万科精装修管理创新阶段总结

精装修管理创新阶段性总结苏南万科工程管理部2009年12月背景描述创新设想集中加工管理后续实施计划序王石主席的表态——12月15日，万科董事长王石在出席北京住宅产业化的首个项目——万科中粮·假日风景入住典礼时表示，万科明年将在所有产品中实现精装修，彻底放弃毛坯房建设。背景描述集团工程与采购成本管理部12月23日最新通知：——鉴于2010年新开工项目必须100%实施装修房（别墅除外），因此从2010年1月1日起非装修房项目（别墅除外）的开工申请将不再受理。背景描述05001000150020002500300035002008年2009年2010年2770188076311131831305028.66%49.33%80%毛坯（套数）精装修（套数）装修房比例暂估装修房与毛坯数量对比装修房总量每年呈几何倍数上涨项目交付标段精装/毛坯集中交付缺陷率交付后4个月月均报修率玲珑湾四区37#精装01.05金品家园1、2、3、6、7#楼精装1.091.6810、11#楼精装0.330.84无锡东郡五区毛坯0.220.2A7-1毛坯0.460.39魅力之城A7-2毛坯0.190.24C17-1、4毛坯0.040.04C12精装2.411.89苏南精装0.711.41毛坯0.240.19苏南公司０９年交付缺陷率、4个月报修率从苏南万科09年交付情况来看，装修房的集中交付缺陷率和4个月报修量均远高于毛坯房，装修房成为品质实现的现阶段短板和未来核心背景描述背景描述装修过程问题频出，装修产品品质无法让人放心：所有装修项目总有类似的设计失误发生；——橱柜门打不开啦、热水器安装不下啦、开窗户够不着啦。。。因为质量无法保证，每次交付如临大敌，要召集大量的应急维修人员，成立内外使队伍，耗费巨大的人力物力；由于前期的成品保护不到位，每个装修项目交付前要更换几百块玻璃，这种怪象似乎一直没有尽头；墙地面砖铺装期间，楼梯间、走道或者底层就是临时作业间，浆水横流，电线乱拉；。。。。。。随装修项目规模大幅扩大，以及面对即将到来的全面装修，按照目前的精装修管理方法，很难实现产品品质的根本性突破，且人员管理效率提升存在瓶颈。我们的现状集中加工管理毛坯取消，装修规模日益增大设计错误频出，变更不止装修施工资源不足，困扰多多不同专业图纸经常打架成品保护不足导致交付问题不断创新设想创新设想集中加工的优点：→图纸数量与质量的优化，减少过程变更与施工返工，减少产品缺憾！→专业分工，生产效率提升，产品品质保证；→原材料加工精度提高，产品观感提升；→材料利用率高，节约材料；→杜绝现场加工，垃圾减少，文明施工程度提高；→材料许可配给，工序可控；→每日领料制度，锁定工作量，便于现场管理；→较少交叉作业，较少现场制作，客观上提高成品保护的可靠性。装修管理策划先行施工组织完善架构装修图纸深化设计成品保护管理创新施工组织流程更新集中加工管理集中加工管理集中加工管理——装修管理策划先行项目部根据项目自身特点，联合设计、采购、施工、监理单位，将装修工程作为单位工程展开深入策划，事先全过程考虑，谋定后动；对界面交接、装修工序管理、集中加工、成品保护等方面制定管理方案，以及明确的行动目标和计划；所有策划内容，包括项目实施内容要点，应向班组及一线监理人员深入交底，并有可靠的交底效果验证措施。集中加工管理——装修管理策划先行管理策划重点：1、根据以往施工经验，大量工序在施工过程中无法完全收头，导致下道工序开始了，前道工序又插入，人员穿插，管理混乱，成品保护破坏严重；——计划在现场张贴《工序控制记录表》，每道工序完成后，经验收确认，下到工序方可进入；验收人员及时间在表中明示。——对影响工序收头的边际因素进行分析，事前将准备做足。2、装修房问题大部分与过程成品保护不到位有关，而成品保护与工序导致穿插、现场操作粗放、管理力度不足有关；——除了工序科学控制，将材料搅拌、切割等引起混乱的工作移至加工区，从源头有效控制；——加强对成品保护的监控与维护，成立专职小组，随时补充保护措施。集中加工管理——装修管理策划先行管理策划重点：3、材料加工的改变迫使我们事先策划，哪些工作需要前置，哪些工作需要深入研究，并完善相关条件；哪些工作必须押后到其他阶段，等等。否则，后果也许是灾难性的。——集中加工的采用，不仅带来生产组织方式的改变，同时改变了我们的管理方式，以及一线工人的专业分工的改变。4、材料供应管理方式改变，也要求事先周密策划，对不同材料的相互影响，相关因素考虑清楚，否则，如果前后衔接不一致，将导致材料的不可用。——加工与施工分开，以及定尺加工，都对标准化提出要求，这也是策划的重点。集中加工管理——装修管理策划先行•前期准备阶段工作流程项目部书面指令，装修单位进场施工全面尺寸摸底，确定标准尺寸校核施工图，深化图纸设计叠加分包深化图纸，消除矛盾冲突交接验收，检查基层质量总包整改，监理、装修单位跟踪验收完成装修深化图纸，设计确认签署移交确认单，以及让步移交确认书装修管理策划书编制并讨论确定（工程部参与）集中加工点设计及操作流程制定相关岗位人员技术培训，监理人员培训，及考核确认材料清单梳理确认甲供料采购封样单及封样材料移交成品保护样板制作乙供料现场封样确认材料封样室完成集中加工管理——施工组织完善架构由于集中加工带来现场作业班组分工的变化，以及前后端同时开展作业，需要通过组织架构方式将管理区域模块确定固化，以适应现场管理需要；传统作业方式存在的固有缺陷，也需要通过管理组织的调整获得改善保证，如成品保护问题；现场设立专职小组，如测量小组、放线小组、集中加工组、材料配送组、成品保护组、文明施工组等，以满足集中加工模式下的生产需要。通过分工细化，工作职责明确，相关工作的落实得到有效保证。集中加工管理——施工组织完善架构玲珑湾项目管理组织架构：集中加工管理——装修图纸深化设计传统的装修管理模式，大量的设计变更是对产品品质重大威胁；而其中大部分的设计变更，以及施工缺陷，是因为原有图纸的不明确造成；集中加工管理——装修图纸深化设计图纸深化需要解决的问题：1、图纸本身粗放带来的施工定位困难，给施工单位自由度大的问题，如开关线盒的定位、出墙给排水龙头的定位；2、图纸本身不同专业相互不匹配，使用功能受限的问题，如配电箱与橱柜的冲突，马桶与淋浴房门的冲突；3、集中加工本身的精度、标准化要求，如集中加工材料需要现场尺寸统一，加工开孔位置要与现场定位相符，等等。集中加工管理——装修图纸深化设计图纸深化实施过程：１、施工单位组建6人设计测量小组对现场土建结构进行实测实量，根据现场实测数据，确定标准尺寸；2、对原有的设计图纸进行深化设计，增加材料吊筋龙骨排版图、墙地砖排版图、龙骨节点图、门槛石节点图，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，消除相互矛盾；３、橱柜、空调、内门等甲分包设计图纸与装修设计融合，有装修单位统一提供尺寸减少传统装修各专业现场交叉施工打架现象；4、设计图纸项目部需要协调销售、客服部门，征求意见，并对照样板房，最终装修图纸要与销售合同及销售资料一致。集中加工管理——装修图纸深化设计51#楼52#楼B1原图纸B1深化图纸B2原图纸B2深化图纸A1原图纸A1深化图纸目录204617422048张数204617422048深化图纸与原图纸对比：装修工程,2407,22%门窗工程,2246,21%裂缝,2199,20%电器工程,1325,12%土建渗漏,848,8%其他,1826,17%09年全年主要报修问题09年报修情况和08年基本类似，装修问题居首；装修、门窗问题，也即４０％多的问题，其中大部分是由成品保护不力产生。集中加工管理——成品保护管理创新集中加工管理——成品保护管理创新成品保护无法到位的原因有：•工序组织混乱所致，原有保护无法保持；•后道工序对前道保护的恢复工作不够；•临时加工点太多，施工场地混乱，无法实现；集中加工管理——成品保护管理创新加强成品保护解决方案：１、成品保护样板展示间现场设置样板间，将合同中成品保护方案转化为操作实际，供施工单位单位、监理学习参考；２、成立成品保护专职小组，过程中对操作面重要部位日常巡视，一方面督促首次执行到位，和后道工序进场的保护恢复，另一方面对缺失、破损部位作必要维护，保证保护到位，并确实有效；３、严格把控上下工序质量，避免前道工序返工，或者正常工序的倒置。４、加强材料运输过程成品保护，避免出现不合理损耗。集中加工管理——成品保护管理创新集中加工管理——施工组织流程更新集中加工与传统工艺的差异：１、图纸交底（不论多少）２、线管开槽（不论齐全）３、龙骨吊顶（缺碰常有）４、面砖铺贴（个性化排版）５、橱柜尺寸丈量。。。传统工艺１、项目管理策划２、现场测量3、图纸深化4、二次测量与放线5、集中加工（面砖、橱柜同时）6、线管统一开槽。。。集中加工集中加工工作流程：集中加工管理——施工组织流程更新集中加工管理——施工组织流程更新集中加工实施步骤：１、在标准尺寸基础上完成精确的面砖、龙骨、石膏板等平面排版图纸，并根据图纸完成材料翻样，提供加工制作；玲珑湾５１＃楼标准层次卫生间１个标准尺寸，５２＃楼标准层厨房间２个标准尺寸；２、加工区根据下料单排定加工计划，按规格分批次加工，并按户分装包扎，分户存放；3、建立专业材料配送组，对相关人员培训，确保材料准确加工并正确运送至现场。4、规划成品材料的堆放与材料配送流程，并建立材料验证程序，保证材料准确。集中加工区现场：集中加工管理——施工组织流程更新集中加工效益分析：采用集中加工与手工作业的比较瓷砖加工对比分析表（单套统计）序号部位单位墙砖实际用量手工加工用量手工加工损耗率集中加工用量集中加工损耗率1厨房㎡13.415.01215%14.0895%2客卫㎡16.117.93215%17.146%龙骨加工对比分析表（单套统计）序号部位手工加工损耗率集中加工损耗率1主龙骨6%5%2副龙骨3%2%集中加工管理——成果与思考集中加工现场品质：吊顶与空调风管布置合理吊顶角部加强防火漆涂刷到位集中加工管理——成果与思考１、专业分工带来的品质提升是显而易见的；给施工单位带来的效率提升目前尚不能断言；但专业铺贴与传统工人的关注点将有很大不同：——传统工人：铺装排版，边角合理控制、小砖切割质量、倒角不崩角、铺贴质量、落手清——专业铺贴：依线铺贴，保证基层质量不空鼓；２、专业分工，现场施工组织“傻瓜化”，对工人个人技术的依赖也大为减轻，意味着规模复制的可行性增强，减轻合作资源的压力。3、同时，合理的工作量分配，也给施工单位的管理带来便利。集中加工管理——成果与思考4、当然，集中加工也给我们的传统管理带来很大挑战，有很多管理方式因为生产方式的改变而需要做适应性调整；如现场施工开展简单了，但前期的管理策划复杂了。由于目前玲珑湾项目只是刚经过施工准备阶段，后续施工仍然会遇到很多不确定问题，需要随时讨论、调整；5、集中加工管理方式的实施，也对装修前的土建工作质量提出更高要求，需要前置落实，如门窗安装方式与精度要求，以便于集中加工管理的落实推进。集中加工管理——成果与思考学习基地建设——将玲珑湾八区装修施工打造成集中加工样板、工序标准、成品保护实样、过程可视化管理、材料封样标准的学习标杆，作为苏南公司装修管理的学习基地；成果转化计划后续实施计划工作内容完成时间输出标准装修前准备工作2009年12月施工准备流程标准集中加工与现场拼装2010年1月工厂化工作流程装修过程控制2010年3月可视化管理标准装修交付准备工作2010年5月装修管理指导书苏南全项目实施推广2010年1月开始集中加工举措，需要标准的基层与标准的节点；标准的基层界面要求土建质量工作重心前移。各阶段针对性工作重点安排如下：施工阶段前置控制对策主体结构阶段1、结构施工阶段的控制轴线予以保留，在轴线交点预留红漆标识，作为砌筑、粉刷统一控制线，保证基准一致；2、控制开间尺寸，特别是厨卫间开间尺寸，模板阶段加强复核，强化质量预控。砌筑施工阶段1、砌体施工定位依据结构控制线