物业交房流程说明

物业交房流程说明（万事开头难）毫沁营新村回迁交房工作程序我们设想中的工作步骤第七步，办理物业装修手续。第六步，现场验收交接房屋；第五步，物业手续；第四步，办证手续；第三步，费用结算；第二步，协议验证；第一步，排队等候；需要落实几件事情《业主回迁须知》《区片住宅户结算物业交款面积公示表》《小区物业管理收费项目明细》《小区交房工作流程说明图》《缴费工作流程图》《房屋验收流程图》《装修办理流程图》等一、交楼前的工作准备1、文件资料的准备涉及政府的文件资料政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》物业管理公司营业执照及资质证书、物业管理公司收费许可证《前期物业服务合同》物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复物业公司提供的主要文件资料《住宅质量保证书》？《住宅使用说明书》？《交房入伙工作方案》《交房入伙通知书》《交房入伙工作流程及执行标准》《收楼须知》《业主临时规约》《业户手册》《物业管理服务费收费协议》《业主（用户）入伙房屋验收表》上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度》，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1-1、《住宅质量保证书》按照建设部的规定，《住宅质量保证书》须至少包括以下内容：1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况；2、房屋正常使用的最低保修时间；3、保修单位和保修电话；4、保修争议的投诉电话和投诉部门。1-2、《住宅使用说明书》按照建设部的规定，《住宅使用说明书》须至少包括以下内容：1、房屋结构说明；2、房屋使用注意事项和使用方法；3、二次装修时的要求；4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。2、交房入伙通知书《交房入伙通知书》是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容：（1）房屋具体位置（2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍（3）准予入伙的说明（4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点（5）委托他人办理入伙手续的规定（6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料此项工作建议在村委会分房时直接由物业人员发放到业主手里3、业主收房须知《业主收楼须知》是鑫沁和物业管理公司告知业主（用户）在办理收房入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件。主要包括以下内容：（1）收房入伙情况说明（2）收房入伙时需要准备的证件、资料、费用等（3）收房入伙程序以及注意事项此项工作建议在村委会分房时直接由物业人员发放到业主手里4、业主手册《业户手册》是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是物业管理中心服务指南性质的文件。主要包括以下内容：（1）欢迎辞（2）项目概况（3）鑫沁和物业管理公司以及物业管理服务中心（一楼大厅）功能情况介绍（4）装修管理指南（5）项目内相关公共管理制度（6）公共及康乐设施介绍（7）服务指南及服务电话（8）其它需要说明的情况以及相关注意事项5、《业主临时管理规约》建设部关于印发《业主临时规约（示范文本）》的通知各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：为了贯彻《物业服务条例》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时规约（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时规约》参考使用。中华人民共和国建设部二○○四年九月六日6、物业管理服务费收费协议业主办理入伙手续时，鑫沁和物业管理公司要与业主签订物业管理服务收费协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确：（1）各业主实际收费面积（2）各业主实际收费金额（3）物业管理服务中心收费时间（4）收缴方式（5）滞纳金及有关催缴措施（6）调整管理费的条件或其它情况7、业主交房入伙房屋验收表《业主（用户）入伙房屋验收表》是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况。主要包括以下内容：（1）物业编号及房屋号（2）业主（用户）姓名、验收人姓名（3）验收情况简介（4）房屋分项验收情况记录（5）双方签字确认（6）注明验收时间二、交房前的工程部工作准备1、质量的查验、跟进物业及设施验收移交•登记遗漏工程•对遗漏工程进行统计、归类、总结•将遗漏工程总结递交滨海公司、维修队，若有时间将督促维修队进行整改、执漏•工程部针对遗漏工程的总结•对验楼员及楼长进行交楼前工作总结2、核对水表、电表、燃气表有关核表工作一定要做到表对户、户对表、记录清晰对有问题的表一定要记录在案，出文通知滨海公司、供电公司、燃气公司、供水公司，要求滨海公司协助供电公司、燃气公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单元交付后水、电、燃气的正常供应建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知滨海督促其进行整改3、核对施工方移交的锁、钥匙数量是否匹配•含电表房、水表房、管井房、电房等设备房•管理用房的锁、钥匙•商业楼的锁、钥匙•贴标签，将锁、钥匙移交物业管理服务中心4、熟悉单元二次装修规限及部门相关工作•工程人员对物业内不充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等）应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会物业管理服务中心等作出适当安排•准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业主开展二次装修工程三、交房入伙工作方案1.日期、时间2.地点3.分组及岗位安排4.现场布置5.交房入伙工作流程及执行标准6.交房入伙工作模拟演习7.前期筹备1、日期、时间入伙日期及办理时间的确定•日期的确定应考虑分批办理（按步骤推进方式工作）•办理时间的确定应充分考虑业主的需求2、地点交房入伙地点的确定•地点的确定要考虑集中，提供物业管理一站式的服务（一楼大厅）•需要其他部门共同配合3、分组及岗位安排注：所有参与交房入伙工作的人员均要接受员工服务意识、礼仪礼貌、行为举止及穿着等方面的岗前培训。3-1、安保工作的安排对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求，站立的要求进行培训增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案增加岗位做好迎接业主的训练其他方面的准备3-2、清洁工作的安排公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁（内保洁），将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主交楼处（一楼物业管理服务中心）、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工（外保洁）定时密集地进行日常保洁4、现场布置气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀该项工作可交由专业布置、广告策划公司完成4-1、标识的准备楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、防火通道指示牌停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置收楼程序指示牌交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、装修申请处等4-2、一楼服务大厅VI导向标识4-3、三楼办公走廊5、交房入伙工作流程6、交楼前的工作模拟演练按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复7、交房入伙前的前期准备＊对锁、钥匙的管理专人专责管理，摆放在锁、钥匙柜制定锁、钥匙管理制度（例如锁、钥匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁、钥匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁、钥匙的去向交楼时，将有关锁、钥匙放入收楼文件夹或分批交付一楼物业管理服务中心保管7-1、收楼文件资料的管理此项工作由专人专职负责，责任到人将所有收楼文件写上物业编号，房屋楼号及单元号，放入收楼文件夹将收楼文件夹统一放在一楼物业管理服务中心大厅，摆放整齐，方便使用7-2、建立初步的业主、住户档案登记业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、交房合同或合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录建立初步业主/住户档案基本内容由交房时工作人员配合业主统一登记7-3、需填写资料列表7-4、掌握物业设施、设备的基本情况单元装修标准及设施清单、单元的电话线、有线电视、电表、水表、燃气表的位置、单元总的配电量等对水泵房、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉小区附属设施的熟悉，例如垃圾箱（含垃圾堆放点）、运动设施、各类车辆停放的位置等物业周围生活配套的熟悉，例如学校、菜市场、派出所、燃气公司、供电公司、供水公司等7-5、学习并熟悉交楼流程及二次装修流程确定交楼路线图、二次装修货物运输路线图及堆放点政府相关文件及收楼文件资料的熟悉工作相关收费标准及收费依据的熟悉7-6、交房入伙工作程序注意事项统筹办理交房入伙手续，避免集中办理产生混乱；物业管理服务中心提供“一站式”的交房服务，方便业主；工作现场公开工作流程，提高效率和透明度；设立专人引导车辆，维持有序现场；明确修补队伍的安排，重点放在单元室内遗留问题的修补；充分运用机会宣传物业管理知识及物业管理公司形象。四、业主房屋验收的准备验收工具及验收标准：验收工具：米尺、水桶、电灯、水平尺、小手电验收的标准：门、窗、玻璃、地面、墙面、管线、地漏、开关等。1、入住验房看什么？门要运用自如窗户的验收墙壁要平滑地面不能有回音顶棚是否空鼓、脱落卫生间要有防水电路是否正常2、工作安排五、交楼期间的工作交楼现场的控制人流控制清洁安排绿化安排车辆安排保安控制路标指示牌布置六、交楼后的工作1.清理现场、由物业管理部保洁组、广告策划公司、工程部、秩序维护部协助完成。2.将遗漏工程记录表一式三份分别交滨海公司、工程维修队。3.工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业管理部，以应付业主的查询。4.当返修工程完毕后，由物业管理部通知业主回来验收，交换锁、钥匙并让业主签收。5.对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。七、工作考评工作考核权重工作业绩（50%）工作态度（25%）专业能力（25%）岗位职责50分合作性5分职务技能5分责任感5分计划性5分敬业精神5分应变力5分执行力5分沟通能力5分品德言行5分发展潜力5分100分根据分房入伙的工作过程考评，重新“定职、定岗、定薪”！1、工作进步的方式八、“和”赢天下结束谢谢大家!