物业2、3级物业标准

关于发布《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》的通知（京建物[2008]29号）京建物〔2008〕29号各有关单位：为规范本市住宅物业服务行为，促进物业服务质价相符、公开透明，根据法律、法规及有关规定，结合本市实际，现发布《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》（以下简称本规范），并就有关问题通知如下：一、本规范为指导性规范，供物业服务各方参照使用。建设单位在销售房屋之前，结合物业状况、服务需求等因素选定物业服务等级规范内容，在前期物业服务合同中明确约定；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业根据物业状况、服务需求等因素协商确定，在物业服务合同中明确约定。二、本规范与《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（京建物〔2007〕1209号）构成住宅物业服务规范体系。在确定服务内容时，可以在一、二、三级规范中进行单项组合选择，也可结合实际，在一级规范之上，对单项内容的规范要求进行调整。三、本规范自发布之日起施行。特此通知。附件：住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）二〇〇八年一月十四日内容规范二级三级一、综合要求1依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。2承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。3从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。4物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。6在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。7在公共区域显著位置公示24小时报修电话，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉。水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构。建立报修、投1依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。2承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。3从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。4物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，主要内容备份，供业主查询。5服务人员分岗位统一着装、佩戴标牌，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。6在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。7在公共区域显著位置公示24小时报修电话，设立专门接待业主的固定场所，24小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发事件。水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修40二、房屋维修养护1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。3每周对楼内公共区域巡查2次，做好巡查记录，并及时维修养护。4公共部位玻璃、门窗等出现问题需要维修的，5个工作日内完成。照明设施的一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）24小时内修复，其他故障5个工作日内完成。保持楼道照明灯具能够正常使用。内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每半年集中安排1次修补、除污。步行梯、散水、地面、屋面等需要维修的，每半年集中1次进行修补维修。门禁和楼宇对讲系统出现一般性故障1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。3每日对楼内公共区域巡查1次，做好巡查记录，并及时维修养护。4公共部位玻璃、门窗等出现问题需要维修的，3个工作日内完成。照明设施的一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）12小时内修复，其他故障3个工作日内完成。保持楼道照明灯具能够正常使用。内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每季度集中安排1次修补、除污。步行梯、散水、地面、屋面等需要维修的，每季度集中1次进行修补维修。门禁和楼宇对讲系统出现一般性及时修复，不能及时修复的应有相应解决措施。5按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。7对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知产权人或业主委员会。8按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。故障及时修复，不能及时修复的应有相应解决措施。5按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。7对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知产权人或业主委员会。8按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。三、共用设施设备运行及维修养1对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于1对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于护小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。5属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物。设备设施有铭牌、标识。操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示。各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。监控记录可保存一周，并能正常回放。7每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视2次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。5属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。监控记录可保存两周，并能正常回放。7每日对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视1次。发现故障和损坏及时修标志或防范措施。8公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。雨水、污水井每半年检查、清掏1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。9有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。10建立设备设施巡视制度，有专人巡视。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守。11设立日常消耗物料、备件仓库，物品分类码放。12使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关机构）。复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。8公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。雨水、污水井每半年检查、清掏1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。9有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。10建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守。11设立日常消耗物料、备件仓库，仓库有管理制度，专人管理，物品分类码放。12使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关机构）。四、电梯服务1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行。2电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和值班房号。3设有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。4有1名住场电梯维修工。5对电梯保养进行监督，每周检查1次并作记录。6每日巡查一次，并有记录。7无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控24小时正常运行，发现故障24小时内修复。8电梯出现故障，报修后维修人员应在20分钟内到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行。2电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和值班房号。3设有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。4有2名住场电梯维修工。5有专人对电梯保养进行监督，每周检查1次并作记录。6每日巡查一次，并有记录。7无人值守的高层电梯三方对讲、轿厢内监控24小时正常运行，发现故障24小时内修复。8电梯出现故障，报修后维修人员应在20分钟内到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。9有应急处置预案，电梯出现事故，应迅速启动应急预案。发生电梯停电关人、夹人等危险情况，迅速组织救助，同时实施电话安慰、指导自我保护等措施，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。9有应急处置预案，电梯出现事故，应迅速启动应急预案。发生电梯停电关人、夹人等危险情况，迅速组织救助，同时实施电话安慰、指导自我保护等措施，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。五、消防服务1有消防管理制度，建立消防责任制。每年组织1次消防演习。2消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录，消防通道畅通。3每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。4发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。5设有消防箱，备存紧急消防物资。1有消防管理制度，建立消防责任制。成立义务消防队，每年组织1次消防演习。2消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录，消防通道畅通。3每年进行2次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。4发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。设有消防监控中心的，24小时有专人值守。6公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每月集中检查1次，发现问题及时维修。7消防泵每月攀车1次并有记录，每季度保养1次，每年检修1次。对探测装置（烟感、温感等）分批每年检查检验1次，每3年清洗1次。消防栓箱封闭管理，每周偱环检查一次，其各种配件完好，可正常使用，无渗漏，无积尘。每半年开箱检查1次消防栓，阀杆处加注润滑油。8每年对员工进行1次消防安全宣传教育。5设有消防箱，备存紧急消防物资。设有消防监控中心的，24小时有专人值守。6公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每月集中检查1次，发现问题及时维修。7消防泵每月攀车、每季点动试泵1次并有记录，每季度保养1次，每