物业企业财务管理基础

湖南信息职业技术学院备课纸年级级班级班授课教师何卫仙课题课时分配___理论/实践教学目的教学重点教学难点课型主要教学方法讲授、问答法（含多媒体教学）作业教学过程前言：课程的授课安排1、内容安排：第一章物业企业财务管理概论；第二章物业企业财务管理的基础；第三章会计的基本知识；第四章物业企业的筹资管理；第五章物业企业的流动资金管理；第六章物业企业的投资管理；第七章物业企业的成本费用管理；第八章物业企业营业收入与利润管理；第九章物业企业财务分析。2、考试安排平时成绩：期末测试=6:4；期末统一安排考试。平时成绩：出勤（30%）、课堂表现（30%）、课后作业（40%）。第一章物业企业财务管理概论物业管理：第二条本条例（《物业管理条例》）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业企业服务内容：基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；②房屋设备、设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务；（二）是针对性的专项服务：①日常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会福利类；（三）是委托性的特约服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。一、物业企业财务管理概念财务管理是有关资金的筹集、投放和分配的管理工作。是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生，组织财务活动、正确处理企业与各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理的重要组成部分。湖南信息职业技术学院备课纸物业企业财务管理是物业管理企业有关资金的获得、有效运用和分配的管理工作。1、财务活动（资金活动；财务活动的内容：筹资、投资、分配）；2、财务关系（8个方面的关系）：投资者、债权人、受资者、债务人、（供货商、企业与客户）、政府、内部各单位、职工。二、物业企业财务管理的特点（一）共性：盈利作为物业管理企业的目标，表现为股东财富最大化或企业价值最大化目标，在经营过程中也要实行经济核算，要考虑成本最小、收益最大的经营方式，采取最佳的财务分配政策。1、是一项综合性的价值管理工作：运用价值形式对经营活动实施管理；2、与企业各方面具有广泛联系：一切涉及资金的收支活动，都与财务管理有关；3、能迅速反应企业的经营状况。（二）特性：有相对稳定的租金收入和有偿服务管理费收入。三、财务管理的环节：工作步骤与一般工作程序1、规划与预测；2、财务决策；3、财务预算；4、财务分析四、物业企业财务管理目标1、概念2、目标设置的注意事项3、目标的几种代表性模式：利润、每股收益、企业价值最大化4、利益冲突与协调：所有者与经营者、所有者与债权人五、物业企业财务管理环境1、经济环境：经济周期、经济发展水平和宏观经济政策；2、法律环境：企业组织形式、公司治理和财务监控、税法；3、金融环境：金融机构、金融工具、金融市场、利率。第二章会计的基本知识第一节会计的基本概念财务管理与会计关系：财务管理与会计既有区别，又有联系。（1）从存在的客观基础上看。会计的原始形态可以追溯到人类社会的早期，它存在的客观基础是时间节约规律，即用最小的劳动消耗，取得最大的劳动成果，是为有效地组织和管理生产服务的。财务管理，简称理财，其存在的客观基础是财务活动，它并非自有生产活动就存在，而是人类生产活动发展到商品货币经济条件下所进行的一种经济管理活动。也即是说，财务管理随着商品货币经济的产生而产生、发展而发展，并将随着商品货币经济的消亡而消亡。而会计，只要人类的生产活动存在就将一直存在。（2）从对象上看。财务管理与会计有区别，根本原因就是两者对象的不同。会计作为一个经济信息系统，它的处理对象是价值运动信息。财务管理的目的是根据价值运动规律，为企业带来尽可能大的收益，所以，其管理的对象就是价值运动自身。显然，价值运动不等同于价值运动信息。对象的区别，使得两者所采取的方法有别，进而使两者显示出不同的特征且必须加以区分开来。尽管不同学科可以研究同一事物，但对象仍有区别，或是事物运动的不同层次，或是事物运动的不同形式。（3）从职能上看。会计最基本的职能是反映。会计通过一系列专门的方法，对价值运动所发生的信息进行加工、处理，如实反映企业的价值运动，使会计信息使用者能够对企业湖南信息职业技术学院备课纸的生产经营活动有一个系统、全面和综合的了解，以帮助他们进行管理和决策。会计的另一职能是控制。控制职能主要是利用会计信息的反馈作用，通过使用信息的管理者间接实现的。管理者根据会计信息做出的决策，即影响经济活动的命令，这不能认为是会计的职能，而是管理的职能。因此，会计并不对价值运动进行直接管理，它也不具备管理所固有的职能。相比之下，财务管理是对企业的财务活动（价值运动）直接进行管理，因而它具有一般管理所固有的职能，即计划、组织、指挥、协调和控制。财务管理与会计的联系。财务管理与会计虽然是两个不同的事物、两个不同的学科，但它们之间却有着密切的联系。那就是财务管理离不开由会计提供的财务信息，而会计则要密切跟踪财务活动，捕捉有关资金运动的信息，反转来为财务管理服务。也就是说，财务管理是进行有关资金筹集供应与运用的意向决定，而会计是为这种意向决定提供情报的。这里所说的提供情报，也就是提供价值运动信息。正是价值运动信息，将两者联系起来。财务部门筹集资金，运用资金，以及对盈利的分配，都会反映到会计部门。所以，起媒介作用的是价值运动信息。作为两个并列的经济范畴，财务与会计在性质、地位、范围与运动规律上是有明显的区别。1.在性质上的差别：财务的性质是本金投入收益活动，会计的性质是价值信息系统。2.在地位上的差别：财务是实体，会计是附体。在经济组织内部，财务处于主导地位，生产、技术、营销、劳动等项管理都要围绕利润最大化和本金扩张的财务目标去进行；会计处于基础性地位，通过提供财务信息为财务管理和其他各项管理服务。3.在涉及范围上的差别：财务活动的范围涵盖本金投入与收益的全过程，包括筹资、投资、耗资、收入、分配等经济内容；会计的范围涵盖信息系统的全过成，包括会计信息的输入、储存、转换、输出、控制、反馈等内容。4.在运动规律上的差别：财务活动的规律性表现为本金运动与基金运动相结合、本金运动与物资运动相结合、本金运动内部的综合平衡、本金运动的连续性与并存性等；会计活动的规律性表现为会计信息运动与财务实体运动、财务信息运动内部的协调平衡、信息输入与输出相结合等。一、会计概念及其特点会计是以货币为主要计量单位，运用专门的方法，对企业、事业和机关等单位的资金运动（或可以用货币计量的经济活动）进行全面、系统和连续的核算和监督。1、货币为主要计量单位（3种计量方式：实物、劳动和货币）；2、反映经济活动时具有完整、连续和系统性；3、以真实、合法的会计凭证为依据；4、核算时形成了一套专门的方法和特定的程序；5、是一个为会计报告使用者服务的信息系统，是一种商业语言，是一项财务资源。二、会计的基本职能：会计核算（基础）与会计监督（保障）。（一）会计核算：以货币为主要计量单位，对经济活动进行确认、计量、记录和报告。特点：1、事后记账、算账、报账；2、从价值方面反映各单位（经济实体）的经济活动的过程及其结果；3、完整、连续和系统性。（二）会计监督：由各单位的会计人员通过会计工作对经济活动进行检查与督导。内容：1、真实性；2、合理性和合法合规性；3、有效性。特点：1、贯穿全过程（事前、中、后）；2、利用价值指标监督；3、双重性经济监督（内、湖南信息职业技术学院备课纸外部）形式：1、核对凭证和账目；2、财产清查。三、会计假设和会计目标1、会计核算的基本前提，也称为会计核算的基本假设，是对会计核算所处的不确定的时间、空间环境所作的合理假设。会计核算对象的确定、会计政策的选择、会计数据的搜集都要以这一系列的基本前提为依据。（1）会计主体，又称为会计实体、会计个体，是指具有一定资金、进行独立活动、实行独立核算的单位，是会计信息所反映的特定单位或者组织。它规范了会计工作的空间范围。《企业会计准则》明确指出：“会计核算应当以企业发生的各项经济业务为对象，记录和反映企业本身的各项生产经营活动”。会计主体条件：凡是对外报送会计报表单位或组织。会计主体可以是一个特定的企业，可以是企业的某一部分，也可以是一个具有经济业务的特定的非营利组织。会计主体与法人的关系：一般情况下，法人是会计主体，但会计主体不一定是法人。如车间、分厂、分公司、集团公司等均可是会计主体但不是法人。（2）持续经营是指在可以预见的将来，企业会按当前的规模和状态继续进行下去，不会停业，也不会大规模削减业务。从企业经营实践来看，绝大多数企业都确实能够持续经营下去，破产、清算毕竟只是少数的。因此，《企业会计准则》规定：“会计核算应当以企业持续、正常的生产经营活动为前提”。只有规定持续经营的前提条件，一些公认的会计处理方法才能采用，企业的会计记录和会计报表才能真实可靠。但在持续经营这一前提下，企业一旦出现严重亏损，经营十分困难，甚至资不抵债，企业宣告破产，被迫进行清理，则采用破产清算的会计处理方法。（3）会计分期，又称会计期间，是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，据以结算盈亏，按期编制财务会计报告，从而及时向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量的信息。它是持续经营假设的补充。在会计分期假设下，会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计期间划分为年度、半年度、季度和月度，年度、半年度、季度和月度均按公历起讫日期确定。半年度、季度和月度均称为会计中期。即凡是短于一年的会计期间均为中期。（4）货币计量（币值稳定）是指会计主体在会计核算过程中采用货币作为计量单位，计量、记录和报告会计主体的生产经营活动。在货币计量前提下，企业的会计核算以人民币为记账本位币。业务收支以人民币以外的货币为主的企业，可以选定其中的一种货币作为记账本位币，但是编报的财务会计报告应当折算为人民币。在境外设立的中国企业向国内报送的财务会计报告，应当折算为人民币。2、会计目标是为财务报告使用者提供对其决策有用的关于财务状况、经营成果和现金流量等财务信息，并向资源的提供者报告企业管理资源当局资源受托管理的情况。四、会计的产生发展、作用与会计学一、会计的产生发展和作用（一）会计产生的动因概括地讲，会计是随着人类社会生产实践活动的发展和人们对社会生产活动管理的客观需要而产生的，是为管理好生产而起作用的。具体地讲，会计是基于对生产过程的劳动耗费和劳动成果进行有效地反映（计算、记录）和监督，借以了解和控制生产活动，使生产活动按预期目标进行的客观需要而应运而生的。湖南信息职业技术学院备课纸（二）中国会计的产生与发展1、西周时期：有“司会”专管朝廷财务和税赋，对财务的收支进行“月计岁会”会（总和计算，记账、算账）计（零星计算）2、唐宋时期：“四柱清册”的出现四柱：旧管+新收=开除＋实在期初结存本期收入本期支出本期结存3、明清时期：明末清初在“四柱清册”的基础上出现了“龙门账”，将经济事项科学地分为进、缴、存、该，其关系为：进－缴=存－该全部收入全部支出全部资产全部负债及业主投资进缴表存该表合龙门4、新中国1985年制订了会计法。1999年5月修订会计法并在2000年7月1日执行。1993年7月1日颁布和实施企业会计准则及企业财务通则，与国际接轨。至此，我国会计理论和会计实务出现了前所未有的发展。至20