万科竞争对手研究报告-集团

宏观调控下的竞争对手集团投资营销中心2010年7月主要内容一、竞争对手分类二、城市布局及资源配置三、宏观调控后各家土地储备动向四、竞争对手案例介绍一、主要竞争对手分类—我们关注的竞争对手有哪些我们关注的三类竞争对手分类竞争优势特点机会竞争对手Ⅰ资金实力境外开发、海外上市拥有良好的境外融资渠道：和黄、中海、合生、华润、复地Ⅱ土地获取国资背景、良好的政府关系介入土地一级开发；央企地产业务重组；低成本、大规模获取土地招商、绿地Ⅲ其他跟随万科的扩张模式、快速开发的运作模式可借鉴经验教训、快速的现金流周转金地、顺驰（融创）二、城市布局及资源配置—宏观调控对不同发展策略企业产生的影响2.1土地储备总量比较—土地储备被更多的竞争对手所重视12971116109093092463136120217612250200400600800100012001400合生绿地万科顺驰中海和黄金地招商复地华润■6家开发商土地储备超过900万平米；■万科土地储备的总量暂不再具有领先优势。注：此处及本部分后续数据统计截至2005年6月，未区分权益土地储备量。2.2竞争对手的城市布局比较－宏观调控前，各家均选择扩全国扩张，但策略不同长三角珠三角环渤海中西部合计万科上海、南京、苏州、无锡、镇江、昆山深圳、广州、东莞、中山北京、天津、沈阳、大连、长春、鞍山成都、武汉、南昌19顺驰上海、南京、苏州、无锡北京、天津、长春、青岛、石家庄成都、重庆、德阳、武汉、荆州、榆次、郑州、洛阳17绿地上海、南京、合肥、昆山、常熟、诸暨、徐州、无锡长春成都、重庆、南昌、西安、郑州14和黄上海深圳、广州、珠海、东莞北京、天津、长春成都、西安、长沙、重庆、武汉13中海上海、南京、苏州、宁波深圳、广州、佛山、中山北京、长春成都、西安12金地上海深圳、广州、东莞、珠海北京、天津武汉8招商上海、苏州深圳、广州北京、天津重庆7合生上海深圳、广州、惠州北京、天津西安7全国布局超过十个城市的共有五家公司，万科进入城市的数量排名第一，合生目前只进入了七个城市；从各发展商的城市布局来看，基本上都采取了全国扩展的基本思路，但由于公司发展阶段、经营策略等方面的差异，其选择的扩展策略也存在差异，如顺驰与绿地目前没有进入珠三角。策略差异之一—对于聚焦三大城市经济圈，各家的选择不同02004006008001000长三角珠三角环渤海中西部万科合生绿地顺驰中海和黄金地0%20%40%60%80%100%万科合生绿地顺驰中海和黄金地三大经济圈其他区域■除和黄外其余各家土地储备在三大经济圈内聚集程度均超过60％，万科为83%。未计算西安经济适用房项目时，合生为100％；■从各区域土地储备的分布来看，合生在珠三角最多，绿地在长三角最多，顺驰在环渤海最多，和黄在中西部最多，万科比较平均。分区域土地储备量比较（万平米）三大经济圈土地储备占总储备的比例策略差异之二—对于是否进行中西部扩张，各家的选择不同■在布局超过10个城市的5大开发商中，有三家选择了西安、重庆；同处中西部省会城市的郑州、合肥、长沙也成为竞争对手的选择目标。上海北京广州天津长沙西安重庆深圳郑州合肥和黄/绿地/中海/合生和黄/绿地/融创/招商/阳光100绿地/顺驰绿地/华润和黄/阳光100策略的差异之三—对于三大区域内核心城市与二、三线城市选择不同0100200300400500600上海北京天津广州深圳万科合生绿地顺驰中海和黄金地0%20%40%60%80%100%万科合生绿地顺驰中海和黄金地区域核心城市区域非核心城市■从绝对量看，除深圳外，万科在核心城市的土地储备与“地主”存在明显的差距；■从核心城市土地储备比例上看，合生与金地集中度较高，万科低于其他竞争对手。核心城市土地储备数量（万平米）比较核心城市占三大核心区域土地储备总量的比例2.3各种发展策略受宏观调控影响分析－万科的核心城市集中度有待加强核心城市的行业成熟度及市场需求量较高，调控后的恢复能力较其他城市强；采取各个区域均匀布局的办法，有利于防范个别地区房地产市场可能存在的风险（如万科），而集中于核心城市，有利于防范整个行业的市场风险（如合生）；和黄在内地的土地储备主要集中在中西部，理论上受调控影响会较大，但是：其资金实力较雄厚；在内地一直采取“冷场进入”的土地发展策略，项目地价可能较低；地价支付上可能存在优惠。综上，和黄可以较为从容地应对目前的宏观调控。万科在核心城市土地储备集中度方面低于所有对手，受宏观调控影响应较大。三.宏观调控中各家土地储备动向数据来源：中国房地产TOP10研究组、各上市公司年报、公告、各地土地交易信息、企划部竞争对手数据库3.1主要竞争对手10月以来项目获取比较——宏观调控初现，并未影响对手的扩张步伐公司获取新项目个数总建面（万平米）公开方式获取比例（建面）万科111720442541%（7个）南都6221和黄1366786%绿地643731%中海5260100%顺驰5161100%■由于率先采用了战略性并购的方式，确保了万科扩张速度;■和黄的资金实力和绿地的项目获取能力得到充分的体现，扩张速度明显加快；■中海和顺驰的新获取项目完全来自于公开市场，其扩张规模受到了明显的限制3.2“5.11通知”后各竞争对手的项目发展动向公司获取新项目个数总建面（万平米）公开方式获取比例（建面）和黄5（长沙、武汉、成都、北京）136.537.3%绿地2（徐州、无锡与顺驰合作）177.367.7%中海1（宁波）33100％情况说明:合生上海新江湾城项目(公开)已经开始与政府谈判,将一次性支付改为分期付款顺驰在苏州与绿地合作，实质上为卖地。和黄、绿地及中海仍然采取较为积极的项目发展策略；合生与顺驰采取了较为保守的项目发展策略。3.3各竞争对手对宏观调控的认识及策略调整从宏观调控刚刚开始，对各大发展商的土地储备及扩张速度影响不大；通知出台后，大部分发展商土地储备步伐放慢，扩张策略有所调整。5.11通知后和黄、绿地仍在继续获取新项目。但要看到：从策略上看，和黄土地储备周期一般较长，应对市场风险能力较强，而绿地最近的扩张选择了苏北的徐州等三线城市；项目发展工作周期较长，现阶段获取的项目，其准备工作可能在5.11通知前就已经开始。总体上看，随着宏观调控的力度加大，各主要竞争对手的扩展速度放缓。四.竞争对手案例介绍1、和记黄埔内地公司2、珠江投资与合生创展3、绿地集团4.1和黄内地投资历史情况01年至03年内地投资集中于珠三角及上海，扩张速度较慢。项目名称项目所在城市地段总占地面积（平米）总建筑面积（平米）广州黄沙地铁站广州黄沙地铁站上盖71278.92319986.25海逸豪庭广东东莞东莞环岗湖3340204.45317105.51江北区住宅发展项目重庆市渝北193711.64215772.98太平洋中心青岛市青岛东海路22171.7022244.07华尔登广场上海市徐汇区常熟路29708.3162703.32四季雅苑上海市浦东区花木路270123.38119399.17御翠园上海市浦东区花木路458631.69160521.07古北商业及住宅发展项目上海市古北路50726.84156347.26长发花园上海市长宁区番禺路暂缺20644.42黄埔雅苑深圳市深圳福田中心区156006.97302724.03海怡湾畔珠海市珠海唐家湾445657.00402998.62番禺珊瑚湾畔广州市番禺大石镇490647.91736061.38合计552.89万平米283.65万平米数据来源于和黄01－03年年报01年，和黄内地投资住宅项目共12个，总建筑面积约284万平米，至03年没有增加新的住宅项目。4.1.1和黄近期投资动态04年开始，加快在中西部及环渤海区域的投资速度自2004年10月以来，和黄在9个城市获取项目13宗，建面667万㎡，地价总额106.8亿元。其中8个项目采用公开方式获取，公开获取项目的总地价达到69.2亿元。城市项目名称获取时间获取方式占地面积（万平米）建筑面积（万平米）地价（亿元）深圳华强北综合项目2004年10月转让1.718.0暂缺成都南地王项目2004年10月竞拍69.1244.521.35重庆南岸项目2004年10月合作17.941.019.00西安高新区项目2004年12月竞拍48.5106.310.05深圳平湖镇凤凰山项目2004年12月拍卖22.430.44.95上海马桥镇项目2005年2月股权收购1313.02.47重庆经开区B172005年3月竞拍47.156.55.03成都温江项目2005年4月竞拍37.348.53.47长春净月开发区大顶山地块2005年4月拍卖82.737.22.64天津天津营口道项目2005年5月2.020.016.28武汉花楼街项目2005年4月挂牌10.638.012.03武汉江汉路项目2005年4月挂牌3.013.34.20北京北新嘉园2005年5月29.8暂缺5.304.1.2和黄地产的内地版图—新增投资集中于中西部及环渤海，二线城市土地储备比重较大■2004年以来，新进入成都、西安、武汉、长沙、天津、长春六市，扩张速度明显加快。■新增投资集中在中西部地区、环渤海区域。注：柱状图及数据显示各区域的土地储备量。北京上海成都西安重庆长春广州东莞珠海深圳长沙天津武汉40万㎡197万㎡114.5万㎡593万㎡4.1.3和黄内地投资策略—看重土地长期升值潜力、产品类型多样含新获取项目，和黄目前在内地的住宅开发项目共25个。■在销售阶段的项目6个，集中在珠三角、上海等东部经济发达区域，全部于2002年前获取﹡项目多位于城市中心区；﹡土地获取时间早，开发周期长；﹡商住混合物业较多，单纯的住宅项目较少；■新获取项目主要集中在中西部、环渤海省会城市，投资重心明显偏向二线潜力区域﹡关注中长期市场的发展，项目大多体量较大；﹡物业类型包括住宅、酒店、商场、公园等多种形式；﹡尽管很多项目通过公开方式出让，但和黄通过设置总价、土地使用类型等多方面门槛，确保其项目获取。和黄内地公司的各项重大活动均需要香港总部决策，管理链条较长，势必影响其对国内市场形式的判断及反映速度。4.2合生创展项目储备情况－项目储备集中于三大区域核心城市到目前为止，合生创展项目储备面积1022.3万平米，其中住宅891万平米。数据来源于合生创展年报，并含05年获取上海新江湾城与北京广渠门项目。广东省北京天津上海合计已建成（万平米）61.0011.000.000.0072.00建设中（万平米）124.0058.0034.006.00222.00未开发（万平米）493.0091.00341.0097.301022.30合计（万平米）678.00160.00375.00103.301316.30住宅商业写字楼停车场酒店合计已建成（万平米）32.0014.001.0021.004.0072.00建设中（万平米）156.0016.006.0025.0019.00222.00未开发（万平米）891.0042.3028.0057.004.001022.30合计（万平米）1079.0072.3035.00103.0027.001316.304.2.1珠江投资项目储备情况－项目储备主要集中三大区域核心城市和西安广东省北京上海天津西安合计已建成与建设中（万平米）237.2079.0044.6013.5623.40397.76未开发（万平米）65.0095.000.0043.00216.60419.60合计302.20174.0044.6056.56240.00817.36截止目前，珠江投资共进入6个城市，项目储备总面积约为420万平米，其中西安珠江新城经济适用房项目未开发面积为216.6万平米，占总储备量一半。数据根据搜房网公布的珠江各地项目销售情况计算4.2.2珠江合生合并后土地储备情况－以广东为根据地，全国布局，环渤海投资力度较大项目储备（万平米）广东省北京天津上海西安合计珠江65.0095.0043.000.00216.60419.60合生493.0091.00341.0