深圳市住宅局关于重新发布深圳市物业管理资质证书管理规定

深圳市住宅局关于重新发布深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件的决定【发文字号】深住[2002]38号【发布日期】2002.12.25【实施日期】2002.12.25【全文】*注：本篇法规中的《深圳市物业管理资质证书管理规定》已被《深圳市国土资源和房产管理局关于废止＜深圳市物业管理资质证书管理规定＞的决定》（发布日期：2005年1月24日实施日期：2005年1月24日）废止深圳市住宅局关于重新发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件的决定（2002年12月25日深住[2002]38号）根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》(深府办[2001]98号)的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。深圳市住宅局关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知（1996年10月24日深住[1996]110号）各区住宅(建设)局、各物业管理单位：为规范物业管理的行业行为，促进物业管理的健康发展，根据国家、省、市物业管理法规规定，现将《深圳市物业管理资质证书管理规定》印发给你们，请遵照执行。深圳市物业管理资质证书管理规定为加强我市物业管理的行业管理，规范物业管理的行业行为，提高物业管理服务水平，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》和有关法规规章，决定对全市从事物业管理业务的单位实行资质等级管理，按等级标准核发物业管理资质证书(以下简称资质证书)，具体规定如下：一、资质证书的性质和作用。(一)资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理；(二)资质证书分为一级、二级、三级3种。注1（注1：此项原文为：(二)资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类楼宇物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9、层以下的楼宇物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。)二、资质证书的等级标准。(一)申报一级资质证书的单位须同时具备下列条件：1．具备法人资格：2．注册资金300万元以上；3．单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度：4．单位部门负责人(含下属管理处主任，下同)90％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员90％以上持有本专业上岗证书：各管理项目技术人员齐备；5．所管理物业的30％(以市住宅局认定的物业管理区域和个数为准，下同)以上获省级以上综合管理荣誉称号，或50％以上获市级以上综合管理荣誉称号，或60％以上获区级以上综合管理荣誉称号(以上荣誉称号须在申报之日起前3年内获得方为有效，下同)；6．所管理物业的建筑面积60万平方米以上，其中高层楼宇(10层以上，下同)20万平方米以上，或超高层楼宇(30层以上，下同)1栋以上；7．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作；8．有较强的现代化管理手段(包括：交通工具、计算机系统、通讯手段、治安装备、维修养护工具或器材等，下同)；9．具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。(二)申报二级资质证书的单位须同时具备下列条件：1．具备法人资格；2．注册资金150万元以上：3．单位法人代表或分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；4．单位部门负责人70％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员70％以上持有本专业上岗证书，各管理项目技术人员齐备：5．所管理物业的20％以上获省级以上综合管理荣誉称号，或40％以上获市级以上综合管理荣誉称号，或50％以上获区级以上综合管理荣誉称号；6．所管理物业的建筑面积：多层楼宇(9层以下)在30万平方米以上，或高层楼宇10万平方米以上(可按此比例互相折算)：7．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作；8．有较强的现代化管理手段。(三)申报三级资质证书的单位须同时具备下列条件：1．具备法人资格；2．注册资金50万元以上；3．单位法人代表或分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；4．单位部门负责人50％以上具有初级以上技术职称或中专以上文化程度；在册管修人员不得少于6人，且50％以上持有本专业上岗证书；各管理项目技术人员齐备，其中工民建专业的工程师不得少于1人；5．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作。三、资质证书的申报程序。(一)申请单位按要求填写《深圳市物业管理资质证书申请登记表》并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局(建设局，下同)签署意见；(二)区住宅局接受申请后须在15个工作日内初审完毕；注2（注2：此项原文为：2、区住宅局接受申请后须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报资料返还申请单位。)(三)区住宅局初审完毕后将初审意见和申报材料报市住宅局，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，给予书面答复；逾期不核准或不答复的，视为同意申请：注3（注3：此项原文为：3、申请单位持初审意见和申报资料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，给予书面答复；逾期不核准或不答复的，视为同意申请。)(四)申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核；凡资料不齐全的不接受申请；故意弄虚作假的，一经查实，2年内不许重新申请，已颁发的资质证书收回作废。四、资质证书的管理。(一)凡目前在全市范围内从事各类物业管理业务(含住宅小区或组团、写字楼、商住楼、工业区、仓储区、商业楼宇及其他各类建筑物的管理)的单位，应在本规定施行之日起2个月内申请资质证书；今后新成立的物业管理单位，应在成立之日起1个月内申请三级资质证书。逾期不申请或没有相应等级资质证书的，视为非法管理，由市、区住宅局按规定处罚；物业业主或住(用)户可以拒绝管理，拒交管理费：(二)本规定施行之日前成立的物业管理单位，如未能取得与目前所管理的物业相应等级的资质证书，给予2年的整改提高期限；本规定施行之日后开发建设单位按规定对新建物业进行前期管理所成立的三级物业管理单位，如管理一、二级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的管理服务费或降低管理标准。逾期仍不合格者，所管理的物业由委托方或业主委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业管理单位，选聘时间不得超过半年；注4（注4：此项原文为：(二)本规定施行之日前成立的物业管理单位，如未能取得与目前所管理的物业相应等级的资质证书，给予两年的整改提高期限；本规定施行之日后开始建设单位按规定对新建物业进行前期管理所成立的丙级物业管理单位，如管理甲、乙级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的管理服务费或降低管理标准。逾期仍不合格者，所管理的物业由委托方或业主管理委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业管理单位，选聘时间不得超过半年。)(三)年审制度1．资质证书有效期限为3年，每年4月份年审核准一次；2．由持证单位填写《深圳市物业管理资质证书年审核准申请登记表》及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，由区住宅局送至市住宅局审查，加盖《年审合格章》后生效；注5（注5：此项原文为：2、山持证单位填写《深圳市物业管理资质证书年审核准申请登记表》及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，送至市住宅局审查，加盖《年审合格章》后生效。)3．年审合格的标准：(1)持有资质证书的单位符合本规定所列各级证书的等级条件；(2)持有一、二、三三级资质证书的单位的年有效投诉率分别在2‰、5‰、8‰以下。有效投诉是指业主或住(用)户对物业管理单位在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违纪、违法等行为的投诉，并经市、区住宅局查实登记的。投诉率计算依据以住宅套数为基数：非住宅房屋每100平方米折为一套，100平方米以下的每份房地产证书为l套：(3)持有一、二、三三级资质证书的单位每年收到由区住宅局签发的《物业管理整改(一般)通知书》分别不超过2次、4次、6次：收到由市住宅局签发的《物业管理整改(严重)通知书》不超过1次、2次、3次：(4)经市、区住宅局依照国家、省、市物业管理标准对各单位所管理物业的检查或抽查合格。4．年审不合格的单位，可以在收到书面通知后3个月内重新申请年审一次，仍不合格的，终止持证期限，给予降级或注销资质证书的处理；5．(此项废止)注6（注6：此项原文为：5、未经年审的资质证书，视为自动注销。)(四)持证单位发生合并、分立的，应重新办理申请资质证书手续；因破产或其他原因终止业务时，应向审批机关申办注销资质证书；(五)申请变更资质证书等级的，应每年年审时重新填报资质证书审报资料。五、本规定山市住宅局负责解释。六、本规定中的数据标准均包括本数。七、本规定自发布之日起施行。深圳市住宅局关于住宅区(大厦、工业区)管理处主任任职条件的通知（1996年11月25日深住[1996]120号）各物业管理单位：为加强对各住宅区(大厦、工业区)的物业管理工作，推动全市物业管理水平上新台阶，根据《(深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》的有关规定，经研究，决定对各住宅区(大厦、工业区)管理处主任的任职条件作如下规定：一、管理处主任的任职应具备的基本条件：(一)工作积极、热情，责任心强，能立足本职岗位，有敬业爱业精神；(二)有较强的管理、组织和协调能力，工作经验丰富；(三)具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；(四)持有物业管理上岗证书；(五)公正廉洁、奉公守法。二、有下情形之一者不得担任管理处主任：(一)因工作失误或管理不善给住户造成较大经济损失或生活严重不便的；(二)因工作失误或管理不善给主管单位造成较大经济损失的；(三)因主观原因连续2年没有完成主管单位制订的管理目标和经济指标的；(四)滥用职权、侵犯住户利益、故意刁难住户、乱收费、乱罚款情节严重的；(五)利用职权为自己和他人谋取私利的；(六)不服从市、区物业管理主管部门决定和命令经教育拒不改正的；(七)被纪检、监察、司法部门认定有违纪、违法和犯罪行为的；(八)个人年终考核不称职的；(九)在主管部门组织的业务考核中连续两年不合格的；(十)因身体或精神上的疾病以致丧失履行职责能力的；(十一)其他不适宜担任管理处主任的情况。请各单位认真遵照执行，切实做好管理处主任的选拔任免工作。深圳市住宅局关于印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》的通知注1（注1：此标题中的“深圳市业主委员会”原名称为“深圳市业主管理委员会”，文中所有的“业主管理委员会”均改为“业主委员会”，“管委会”均改为“业委会”(下同)。)（1996年11月27日深住[1996]122号）各区住宅(建设)局，各开发建设单位、物业管理单位、业主委员会：为保护和促进物业管理行业发展，实行规范化运作，维护物业管理各方的合法权益，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》及有关法规规章，现印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》，并将有关事项通知如下：一、各单位在签订物业(委托)管理合同、业主公约和成立业主委员会时，应当使用示范文本，执行《深圳市业主委员会规则》，并对已经签订或使用的文本按上述文件进行修订补充。二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅(建设)局核准，并书面说明修订补充的条款及理由，在签订或修订补充后15日内将文本送各区局备案。三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、管理，