阳光上东地产项目答客问doc29(1)

阳光上东地产项目答客问一、关于开发公司1、开发公司（以下简称为公司）全称及有当年年检的营业执照复印件？2、公司注册资金及资质？3、公司注册的地址和经营范围？4、公司的专业级别？5、公司从前和现在的经营范围，主业与副业的详细内容？6、公司成立时间？7、公司从前开发或参与的项目有哪些，总开发面积，市值？8、公司的成功案例或业绩表现？9、公司股东成员、董事会成员？10、公司董事长和决策人姓名、性别、国籍、及个人喜好、专业经验介绍、奋斗历程？11、公司内各部门、各级专业人士介绍？（突出工程部员工资历）？12、公司的管理模式和运作流程？13、公司的管理风格（严或松、军事型或规章型）？14、公司的信息反馈系统说明？15、学历统计情况？16、公司驻地、电话？17、国家政策对房地产市场及本公司的有利因素？18、北京市房地产市场简述、各大公司的发展历程和优劣势比较？19、本公司的企业类型在整个北京市场的生存状态和发展前景？20、本公司在业内的定位准则？21、本公司在北京市地产界的优势？22、公司今年在北京市地产界的发展计划？23、公司为何选址在此开发项目？24、公司未来五年的发展方向和特点？25、公司宣言或司训是什麽？26、公司的全称含义是什麽？27、公司LOGO的含义是什麽？28、公司对于本案的利润预期是多少？29、项目的各项证照影印件（含各项附件）？30、住宅试用说明书？住宅质量保证书？二、关于合作者（一）承建单位资料1、总承建单位企业资质、总公司名称2、实地承建单位全称？3、工程介绍（已建成、在建、洽谈）？4、项目施工部负责人？5、施工队伍具体人员的籍贯？6、专业资质？等级？7、总承建面积？8、施工工艺介绍？解读平、立、剖的重要细节特征？9、各楼座的工程进度表？按如下序列：开工前期、开工、正负零、封顶、设备进场、内外装、市政、绿化、环境、交用、内精装修（二）规划设计单位资料1、设计单位全称？2、设计单位资质等级？3、设计单位负责人、其内部名设计师姓名？4、以往作品介绍？（在北京、国内、世界范围内）5、设计师的资历、简历介绍？6、设计师个人风格描述？7、已被采纳的设计方案建面总和？（三）监理单位资料1、监理单位全称？2、监理单位资历介绍？3、监理单位监理过的工程和面积之和、正在监理的工程有哪些？4、监理资质，等级？5、单位监理工程的原则、标准？（四）物业公司资料1、物业公司全称？2、物业公司资历及发展历程介绍？3、物业公司主要决策人和项目负责人介绍？4、物业公司以往管理过的项目？5、物业公司曾获得过何种资格认证或荣誉？6、物业公司的服务理念？7、物业公司的管理模式？8、物业公司的服务系统、人员编制及其对应的个人专业资历或职称？9、物业公司的服务内容（收费和免费两部分）和整体发展策略？（五）园林设计单位资料名称1、园林设计单位全称？2、园林设计单位作品及内部专家介绍？3、园林设计单位以往作品一览表及效果图？4、园林设计风格明细及理念或司训？5、相对于本案主设计师的简历和个人风格简述？（六）装修公司的名称1、装修公司已装修过的作品一览表（附效果图）。装修公司主设计师简介？2、装修公司的设计理念？3、各类型、档次装饰所需费用粗略报价？4、各类型、档次装饰所需时间粗略报期？5、装饰施工人员籍贯？（六）环境监测部门名称资料1、环境监测部门全称？2、环境监测部门职能和权威性介绍？3、环境监测部门检测的内容有哪些？达标条件？4、针对于精装修和毛坯房的不同监测标准和重点？（八）代理公司资料1、代理公司全称和经营范围？2、代理过的项目简介、业绩表现？3、代理公司的资质证明？4、代理公司的司训？5、客户----代理公司----开发商的信息反馈渠道？6、佣金点及待遇（尽量报低）？7、派驻本案各级别人员的资历说明（业务人员突出其销售经验并不丰富）？8、为什么代理此项目？9、内部人员的教育程度统计？10、代理商注册资金？（九）其它单位资料1、签约律师行？2、律师行负责人和本案的专案律师？3、广告公司名称？4、为何选择此广告公司（突出其真实可靠性，淡化其夸张的广告业通性）？5、项目营建过程中的其它原材料的提供方？三、关于项目地块描述1、详细位置描述？位置特点？区位图？2、交通路线：有几条公交车和其它交通设施？步行需几分钟可至？交通图？（含公交、地铁、轻轨、高速等）3、土壤情况？例如岩石层、沙土层等，几类工程地质？4、水质如何？如果是地下水，各种建筑材料对其是否有损害？5、大环境的绿化情况如何（现在的，未来的）？小环境的绿化如何（社区内）？6、空气质量的级别？7、东南西北等各方向至社区的交通路线及主干线名称？8、总规划系列：占地面积、总建面、销售面积、配套面积、绿化面积等？9、绿化率、容积率、使用率？10、由二环、三环、四环、五环至社区的时间，以分钟为单位？11、在整个营建过程中所使用的各方面原材料供应方？12、至临近旅游景点的准确车程，步行距离，以千米为单位？时间？13、至中关村和金融街、CBD的车距？时间？14、与大型餐饮、娱乐设施的车行时间和交通线路？15、除四环、五环以外其它线路是否可以通行？16、总体规划排序？第一层面、二、三……？17、各分区布置的设计分化思路？18、本社区的绿化和代征的城市绿化带共计面积及各自面积？19、总户数多少；TOWNHOUSE和公寓分别多少？20、社区四至代征的绿化带各有多少？21、横、竖向的设计风格？各位置高差？“水流向免淹”设计？22、地上面积、地下面积、机房面积？各楼的分别销售面积、高度、层高？23、地块的海拔高度？24、商业单位面积是多少？共计单位数？25、此地块原来的用途？（是耕地还是民房）26、周边交通主干线有哪些？27、本案地块的的通邮资料？28、五证的取得时间？29、本案最大的优势体现在哪里？30、区域行政管辖机关？31、区域治安管辖机关？32、区域工商管辖机关？税务管辖机关？33、水电暖气通讯等市政配套设施的配送情况及所辖单位？34、常驻人口有多少？流动人口由多少？35、区域的人群构成？36、区域的收入水平和消费水平约为多少？37、区域的购房者特征（来源、职业、年龄、收入、家庭结构等）？38、区域的购房者偏好（户型、面积、档次、价位等）？39、对人文素质、对配套设施的要求、对装修的要求、对环境的要求，对车位的要求等？四、关于项目前景1、国内经济形势发展的利好对整个房地产市场的影响？2、北京市城市规划的未来情况？3、本城区未来发展情况好不好？4、周边的区域性未来变化？5、建成后的美景是什麽样子？6、各级政府对本案的关注度有多高？7、各期工程开发进度的起止日期？8、各期工程的产品内容？9、各期工程绿化配套投入使用期限10、周边交通环境前景预测？11、会否有噪音及废气污染？12、低密度住宅的优势在哪里？13、开发公司及各合作单位对项目的长远预期（突出其NO.1的特点，引发客户对“拳头产品”的认同）？14、各种设计给客户居住时带来的便利性和舒适性在哪里？15、为什么采用某种户型设计？16、为什么采用某种景观设计？17、为什么采用某种配套设计？18、为什么采用某种楼内公用空间设计？19、为什么采用某种区内公用空间设计？20、入住后的美感享受描述？21、投资回报率分析？22、入住后的物业服务便利性描述？23、本案的将来无可替代的优势点是什么？五、关于项目市场形象的包装及推广（一）项目定位1、客户定位2、市场定位3、产品定位4、价格定位5、竞争定位（二）主要卖点及障碍点进行项目基本面分析，总结优势点并统一销讲，对障碍点进行分析，确定解决的办法及统一销讲。（三）包装策略及宣传口径1、总体规划思路2、园林规划思路3、建筑规划思路4、配套规划思路5、产品理念6、面市节奏7、包装特色8、整体CI系统：系统解释每一概念，展示每一LOGO应用图面并注释9、全案主题语，各阶段性推广主题10、销讲汇编：遵从由外而内（区域环境及发展潜力），由大至小（整体布局到内部户型配比），由始至终（何时开工到何时入住）的原则，应扬长避短，宣扬卖点。（四）整体推广策略、主题和各销售周期任务指标、价格（五）销售工具1、引导系统：所有外部使用的路牌、道旗等。2、销售中心：区域划分及使用的注意事项，并对配合使用的引导系统撰编统一说词。3、所有宣传品的使用和讲解4、工地和样板间带看的讲解5、系列广告的讲解6、其他对外媒体的讲解和维护：网站、专栏、论坛等（六）面市后各项对外活动的注意事项及月总结六、关于项目规划及营建配置细节（一）社区整体规划部分1、整体营建周期？2、项目的绿化系统是何种风格，为什么这样设计？总投资额？3、最大的绿化景观在哪里？面积有多大？最小的…？4、每一相邻楼座的间距？5、项目的户型设计是何种风格，为什么这样设计？各功能间的功能性表现在哪里？6、项目的道路系统是何种风格，为什么这样设计？各种设施的优点在哪里？（建筑、结构、园林、材料、设备、装修）7、采暖与通风的优点？8、智能性设计的优点？9、环保体系的优点？10、项目的主要设计理念？11、各绿化区域的名称？为何如此定名？12、案名的由来，各期工程名称的由来？13、社区人均绿地面积？14、花草树木的名称及为何使用？15、社区的整体氛围描述？16、为何要同时供应TOWNHOUSE两类不同产品？17、关于各户型在社区内的配比？18、有无设备层？设备噪音分贝值？（二）建筑部分1、项目的外立面是何种风格，为什么这样设计？使用何种材料？2、地基是什么形式的？什么特点？3、社区外围封闭措施的用材？4、出入口有几个？开门方向？从社区任一楼座至各门的所需时间？5、水源是哪里？水质检测报告？6、未来社区的水质如何保障？7、社区的水、电、气、暖是如何安排的？各种配置方式？8、污水排放系统如何布线、排放？9、电力接线在哪里？每户电表容量？有几个回路？收费标准？10、冷、热水、电、气表的安装位置？查看和维修的方式？11、商住宅的电路系统：电力接线在哪里？每户电表的容量？有几个回路？收费标准？12、社区晚间的照明配置？13、车位是否带产权？付款方式？价格？可否做银行贷款？14、车位是地上、地下、立体何种形式？多少个？户均比例？15、车位面积是多少，最低净高多少？16、有无车辆出入监视系统？17、主体结构及抗震性设计？18、最高与最低的楼准确高度？19、单元数？单元总户数？20、地下空间的用途？21、外墙材料？颜色？性能？22、大堂的各项装修标准？23、大堂的面积、层高？24、公共空间的装修标准？25、垃圾道还是有垃圾间？如何处理？26、大面积绿化的氧气数值？社区周边绿化提高的氧化数值？（四环边、市内的）27、是否配中央空调？配的话有无噪音，是否环保？28、若不配中央空调是为什么？（引入国内外经验）29、环保问题如何解决？具体方式？优缺点比较？30、对销售人员的要求？（以真诚为主）31、有无设备层？设备噪音分贝值？32、商业单位面积是多少？共计单位数？33、各种配套设施面积？其内部功能配置？34、社区内休闲娱乐设施的开放时间？35、是否有一卡通？如没有的话，各种物业费用的交费方式？七、关于内部配套及使用规格、收费标准1、关于安防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？2、关于消防系统的配置？具体用了哪些设备和设施？3、车行社区后如何进入车库及户内？4、遇紧急事宜的出口位置？5、各项标准配套的规模和投入使用时间？6、有无游泳池、幼儿园、车库、会所、商务中心等？应具体说明其规格、以平方米为单位。7、网络系统的细分？使用？具体数据？上网速度？上网方式？8、是否有噪音污染？9、社区的锅炉房位置？燃烧材料？污染处理方式？10、各配套的使用收费标准？11、为何设置这些配套？12、供暖方式？为何选用？收费标准？13、物业费是多少？包括哪些服务内容？八、关于户型（一）精装修1、为何选择精装修？2、精装修交付标准（装修程度描述即可）？3、五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？4、内部门品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？5、地砖或木地板：品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？6、厨房：五金件品牌、规格、尺寸、价格、颜色、性能？7、卫