洋房物业管理方案

逸生活——《中铁逸都国际D组团物业服务方案》2016年4月早期介入增值服务项目概况1413目录空置房管理成品保护措施商业街管理装修管理入伙管理1211100908整体设想与构思客户服务工程维修秩序维护保洁绿化培训计划01020304050607中铁逸都国际位于金阳新区南部门户位置，总用地近1800亩，总建筑面积约为260万㎡，总居住户数达16000户，居住人口近60000人。是贵阳综合性大盘之一。中铁·逸都国际北临石林路，对面是建设中的奥体中心和石林公园；东临城市形象中轴线——“金阳大道”，南接城市快速干线—北京西路，交通十分便利。项目概况PROJECTOVERVIEW中铁逸都国际D组团占地面积145087.3平方米，总建筑面积238435.8平方米，为以电梯洋房为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数1244户。车位总数2431个。既具都市的繁华，又有怡人的环境。根据中铁逸都国际D组团的属性、档次和住户构成等特点，对于该项目的物业管理服务，兴隆物业将以“全力配合开发公司提升中铁逸都国际品牌战略和形象，提供优秀的物业管理服务平台”为整体考虑，以业主需求为导向，在满足业主日常需求的基础上力争管理服务超越业主的期望值；引入尊蓝物业管理服务平台，拓宽兴隆物业与业主之间的沟通渠道，以方便快捷的收集信息，更好的为业主服务；开展便民服务和特色增值服务，进一步提高业主的满意度。一、人员配置说明物业办公室3名客户服务部8名工程维修部5名秩序维护部22名保洁绿化部22名总计：60名服务模式酒店式服务一站式服务管家式服务酒店式服务管家式服务一站式服务兴隆物业管理服务平台设施设备采用APP巡检运用数据化管理，每个设备都有二维码、扫描即可查看设备运行情况及需要维保项目，有效提升管理效率，降低成本，降低对技术工人的依赖。维护保养项目检查频次日常维护要求中长期保养屋顶、内外墙体、外墙面1次/7日检查问题及时上报处理每5年进行1次全面保养楼梯间1次/月发现有裂纹、龟裂、剥落等及时上报处理。每5年进行1次全面保养公共通道1次/3日查出问题及时上报处理。每年检修1次门厅1次/日开关灵活，无锈蚀，日查问题及时处理。每年检修1次供电系统1次/日检查问题及时处理，每季度检查供电回路接头有无松动、发热现象。每年保养1次排水设施1次/月检查出问题及时上报处理。每年保养1次消防系统1次/3日检查问题及时上报处理，消防泵、喷淋泵正常运转。每年全面保养1次电梯1次/日日查问题及时上报处理。每年全面保养1次路灯1次/3天报修、发现问题10分钟到场处理。每3年全面维护1次井盖(积沙井，闸阀井，电缆井等)1次/3天随坏随修。化粪池、积沙井、明暗沟1次/月发现问题及时处理不超过24小时，清掏1次/半年。停车场（墙面、地面）1次/月随坏随修。每年保养一次区域标识1次/15日随坏随修。每年全面检修1次机房精细化管理配电房入口安全提示标示及档鼠板配电房安全操作区域警示隔离及绝缘脚垫铺设装修监理服务省心：业主可以照常工作，装修不会打乱业主的生活安排，业主不用每天在现场监督，而这一切都由监理代劳。省力：业主不用东奔西跑买材料，而由监理人员代替业主审核材料质量关和施工工艺。省钱：业主请监理，可省去装修费用的8%左右，可以避免装修公司估高预算和偷工减料等问题。治安管理实行全封闭式管理安保员熟记业主相貌特征所有进出口采取刷卡通行固定岗加流动不定期和定期巡逻方式采用电子巡更系统实行夜间一小时叫岗制度消防管理●控制可燃物●及时清理助燃物●加强消防知识宣传，控制着火源●教会业户扑灭初期火灾的能力●教会业户逃生方法和自救能力●保持消防设施设备完好无损●建立消防安全机构和队伍车辆管理突发事件的处理发生突发事件时，应尽可能控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。发生突发事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。突发事件发生后应由项目经理做统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。天然气泄漏的处理☞发现天然气泄漏，应迅速通知物业服务中心、工程部，同时关闭气体阀门；☞到达现场后，切勿按动门铃或触动任何电器及打开电源开关，以免发生天然气爆炸，在保证自身安全的情况下，迅速打开所有门、窗；☞如发觉天然气泄漏未能受控制或气体扩散面积过大，应立即报警和通知天然气公司；☞封锁现场，禁止任何人进入，同时通知其它住户离开；☞如有需要，照顾伤者，等待救援；☞事后，记录一切详细情况，上报公司。01020304人过地净、全员保洁现场设置保洁服务监督卡，实施全员监督每个作业面都有标准，确保服务要求得到保障零干扰服务，业主出行高峰期，不进行保洁作业电梯厅地面、墙面：清扫1次/日、清擦1次/日、清拖1次/日1楼梯小区道路：清扫1次/日、清拖1次/3天2楼梯墙面、玻璃：清擦1次/半月地下车库：冲洗1次/月3服务标准小区道路及地上公共区域：清扫1次/日、冲洗1次/15天4雨棚、连廊、采光井：清洁3次/周5路灯、消防门：清洁1次/月61、低温危害防护：秋季少施氮肥，控制苗木徒长、浇封冻水和返青水：在土壤封冻前浇一次透水，浇返青水一般在早春进行、树干防护：多在入冬前进行树干包裹，树干涂白：一般在秋季进行、覆盖：用于圃地露地花卉，在霜冻前，在地上覆盖干草、草席塑料薄膜等材料2、高温危害防护：树干涂白，涂白可以反射阳光，缓和合树皮温度的剧变，对减轻日灼有明显的作用，也可以叶面、树干喷水。3、风害防护：整形修剪合理修剪，做到树形、树冠不偏斜，冠幅体量不过大，叶幕层不过高和避免V型杈的形成。树体支撑加固，在树木背风面立支撑物支撑，用铁丝、绳索扎缚加固，风后扶植，及时扶正加固支撑风倒树木。特殊气候的养护除了对绿化植物浇水、修剪、施肥、除草、病虫害防治等，针对项目的属性，我们还提供庭院绿化服务，邀请专业的“庭院绿化师”根据业主性格、喜好、生活习惯和家庭情况等为业主量身定做庭院绿化景观。兴隆专业培训学校--保障服务品质贵阳兴隆职业培训学校为中铁逸都国际D组团量身制定了培训方案，坚决杜绝不合格员工上岗，全程跟踪服务并进行考核落实。25经理、主管日常巡查品质检查岗位互查专业培训效果督查制定规范月度业务检查品质检查专业培训专业检查（夜间查岗、安全检查、设备检查）满意度调查开发公司满意度调查专业机构评价（物业示范考评机构、质量审查机构）服务处物业公司第三方入伙前10天物业公司全面接管物业，并加快督促遗留问题的整改；对物业服务人员进行入伙培训及入伙模拟演练；集中入伙期间车辆停放点安排（现看房客户停车场、小区D29栋西面地面停车场），并设立专人指挥车辆的停放，需要营销中心两辆观光车帮助（配观光车司机）接送业主；入伙现场安排两名形象保安和两名水吧服务员；及时向开发公司反馈业主验收问题，并跟踪整改；根据开发公司的入伙方案安排足够的物业服务人员办理入伙的相关事宜。装修管理规定专业施工土建装修要求电器装修要求施工时间：每日9：00--20:00，砂石、水泥、垃圾等易污染的装修材料应袋装化，装修材料不允许使用客梯业主应按设计要求控制室内的用电容量，不得私自增加用电容量，所有弱电系统均已调试正常，对通信网络、电话、电视天线系统等装修时不得擅自装修改动装修施工管理各类管线、隐蔽的设施设备安装完毕后，未封闭前告知物业服务公司查验严禁凿打结构墙体、梁、柱、板、承重墙等部位，室内地面开槽铺设管线深度不得大于25MM，不能伤及楼板结构，完工后须进行闭水试验（时间为72小时）涉及其它相关部门（燃气公司、供电局等）审批的项目，必须报相关单位批准，方可由相关部门施工隐蔽工程进场强制规定1、要求业主在装修进场3天内在室内安装临时厕所，否则停工2、装修动工前，要求业主或装修公司必须在电梯厅地面铺设保护地胶，否则停工装修材料管控对业主装修的水泥、砂石进行量化设置总量，每次对业主进场水泥、砂石量记录档案，并叠加防止业主违建，按100平米家装计算，砂石总量为4立方，水泥总量为1.5吨也就是30袋装修注意事项装修施工单位公共设施设备改造私家花园绿地改造空调室外机请安装于规定的预留位置，禁止将空调设备的冷凝水排放到建筑物的外墙面和室外地面上，空调机安装，必须保证楼宇整体美观开工前首先对排水管道做通球、通水实验和每个井、冷热水管道、闸阀及仪表设施的情况签字确认，严禁擅自改动、遮挡冷热水管道、及仪表设施，严禁破坏室外原配电线回路，花园内禁止修建房屋建筑物、构筑物空调安装业主对住宅进行装修前，应当告知邻里严禁擅自损坏、拆除、改造供电、通讯、排水、排污、消防等公共设施，业主使用的屋顶平台，是作为休闲、绿化场所，业主不得擅自更改使用性能。严禁修建亭、阁等建筑物（构筑物）或盖建房屋业主聘用的施工单位必须具有合法营业执照和相关资质相邻关系装修过程监控流程装修许可证装修临时出入证违禁品检查住户进场施工时应提醒其做卫生间防水闭水试验72小时，室内装修时是否改变给排水原设计走向及位置，室内装修时是否拆除室内承重结构，室内装修时是否侵占公共平台以及拆除消防设施检查业主是否有违禁物品（电炉、液化气气罐等）水电阶段检查检查是否破坏和更改下水管道，检查排水立管有无检查口，检查是否违规拆除承重墙体，检查业主是否改动原有卫生间检查装修人员有无办理装修住户房号相符合的《装修临时出入证》检查装修业主有无办理《装修许可证》泥工阶段检查木作油漆阶段检查装修人员粉刷油漆时严禁吸烟必需关门施工，检查装修人员是否将油漆废料倒入下水管道中防盗网安装检查大阳台可以在室外安装款式样式与一楼室外栏杆相同材质的内防护网，其他窗户只能安装在室内或在室外安装隐形防护网和夹层防护网空调外机安装检查要求业主一定要将空调外机安装在相应的空调机位中，按规定设置空调外机冷凝水接水盘，并将排水软管接入建筑物雨水管中屋顶及地下室违建高层顶层业主装修期间，每日进行屋顶巡检，不允许屋顶违建，别墅业主装修期间，监控是否存在挖地下室违建，发现立刻制止装修违规处置1、服务中心对违反规例的业主/物业使用人或其所雇之施工单位，将根据情节和后果，作如下处理：1）责令停工；2）责令恢复原状；3）暂时扣留工具；4）清场、限期离开小区；5）赔偿经济损失，先行使用业主的装修押金进行赔付；6）根据政府规定，对违反已签订相关条款的行为处予相应的违约金处置。装修违规处置2、违反规例的行为包括但不限于：1）施工人员不按规定佩带出入证、衣冠不整及劝阻不听者；2）不遵守规定的装修作息时间，造成其他业主/物业使用人投诉的；3）使用电梯运输材料违反有关规定，经劝阻不听者；4）在公共走道堆放工具、物料；5）未经服务处同意或未按照要求擅自拆装入户门；6）擅自移动电话线路；7）擅自移动可视对讲机线路及位置；8）擅自移动电视天线插座位置和线路；9）损坏公共设施或不文明现象；10）擅自在主梁和墙体撞击致使钢筋裸露等；11）过道和外墙受到损伤；12）擅自拆除间隔墙；13）擅自将防盗门装出规定的位置外，将窗花装出外墙及将防盗门装出外墙；14）擅自改动供水系统；15）业主/物业使用人未经服务处审批同意，私自动工装修。一统一外形设计三材质价位业主自行选择五禁止将阳台作为厨房和卫生间使用二四统一外观颜色（与原窗户颜色一致为黑色）护栏不得拆卸，封闭材料均统一安装在外立面内侧阳台封闭管理围墙高度不能超过1.5米一不能搭建任何封闭式建筑物或构筑物二禁止栽种高于3米的植物三对庭院内规划设计的公共设施设备（雨水、污水检修口等）进行保护，严禁拆除或限制其功能四庭院装修管理►制定顶层外立面的装修样板，和禁止行为►严把出入关，杜绝无序状态►严格执行装修人员出入证管理制度►工程人员对装修现场每日至少巡查2次►晚上6点安保人员对装修单位进行清场，制止在装修现场留宿规范店外