高通智库_典型项目研究_太古地产_北京三里屯 VILLAGE_45页_XXXX年2月

北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:[phone]E-mail:[e-mail]太古地产：北京三里屯VILLAGE目录项目简介 ................................................................................................................ 2 项目基本数据 ......................................................................................................... 3 开发运营情况 ......................................................................................................... 3 规划设计 ................................................................................................................ 4 商业业态和品牌 ................................................................................................... 27 精品酒店——瑜舍 .............................................................................................. 33 艺术与娱乐 .......................................................................................................... 41  典型项目研究2011年2月13日(每月一期)www.gaotongchina.com|典型项目研究|2项目简介三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈——三里屯-工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南、北两个部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店——瑜舍，总楼面面积约13.5万平方米。三里屯VILLAGE的零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本（GawCapital）中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。项目区位|典型项目研究|3三里屯VILLAGE周边三里屯VILLAGE毗邻使馆区，东侧是传统的酒吧街，充满着浓厚的外交氛围和人文气息，是东西方交汇之处。项目基本数据□占地面积：约5.3万平方米□总楼面面积：约13.5万平方米其中零售：120,000平方米[南区：72,000平方米；北区：48,000平方米]小型豪华酒店：15,000平方米（99间客房）□开发商/投资商：零售：太古地产（80%）基汇资本（20%）酒店：太古地产（100%）□施工单位:北京建工集团□竣工时间：2007年第三季度□资产管理：太古地产□物业管理：太古地产管理有限公司□招商代理：高力国际□设计商店/租户数目：南区140余个北区约70个□停车设施：约890个车位[南区约450个、北区约410个、酒店约25个]其他设施：南区：拥有1700个座位的8厅影院美嘉欢乐影城南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区北区：逾60部电梯及自动扶梯下沉式花园及车辆和直达的露天庭院开发运营情况披露时间开发、招租进度及经营情况2007年第一季度z2007年2月，太古地产与北京国峰置业等达成协议，收购北京三里屯一个正进行兴建工程的零售发展物业八成权益及邻零售区一家精品酒店全部权益，作价人民币48亿元。z零售中心预期于2007年第三季落成。零售及精品酒店部分将于2008年初启用。2007年第三季度z零售及精品酒店已大致完成兴建工程，计划于2008年间陆续启用。|典型项目研究|42008年第一季度z南区计划于第二季启用，已预租的商户包括Adidas、Esprit及i.t.；z北区将于下半年启用，已承租的商户包括MontBlanc及Versace。z精品酒店计划于2008年上半年启用。2008年第三季度（国际金融危机全面爆发）z南区及酒店于七月启用（比预计推迟），主要租户包括Adidas、Esprit、i.t及Apple。z北区的零售楼面预期于2009年初启用（比预计推迟）。2009年第一季度z南区已租出90%，约71%的店铺已开业。z北区零售部分预计在2009年4月起逐步启用（再次推迟）。2009年第三季度z北区零售部分预计于2009年下半年逐步启用（第三次推迟）。在艰难的市况下，已租出43%的楼面。z豪华酒店瑜舍的租用率在上半年继续面对压力，反映需求疲弱。2010年第一季度z北区于2009年10月开始分阶段启用，已租出67%楼面。z太古地产为加强三里屯Village的人流而进行相关投资。z北区于2010年间继续分阶段启用。z于2009年底南区的租用率为92%。2010年第三季度z于2010年6月30日，南区已有92%入驻，北区则已租出73%。z2010年上半年三里屯Village的租金收入总额为港币1.64亿港元，较2009年同期增加37%（照此估算，已出租部分平均楼面租金约为8.87港元/平方米·天，约合35美元/平方米·月）。2008年初，三里屯北区的租金报价在95～100美元/平方米·月；而南区的平均租金报价在70美元/平方米·月左右，调整后对部分客户报价55美元/平方米·月，可见实际成交租金尚未达到预期水平，整个购物中心仍处于孵化器，随着未来北区出租率进一步提高，商业氛围逐步成熟，租金水平预计也将进一步提升。该项目运作涉及的三间境内公司情况外商独资企业太古持股比例基汇资本持股比例主要业务注册资本（人民币亿元）2007年2008年2009年北京三里屯北区物业管理有限公司80%20%物业投资10.4210.4213.92北京三里屯南区物业管理有限公司80%20%物业投资12.4812.4815.98北京三里屯酒店管理有限公司100%0%酒店投资22.64规划设计团队•欧华尔顾问公司(香港)•隈研吾联合设计事务所(日本)•YohjiSasaki(日本)•北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本)•Shop(美国)•LOT-EK(美国)|典型项目研究|5三里屯Village（原名“新三里屯”）项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后引入日本隈研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所的设计方案，只是由国外设计师充实外部墙壁的设计。北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区——在中部花园的四周，耸立着形态各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（Shop、Lo-tek、BMA）和隈事务所共同完成的。设计理念欧华尔顾问公司将三里屯VILLAGE定义为“开放式空间”，由19幢低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开放式购物街区，让人们既可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚，人们漫步其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理布局，告别了传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的开阔。经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。“开放式空间”包含着两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计师降低了建筑的低密度，试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。因此欧华尔希望所有租户的室内都能如建筑师隈研吾、美国LOT-EK公司以及品牌商阿迪达斯、Apple所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开放式空间”。建筑风貌三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。商业吸引力三里屯VILLAGE创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢聚、享乐和生活。此外，三里屯VILLAGE充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。如果说国际顶级品牌代表的是某种生活态度，那么这些品牌旗舰店就是这种态度的又一种表达方式。三里屯VILLAGE满足了这些品牌对旗舰店在选址、建筑风格、物业管理等各方面的要求。在招租之初，吸引了一系列的品牌旗舰店入驻，例如阿迪达斯全球最大品牌中心、Fossil及AppleStore的国内第一家直营店等等。|典型项目研究|6总体规划全景（南区）|典型项目研究|7三里屯VILLAGE分为南、北两个区。南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现了老北京胡同的风味，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在。顾客每一次都能发现一条新捷径，被引领到一家别具风格的店铺。南区主要面向年轻时尚人群，阿迪达斯、优衣库、Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集。北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。北区汇集富有创意的高端品牌包括劳力士腕表、法国时装品牌agnèsb.和MFG，巴黎时尚手袋世家LONGCHAMP以及来自意大利的家居品牌Natuzzi，五层楼的EmporioArmani中国旗舰店，本土原创设计品牌B....N..C....薄荷糯米葱等。除此之外，北区还将迎来中国首家I.TBeijingMarketCommedesGarcons旗舰店，四层楼的Versace全线产品中国旗舰店、还有高级设计师时装品牌BALENCIAGA旗舰店、奢华羽绒品牌Moncler旗舰店、特立独行的意大利时尚品牌Diesel旗舰店等。同时，众多画廊和艺廊坐落三里屯VILLAGE北区，主要分布于东座的第四层。设计师评价¾前沿建筑大师——隈研吾“我更喜欢老北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯VILLAGE这样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于当代。对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都会风尚酒店瑜舍选择了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用于三里屯VILLAGE南区，来营造动态和充满活力的氛围。我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料和板材时，一个念头突然冒了出来——为什么不加以利用和改造呢？用自然材料，如木头、石头和竹子作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作热情。”|典型项目研究|8¾松原弘典松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）主要负责的是北区东栋的设计工作，总设计面积约一万平米，地上4层，地上高度为18米，建筑长度为100米。北区东栋，主要采用了“水晶立面（Jellyfacade）”的设计概念。我们希望将这里打造成具有一定宽度的透明空间，就好比像是一个巨型的汉堡包，在幅长约