家规定，新建经济适用房价格由以下8项因素构成：建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上四项之和为基数的1-3%的管理费；贷款利息；税金；30%以下的利润。8、楼面地价指平均到每单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=单位地价/容积率房地产贷款专业培训9、总用地面积指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中记载的面积。建筑基地面积：即建筑物的基座面积，不包括建筑红线外的面积。10、总建筑面积指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。房地产贷款专业培训11、住宅建筑面积指住宅建筑物各层面积的总和。其计算标准根据建设部颁布颁布的《房产测量规范》确定，此外，建设部02年5月下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高均须在2.2米以上（含）。屋顶为斜面结构的，层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。不规则建筑物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。房地产贷款专业培训12、公建面积分为经营性公建面积和非经营性公建面积。经营性公建面积指住宅区域内商业用途的建筑面积。非经营性公建面积包括变电室、设备间、公共门厅等公共用房和管理用房面积，单元与公建空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度指建筑的建筑用地的覆盖率。建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积建筑面积密度：又称容积率容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积房地产贷款专业培训14、高层比例一般七层以上为高层建筑，四至六层为多层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。16、人口净密度指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。房地产贷款专业培训18、住宅分类按类型分为单元式、公寓式、花园式单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或TOWNHOUSE房地产贷款专业培训按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距离。大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。房地产贷款专业培训19、大配套即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。20、小配套相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内