赛普昆明项目总经理核心财税职业能力提升

◎2014赛普版权，仅供企业培训使用项目总经理核心财税职业能力提升主讲人：王老师◎2014赛普版权，仅供企业培训使用2目录第一部分项目总经理财税管理主要理念第二部分项目开发的主要模式第三部分统一会计管理第四部分地产项目税收筹划重点第五部分内部控制的主要节点第六部分房地产企业融资创新◎2014赛普版权，仅供企业培训使用3第一部分项目总经理财税管理主要理念1.1为股东创造价值而管理1.2财务战略转型——价值管理1.3财务管理体制的架构：集权型和分权型1.4企业财税管理中的主要风险节点1.5地产的金融属性对项目现金流管控的重要意义1.6项目财税治理模式分治还是集权1.7项目的盈利能力评估案例一：价值管理的应用——剩余收益◎2014赛普版权，仅供企业培训使用4地产运营盈利的基本逻辑——提高开发强度吗？L＝px－bx－a其中：L是利润p是单价b是单位可变成本x是可售面积或套数a是固定成本销售收入＝销售面积×单价销售收入＝套数×套总价追求利润和安全落地“每一次景观都是一次冒险‛总图定位和设计总图的区别和联系别墅项目、商住项目最核心的指标是什么？◎2014赛普版权，仅供企业培训使用51.1为股东创造价值而管理利润等于价值吗？业主经营——合伙企业——公司产品管理——商业经营——资本运作——市值管理B2B2C，C2B，C2C从价值链看，客户价值是根本来源公司的价值来源于供应商或客户企业价值的直接来源：战略洞察力和战略执行力客户价值+员工价值+政府价值+债权人价值+股东价值商业模式创新，价值链的整合、战略执行的协同发现◎2014赛普版权，仅供企业培训使用6股东价值结构◎2014赛普版权，仅供企业培训使用7SVA=公司价值-负债=未来各期经营现金流的现值+经营期末剩余价值的现值+交易性投资以及其他可变现投资的现值价值驱动因素销售增长率、销售毛利率、所得税率、营运资本投资、固定资产投资、资本成本和公司价值增长期1.1股东价值◎2014赛普版权，仅供企业培训使用8股东价值销售增长率、销售毛利率、所得税率反映了产品组合、定价、营销、广告、分销和客户服务水平等经营决策的水平；营运资本投资和固定资产投资反映存货水平和生产能力扩张等的投资决策水平；资本成本——管理层融资决策。公司价值增长期—投资收益率大于资本成本的预测期限。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用91.2财务战略转型——价值管理资产价值法（账面价值、清算价值、公允价值）现金流折现法：没有通货膨胀、可以确定未来现金流的概率、利率保持不变并且已知相对价值法实物期权法剩余收益法◎2014赛普版权，仅供企业培训使用101.2财务战略转型——价值管理现场讨论1价值管理与传统的利润管理区别地产的金融属性内在要求价值管理的及时引入，项目管理需要做什么样的调整？◎2014赛普版权，仅供企业培训使用111.3财务管理体制的架构：集权型和分权型集权型：项目作为成本中心或利润中心分权型：项目作为利润中心、投融中心屁股指挥脑袋各有利弊◎2014赛普版权，仅供企业培训使用121.4企业财税管理中的主要风险节点财务战略与企业战略不匹配盈利模式设计不当（收入和支出配置不当）财务治理体制不科学，决策执行两张皮财务和业务分治，业务优化主要源于目标管理，财务对业务的控制和指导不够财务、会计、税务、审计各搞一套，部分企业出现多个系统内部控制失当，合规性和效益性得不到保障成本管理不控规，只知压，没有成本库资料预算预算全是扯淡——设计变更导致预算管理失败预算失败，绩效管理只能是糊涂账；绩效质量不高，团队管理和企业文化持续改进谈不上，分完奖金就走人，导致企业无形资本持续增长危机缺少外部专家◎2014赛普版权，仅供企业培训使用131.4企业财税管理中的主要风险节点很多风险来源于业务处理不当：融资不当、规划不当、建安不当、销售不当、清算不当钱没搞到，搞到了不及时或成本高或期限短或期限过长，资本结构不合理融投管退设计不当，直管进，不管出成本内容不知晓，知道但控制不力原始单据管理混乱会计确认记录不当（规划局长报销汽油费）税务管理混乱，就知道盲目执行，不知维权，早缴税多缴税审计脉络不清晰，无法准确还原交易或业务原貌人、业务、财务、系统结合度不高……◎2014赛普版权，仅供企业培训使用141.5地产金融属性对项目现金流管控的重要意义金融属性要求项目的价值在时间维度上连续分布，不能离散分布抵押需要项目的历史成本和市值信息金融价值需要严格执行项目时间表管理（拿地时间—规划时间—施工工期—销售去化—消费信贷到账期——租期）没有清晰的时间表，预算、现金流管控、项目估值难度大◎2014赛普版权，仅供企业培训使用151.7项目的盈利能力评估企业财务业绩评估：管理者、所有者和债权人三个角度管理者：评估经营效率和效益；判断企业企业的利用效率管理者经营分析：毛边际、利润边际（EBIT、EBITDA、NOPAT）、经营费用分析、贡献分析、经营杠杆和比较分析L＝px－bx－a管理者资源管理：资产周转率、营运资本管理（存货周转率、应收应付账款模式、人力资源效益）管理者盈利能力：资产收益率（总资产和净资产）、息税前收益、现值收益、EVA或经济利润、现金流报酬率、自有现金流◎2014赛普版权，仅供企业培训使用16盈利能力差异根源——业内的说法产值差异速度差异风控能力差异利润差异现金流差异◎2014赛普版权，仅供企业培训使用17案例一：价值管理的应用——剩余收益剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之差。剩余收益观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求报酬的利润，则仅仅是实现了正常收益。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用18案例一：价值管理的应用——剩余收益公司价值等于公司权益资产的账面价值和预期剩余收益的现值之和。V0＝BV0＋∑(1+r)-tE(RIt)其中：V0为企业在0时刻的价值；BV0为企业在0时刻侧耳权益资产的账面价值；R为股东要求的回报率；E(RIt)为t时刻的剩余收益的期望值。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用19案例一：价值管理的应用——剩余收益RIt=St×(1/ATOt)×(1/EMt)（MOSt×ATOt×EMt-1－r）其中：RIt为第t期的剩余收益St为第t期的销售收入；ATOt为第t期的资产周转率；MOSt为第t期的销售利润率；EMt-1为t-1期时的权益乘数；r为权益资本要求的回报率。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用20案例一：价值管理的应用——剩余收益通过与现行财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化为客观的、可计量的财务比率和会计指标。剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性，在进行指标预测时，将通过审计的财务报表作为客观基础，使得对剩余收益的预测具有客观性和可验证性的基础，从而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用21第二部分项目开发的主要模式2.1公司制2.2合伙制2.3房地产信托投资基金制案例二：不同模式不同投资架构的综合应用◎2014赛普版权，仅供企业培训使用22案例二：不同模式不同投资架构的综合应用22自然人有限公司国有公司其他有限合伙人私募基金（有限合伙）LPGPLP项目公司1项目公司2项目公司2自然人自然人管理企业（有限合伙）LPGP◎2014赛普版权，仅供企业培训使用23第三部分统一会计管理是项目绩效管理的基础3.1会计管理和成本管理的异同3.2土地取得成本和开发成本的主要内容3.3会计管理与成本控制、预算管理和合同优化的关系3.4会计确认和制单的重要性（开发间接费的核算）案例三：风水费的处理；利息费用的处理◎2014赛普版权，仅供企业培训使用243.1会计管理和成本管理的异同会计管理侧重于会计信息的记录和列报，成本会计的核算功能；会计管理是投资者关系管理、价值管理和绩效管理的基础，不重视会计管理，相关利益者的利益无法协调，自由现金流无法充分列示，期权价值无法估计，管理层的近期和远期利益无法协调（给会计涨工资吧）成本管理侧重于成本的规划、控制和改进，货币计量的成本信息为其提供了原始数据税务管理属于谁？土增税清算的专业性，税负差异巨大给会计涨工资是现实选择，花小钱办大事◎2014赛普版权，仅供企业培训使用253.2土地取得成本和开发成本的主要内容3.2.1土地征用及拆迁补偿费3.2.2前期工程费3.2.3建筑安装工程费3.2.4基础设施费3.2.5配套设施费3.2.6开发间接费用（一级或二级）◎2014赛普版权，仅供企业培训使用26不同来源渠道取得土地成本的构成差异招拍挂（净地出让、非净地出让）成本构成划拨用地的成本构成购买在建工程合营式合作开发融资型合作开发取得土地土地置换购买资产式收购项目公司股权收购取得项目公司土地投资者以土地出资棚户区改造取得土地BT方式拿地◎2014赛普版权，仅供企业培训使用27净地与毛地国土资源部财政部中国人民银行《土地储备办法》（国土资发[2007]277号）第十八条规定：‚土地储备机构应对储备土地，特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件‛；第十九条规定前期开发‚涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位‛。《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号）规定：‚成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按‘净地’分块供应。‛‚净地‛的概念第一次出现。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用28净地与毛地《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定：‚储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系。《国土资源部关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》（国土资发[2008]16号）规定：‚严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地，发放建设用地批准文件。‛国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设用地管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）规定：‚不得将两宗以上地块捆绑出让，不得‘毛地’出让，‛第一次提出‚毛地‛的概念。《闲置土地处置办法》中华人民共和国国土资源部令第53号（2012年6月1日）◎2014赛普版权，仅供企业培训使用29净地与毛地一些地方性规章对‚净地‛进行了较为明确的说明。辽宁省朝阳市出台的《朝阳市市级国有土地使用权出让收支管理办法》规定：‚所谓‘净地’，应是扣除城市规划中的市政路网、公共绿化等用地面积，且应当拆除地面上所有建筑物及附属物，可供开发商直接开发建设的土地。‛安徽省蚌埠市《市区国有建设用地使用权净地出让实施办法》规定：‚本办法所指净地是指已经征收为国有、完成征收补偿、地面无建筑物和附着物的土地。‛应该说，国家的规定重于原则，而地方的说明更为直观，判断和操作更容易，但理解上各地不尽一致。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用30“净地”基本要义一是从法律关系上看，‚净地‛是指权属清楚、界址明确，完成农用地征转用、农民补偿到位、原土地使用权收回且不存在抵押、查封等情况的地块。二是从经济关系上看，‚净地‛是指完成地面、地上、地下建构筑物拆除后的地块。至于通平条件，由于没有统一的标准，应该遵从各地的规定，或者从宗地的实际状况出发，在不影响实际开发的情况下，进行事先的约定。◎2014赛普版权，仅供企业培训使用31净地分歧一是关于几通才算‚净地‛。有的标明‚三通‛（通路、通水、通电），有的标明‚五通‛（通路、通水、通电、通信、通暖），有的标明‚七